Valentino74

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie Valentino. Che tu sappia, e' uso chiedere la fideiussione anche nel caso di acquisto da privato, specie se questi e' un imprenditore o commerciante? Credo che una fideiussione mi tutelerebbe in caso di adempienza sino al rogito. O secondo te basta la trascrizione? Grazie in anticipo Pasquale

Che io sappia ad un privato (commerciante o no) oltre a non essere obbligatoria la richiesta di una fideiussione è inusuale. Di solito, poi, quando non si acquista da un costruttore non si utilizza la formula degli acconti. Al massimo si da una caparra al preliminare e poi tutto al rogito. La fideiussione credo sia più utile quando si danno acconti (nel mio caso ho dato in corso d'opera acconti per 150000...). E' chiaro che se nel vostro accordo sono previsti acconti nessuno ti vieta di chiedere al venditore la garanzia fideiussoria su quello che versi. Però, dall'altra parte, nessuno vieta che questi rifiuti di concederla. La fideiussione (quella obbligatoria prevista per il costruttore) inoltre tutela solo nel caso di fallimento del medesimo. Non tutela ad esempio per ritardi nella consegna o inadempimenti nell'esecuzione dell'opera.
La trascrizione invece, secondo me, è sempre possibile e tutela il compratore che acquista da privato. In pratica ti dà una prelazione sul bene nel caso vi sia un fallimento o un pignoramento o una esecuzione.
Quindi per riassumere: quando si acquista da un privato è bene limitare la caparra a cifre basse e non dare acconti. Se si hanno dubbi è bene anche trascrivere (chiaramente sobbarcandosi i relativi costi notarili non del tutto trascurabili).
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
La nuova disciplina di tutela con la fadejussione a garanzia di tutte le somme versate, trova applicazione solo in caso di acquisto di nuove costruzioni, quindi che a vendere sia un costruttore o chi agisce nell'esercizio d'impresa. Nel tuo caso ti consiglio di trascrivere il compromesso e di chiedere un certificato camerale con la dichiarazione che la società non è sottoposta a procedure concorsuali.
 
U

Utente Cancellato 47757

Ospite
Grazie.

CERTIFICATO
Cosa e', a che serve, dove si richiede il certificato camerale con la dichiarazione che la società non è sottoposta a procedure concorsuali ?


PARTECIPAZIONE A SOCIETA'

Alla camera di commercio avevo gia' fatto una visura dalla quale risulta che il venditore e' socio di una s.n.c e di una s.a.s. Devo procurarmi i bilanci? occorre una liberatora per la privacy?


PRELIMINARE
Si d'accordo trascrivero' il preliminare.

Da quello che capisco ci sono due fasi
1) Dal preliminare al rogito
Ho capito che mi conviene trascrivere il preliminare. Una volta trascritto il preliminare, le successive trascrizioni o iscrizioni non sono opponibili al promissario acquirente che acquisisce anche un privilegio in caso di fallimento del promissario venditore.

2) Dopo il rogito
Dopo la trascrizione dell'atto di compravendita, se il venditore fallisce, vale la seguente norma sempre, o bisogna dimostrare la buona fede al giudice che puo' promuovere la revoca fallimentare?


“Non sono soggetti all’azione revocatoria:
……


c) le vendite a giusto prezzo d’immobili ad uso abitativo, destinati a costituire
l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado”.

Se basta arrivare al rogito, va bene, se pero' bisogna produrre tutta la documentazione per dimostrare nel malaugurato caso di fallimento la propria buona fede, mi sembra una impresa disperata...

Grazie :)
 
U

Utente Cancellato 47757

Ospite
Che tipo di certificato va richiesto, al quale fare apporre la dichiarazione che l'impresa non e' sottoposta a procedure consensuali? Basta questo per dimostrare la propria buona fede? Grazie


Tipi di certificato

Il certificato può essere:
  • ordinario: riporta i principali dati dell'impresa (denominazione, codice fiscale, sede, data di costituzione, capitale sociale, oggetto sociale, attività esercitata, dati anagrafici dei titolari di cariche)
  • storico: riporta i dati del certificato ordinario e tutti gli eventi denunciati dall'impresa dalla sua costituzione
  • con scelta: permette di omettere nella stampa le informazioni non essenziali dell'impresa (unità locali, procuratori, direttori tecnici, ecc.)
  • di deposito: attesta l'avvenuta presentazione di domande/denunce al Registro delle imprese
  • poteri personali: riporta in dettaglio i poteri attribuiti ai legali rappresentanti, consiglieri, procuratori generali e speciali e a tutti i soggetti ai quali l'impresa ha conferito particolari poteri
Dichiarazione non esistenza procedure concorsuali
Sui certificati può essere apposta una dichiarazione in cui si attesta che un'impresa non è sottoposta a procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o amministrazione controllata).
 

Valentino74

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sicuramente qui c'è qualcuno esperto del settore che potrà darti certamente una risposta tecnicamente più corretta della mia. Tuttavia, se ricordo bene, la revocatoria fallimentare non dovrebbe essere possibile, come scrivi tu stesso, per le vendite a giusto prezzo d’immobili ad uso abitativo, destinati a costituire
l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (che credo sia il tuo caso). L'importante è chiaramente che il prezzo (quello indicato nel rogito) sia "giusto".
Del resto anche fuori del caso di esclusione citato, la revocatoria fallimentare tiene conto della sproporzione tra le prestazioni (vendo a 100 un appartamento che ne vale 200...).
Quindi se non "giocate" col prezzo io credo che vi siano pochi rischi.
 
U

Utente Cancellato 47757

Ospite
Grazie Valentino. Ieri poi ho parlato con una assoociazione proprietari case. Mi hanno confermato che c'e' una certa elasticita' nella interpretazione della legge. Non si puo' essere sicuri di essere immuni dalla revoca fallimentare con il solo requisito di prima abitazione e giusto prezzo, il giudice puo' volere l'evidenza che l'acquirente con diligenza abbia raccolto prove che a suo tempo (quale? preliminare? rogito?) non c'erano elementi per sospettare insolvenza, dissesto ed eventuale fallimento. Se cosi' e' allora bisognerebbe procurarsi documenti alla camera di commercio ma anche fare indagini bancarie e poi vedere se sono state pagate cartelle esattoriali perche' lo stato puo' rivalersi sulla casa. Il problema e' sapere la lista completa deglli accertamenti, poi quali possono essre fatti senza violare la legge della privacy, in tal caso chiedere al venditore una liberatoria.
 

Valentino74

Membro Attivo
Privato Cittadino
A me sembra esagerato. Tuttavia se vuoi garantirti maggiormente fai fare da un professionista anche le visure necessarie (protesti, bilanci, procedure esecutive ecc. ecc.). Se da queste nulla risulta credo che sia difficile poter muovere nei tuoi confronti qualsiasi addebito...posto che la legge non si presta ad interpretazioni tanto elastiche. Sono i casi concreti, differenti luno dall'altro, che fanno scattare ora una norma, ora un altra...

L'elenco preciso degli accertamenti che puoi fare certamente è a conoscenza di un professionista del settore.
 
U

Utente Cancellato 47757

Ospite
Ma non so se e' esagerato. Mi piacerebbe che esistesse una checklist di cio' che va fatto per tutelarsi, non dal rischio di fallimento perche' non ci si puo' fare nulla se questo e' imprevisto o non risultante al promissario acquirente, ma dal rischio che il giudice possa contestare la buona fede o la mancata diligenza negli accertamenti. Tutto qui. Probabilmente basta rivolgersi a seri professionisti che facciano TUTTI questi accertamenti. Allora il problema si sposta a identificarli. Ne ho trovato uno che offre i servizi completi che ho in mente ma non sta nella mia regione. Ce ne dovrebbe essere almeno uno per regione. Eccolo
http://www.realessandro.it/1/rischi_da_prevenire_921940.html
Grazie ancora
 

Valentino74

Membro Attivo
Privato Cittadino
Caro Pasquale, una lista certa e sicura non può esistere. In giudizio possono valere anche altre circostanze che non sono certificabili. Ad es. anche la notizia dello stato di crisi e di insolvenza riportata sui principali mass media può essere presa in considerazione. Oppure la testimonianza di qualcuno che riferisca la conoscenza da parte del compratore, nonostante le certificazioni "pulite" dello stato di insolvenza del venditore...
Tuttavia, secondo me, occorre agire sempre col buonsenso. Se tu hai tutti questi dubbi semplicemente perché sei dubbioso di natura, io ti dico di prendere le dovute precauzioni ma senza esagerare.
Se invece sei così dubbioso perché hai elementi concreti che non ti convincono della solvibilità del venditore...forse è meglio che lasci perdere e rivolgi la tua attenzione verso altri immobili.
In ogni caso, in bocca al lupo!
 
U

Utente Cancellato 47757

Ospite
Caro Valentino, giusto...non avevo pensato anche alla eventualita' della notizia, nonostante la certificazione. Sono solo cauto e dubbioso, non ho nessun elemento concreto, e' che non conoscendo il venditore (tra l'altro e' di una altra citta' per cui e' difficile arrivare a saperne qualcosa) volevo mettermi sul lato sicuro.
Grazie ancora e crepi il lupo !
 

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