Rinnovo a nuove condizioni

[xmestessox]

Ciao sono proprietario di un immobile che ho dato in locazione con contratto 4+4.
Dopo la scadenza degli 8 anni nel caso in cui io decidessi di rinnovare il contratto ma con un aumento del canone dovrò stipulare un nuovo contratto? Oppure rimane lo stesso contratto?
Dovrò poi darne comunicazione all'agenzia dell'entrate del nuovo canone?

 

[D3rivato]

Che io sappia non puoi cambiare le condizioni economiche senza l'accordo del conduttore.

 

[Bagudi]

Ciao sono proprietario di un immobile che ho dato in locazione con contratto 4+4.
Dopo la scadenza degli 8 anni nel caso in cui io decidessi di rinnovare il contratto ma con un aumento del canone dovrò stipulare un nuovo contratto? Oppure rimane lo stesso contratto?
Dovrò poi darne comunicazione all'agenzia dell'entrate del nuovo canone?

Chiudi il contratto e ne fai un altro alle nuove condizioni, sempre che l'inquilino sia d'accordo.

 

[xmestessox]

Beh è ovvio che l'inquilino è d'accordo. Ma la mia domanda era un'altra.
Non vorrei chiudere il contratto ma rinnovarlo alla scadenza con nuove condizioni, so che si può rinnovare il contratto a scadenza con nuove condizioni senza chiuderlo ma ho ancora qualche dubbio. Cerco di porgervi le domande in modo da essere un po' più chiare:

1. Dopo 8 anni per rinnovare il contratto a nuove condizioni bisogna scrivere per forza un contratto nuovo? Oppure essendo solo un rinnovo il contratto rimane sempre lo stesso? Ma con l'unica variazione del canone?

2 Dopo il rinnovo bisogna comunicare il nuovo canone all'Agenzia delle Entrate?

 

[il_dalfo]

Se si parla di rinnovo, il contratto segue il suo iter e le uniche maggiorazioni applicabili al canone sono quelle previste dal contratto in essere (di solito legate all'aumento ISTAT). A tal proposito è bene ricordare che non sono automatiche (va inviata all'inquilino comunicazione relativa all'intenzione di applicarle).

Se invece intendi maggiorare il canone di locazione oltre quanto previsto dal contratto, questo ti è negato dalla legge.

In questo secondo caso, se l'inquilino è d'accordo ad avere nuove condizioni (come ad esempio un canone maggiore), dovrete per forza:
- chiudere il vecchio contratto
- stilare un nuovo contratto
- registrare nuovo contratto

 

[xmestessox]

Se si parla di rinnovo, il contratto segue il suo iter e le uniche maggiorazioni applicabili al canone sono quelle previste dal contratto in essere (di solito legate all'aumento ISTAT). A tal proposito è bene ricordare che non sono automatiche (va inviata all'inquilino comunicazione relativa all'intenzione di applicarle).

Se invece intendi maggiorare il canone di locazione oltre quanto previsto dal contratto, questo ti è negato dalla legge.

In questo secondo caso, se l'inquilino è d'accordo ad avere nuove condizioni (come ad esempio un canone maggiore), dovrete per forza:
- chiudere il vecchio contratto
- stilare un nuovo contratto
- registrare nuovo contratto

Ah ecco ora ho capito. Insomma mi hai detto il contrario di quello che leggo su internet perchè avevo letto molti articoli sull'argomento i quali dicevano invece che dopo la scadenza naturale del contratto era possibile rinnovarlo con delle nuove condizioni.
Ok allora chiuderò il vecchio e registrerò nuovo contratto.
Grazie.

 

[francesca7]

Che vuol dire che quello vecchio segue ha la sua scadenza naturale e tu lo puoi rifare/rinnovare a nuove condizioni, in accordo con il conduttore, riscrivendo il nuovo contratto in cui saranno riportati i nuovi canoni di locazione .

 

[Slartibartfast]

In effetti è vero che si dice "rinnovare a nuove condizioni" ma, oltre ad avere poco senso è anche fuorviante. Se rinnovi il contratto si intende che il contratto è sempre quello, se cambi le condizioni stai parlando di un altro contratto...

 

[Bastimento]

Non sono d'accordo con alcune affermazioni lette qui sopra.

Un contratto 4+4 è un contratto cosiddetto "libero", ed è suscettibile sia di diminuzione che di aumento anche nel corso della locazione: a maggior ragione in caso di proroga.

Altra cosa è la convenienza a procedere in tal senso. Provo a spiegarmi:

1) In ogni caso, se si intende non prorogare alle medesime condizioni, occorre dare disdetta/avviso al conduttore, col preavviso dio legge. Ovvio che questo riguarda l'aumento: nessuno protesta se diminuisci.
2) Quanto ai passi fiscali, la proroga ,va comunicata alla Agenzia Entrate tramite modulo RLI, con codice "proroga" e va indicato il canone aggiornato, sul quale si pagheranno sia le imposte di registro che di reddito.
3) Se il locatore opta per la cedolare secca, non avrà l'imposta di registro, ma è altra storia.
Non può però ovviamente chiedere aumenti di sorta se il contratto era e rimane soggetto a cedolare secca.

Adesso veniamo al presente domanda.

Una variazione nelle condizioni economiche (canone) costituisce variazione contrattuale (non sto parlando di aggiornamento istat): in quanto tale è necessaria la forma scritta, sia che si tratti di diminuzione, ed in questi ultimi anni è capitato di frequente, sia uno intenda (possa permetterselo) aumentarlo.

Quindi in ogni caso occorre una scrittura privata che va firmata da entrambe le parti e registrata: ora un accordo in diminuzione è esente imposte di registro (ma conviene registrarla comunque, per documentare il minor reddito); invece l'accordo in aumento è soggetto a imposta di registro.

Per cui si può concludere che ha poco senso prorogare con la semplice modifica attraverso una scrittura aggiuntiva.
Tanto vale, se la variazione di canone è significativa, chiudere il vecchio contratto, e scriverne uno nuovo: di solito anche la AdE suggerisce questa soluzione che per lei è più facilmente gestibile.

Una differenza c'è: nel primo caso l'impegno del locatore rimane limitato ai successivi 4 anni.
Redigendo un nuovo contratto ci si impegna nuovamente per 8.

 

[il_dalfo]

@Bastimento Non vorrei sembrare puntiglioso ma non ravviso "proroghe" in un contratto 4+4. Se di proroga vogliam parlare, sarebbe il caso di pensare ai contratti "3+2" dove i 2 anni sono proroga e non rinnovo (il rinnovo avverrà per anni 3 postumo alla proroga di 2)

Ricordo male il comma 1 dell'ex art. 13 della L. 431/98? Mi sembrava fosse qualcosa del tipo ' E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato." ma potrei sempre sbagliarmi...*

Vero che con un nuovo contratto l'impegno da parte del locatore sarebbe di anni 8, sempre che non ricada in una delle condizione dell'art 3 della legge di cui sopra (in quel caso può riavere l'immobile già alla prima "scadenza").

*nei contratti a canone libero è possibile ridurre il canone, anche per un periodo determinato. Se concordiamo un canone mensile di 500€, nulla ci vieta (se l'inquilino è d'accordo) di stilare un contratto per € 700 che preveda già dalla prima mensilità una riduzione ad € 500 per un determinato periodo. A scadenza della quale si può registrare una nuova decurtazione.
(sconsiglio di motivare la decurtazione per opere di ristrutturazione a carico dell'inquilino: fiscalmente sarebbe una permuta. Meglio addurre motivazioni quali "la congiuntura economica e/o roba del genere).

altra cosa di cui non son molto certo è la gratuità della registrazione della riduzione: mi pare che se venga presentata successivamente alla registrazione del contratto, ci sia un obolo fisso di 67€ (ma qui son incerto: le ho sempre inserite direttamente nel contratto e non ho mai pagato più della normale registrazione. Se qualcuno potesse ragguagliarmi in merito nei sarei contento).