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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    premesso che ho acquistato anni fa una casa da un parente direttamente al rogito, vorrei sapere dagli esperti :
    siccome sono convinto che le proposte di acquisto siano penalizzanti soprattutto in una prima fase per l'acquirente, vorrei conoscere con il vostro aiuto come andare direttamente al preliminare assistito da mio notaio di fiducia.
    Vedo casa che mi piace molto, in vendita da parecchi mesi, ho la disponibilita' in contanti , quali sono le mosse che dovrei fare per andare subito al compromesso?
    Grazie.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta d'acquisto è già di per sè un compromesso
     
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    lo so ma volevo evitarla e passare senza fare la proposta di acquisto direttamente al preliminare redatto nello studio del mio notaio.
    credo che si possa fare ma non so le trattative con il venditore come si possono avviare dall'inizio.
    immagino che l'Agenti Immobiliari comunichi al proprietario il mio interesse e si prenda direttamente un appuntamento dal notaio
    per la stesura del preliminare. Ovviamente senza intaccare la provvigione dell'agenzia.
    e' giusto????
    Grazie
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai fare visura ipocatastale dal notaio, fai preparare la conformità urbanistica dal venditore (o dal tuo tecnico se preferisci) e vai dal notaio per il preliminare...
    Sperando che nel frattempo nessuno cambi idea.....:occhi_al_cielo:
    Naturalmente dopo aver stabilito con le parti prezzo e modalità di pagamento.
     
  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
     
  6. Oris

    Oris Ospite

    Non cambia in effetti nulla, la trattaiva condotta con la proposta di acquisto è solo più agevole, perchè i paletti vengono fissati punto per punto e SCRITTI, quindi si rischiano meno malintesi nei passaggi... inotlre essendo scritta e con assegno allegato ha una concretezza forte... mentrae le parole... se vai da uno e gli dici "mi vendi casa per 50k in meno?" questi probabilmente ti dice di no perchè non ha una concretezza dietro le tue parole, se dicesse si a tuti quelli ch egli fanno proposte a voce al ribasso dopo poco avrebbe la casa spuzzanata sul mercato :D ma se gli porti un foglio dove ti impegni a comprargli casa a quella cifra, con assegno, a particoalri condizioni elencate è come se gli facessi vedere il contante... capita la differenza e perchè la usiamo?

    L'alternativa è l'incontro, ma siccome è molto difficile spesso concretizzare in un unico passaggio, visto che si deve fare anche i controlli, molto meglio sempre scrivere un pre-accordo, prima di andare alla stesura dal notaio, che tra l'altro, almeno una scritturina preliminare contenente tutti gli elementi la pretenderebbe ;)

    Poi, vai dal notaio e fai il tutto, ma prima, CONTROLLI! ;)
     
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  7. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    PER ORIS
    quindi se faccio una proposta di acquisto che alla accettazione del proprietario diventa preliminare subito dopo si va al rogito.
    e nella proposta di acquisto, punto per punto, io acquirente, inserisco tutti i requisiti essenziali e le clausole per poterla comprare.
    a questo punto quello che non capisco e' su una casa del valore di 400k quanto acconto gli devo dare?? in alcuni siti online leggo il 30% del valore di vendita. Ma in che fase della trattativa glieli devo dare questi soldi??
    Naturalmente questo acconto diverra' caparra confirmatoria dopo l' accettazione scritta del venditore.
    grazie.
     
  8. Oris

    Oris Ospite

    Puoi fare anch equello ma non ha senso... io ripeto, farei una "puntuazione" in fase di incontro, dove entrambi firmiamo cosa ci saimo detti alla fine, senza impegno, solo per chiarezza, oppure mettete una cifra che accettate espressamente come diritto del recesso dall'obbligo di trattativa fino al... (e mettete un termine ragionevole per fare i controlli e il resto).

    Questo serve per arrivare al compromesso sapendo quali sono gli accordi per certo (lo scritto è scritto, attenti a scrivere in modo ch enon si possa interpretare ina ltro modo. quindi o formule semplici o descrivi anche i peli). Chiaro ch ein qusta fase gli accordi e la trattativa riguarderanno le cifre, i modi, i tempi e magari qualche cosa particolare, in fase d"cognitiva", poi, cioè quando il tuo tecnico controllerà il bene ch estai per comprare, potranno venire fuori nuovi elementi da aggiungere e valutare in sede di compromesso, a quel punto il compromesso sarà una scrittura COMPLETA e non "zoppa".

    UN compromesso fatto bene contiene tutti lgi elementi ch esARANNO TRASCRITTI AL ROGITO, OLTRE AGLI ELEMENTI CHE SONO VALIDI NELL'Iinterregno tra il compromesso stesso e il rogito.

    Quindi inutile farla prima... non ha senso...
    UN compromesso è un contratto "vero" quindi va fatto SUBITO bene... cosa succederebbe infatti se facendo un compromesso alla carlona ci fosse una brusca interruzione delle trattative ceh ne impeediscano il corretto sviluppo?

    Si entrerebbe in un contenzioso con una scrittura "zoppa" cosa che eviterei.

    Per l'acconto, che diverrà caparraconfirmatoria, la cifra su 400k che riterrei valida sono 40-60k, non darei di più... a mano che la trattativa non richieda altro trattamento economico... ;)

    Ma 50 k circa sono una cifra abbastanza considerevole e che copre ampiamente un eventuale recesso...
     
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  9. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ho capito cosa hai detto e mi va bene ma siccome io sono una persona seria e quando decido di comperare casa non mi tiro indietro vorrei anche dare al venditore una certa tranquillita'.
    tu parli quasi di una scrittura privata con termini certi per fare i controlli e una cifra per un eventuale recesso improvviso.
    quello che ti chiedo, ma io acquirente in sede di proposta di acquisto posso firmare una proposta che NON diventa preliminare alla firma del venditore che si terra' invece in data xxxx dal mio notaio di fiducia con trascrizione dell'atto.
    naturalmente con caparra penitenziale alla proposta di acquisto e confirmatoria al preliminare, dopo un mese al max.
    Naturalmente la provvigione all'agente e' garantita in ogni caso.
    tu che ne dici, si puo' fare?????
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    certo, lo faccio sempre io...
     
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  11. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    grazie veramente , e' proprio quello che volevo sapere.
     
  12. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ti ringrazio che sei dalla parte dell'acquirente ma volevo chiederti una cosa parecchio importante e che credo interessi molti compratori.
    io detesto la proposta di acquisto che diventa preliminare, anzi pretendo preliminare a parte, magari dal notaio per la trascrizione mentre nel frattempo mi faccio i controlli con un tecnico di parte mia.
    volevo chiederti. onestamente, cosa devo fare se mi piace una casa e parecchio e l'agenzia mi propone solo una proposta di acquisto che diventa preliminare??
    io cosi' non compro, non mi fido.
    Posso pretendere una proposta di acquisto- tipo trattativa inziale, un preliminare a parte e alla fine il rogito?
    davvero l'agenzia si farebbe scappare una vendita sicura soprattutto di una certa cifra non indifferente?
    grazie.
     
  13. Vima

    Vima Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa se mi intrometto, ma mi sembra molto più semplice di quanto tu creda; io sono un Agente Immobiliare ed in un caso come il tuo, che mi è capitato lo scorso mese di maggio, ho proceduto nel seguente modo:

    - ho compilato e fatto sottoscrivere al Proponente la regolare Proposta d'Acquisto, senza allegarvi alcun assegno di caparra (nè penitenziale, nè confirmatoria) per volere del Proponente, ma indicando, oltre ai termini essenziali dell'accordo, che entro 20 gg. dall'accettazione della stessa sarebbe seguita la stesura del Preliminare a cura di un Notaio;

    - il Notaio segnalatomi dal Proponente, che ho provveduto subito dopo a contattare, mi ha ovviamente richiesto di fornirgli tutta la documentazione di cui io fossi in possesso, utile all'apertura della pratica (copia della Proposta accettata, documenti d'identità e codici fiscali delle Controparti, visura e planimetria catastale dell'immobile (che devono adesso per Legge essere conformi allo stato di fatto), Atto di Provenienza con relativa Nota di Trascrizione, Certificato di Destinazione Urbanistica (a cura del Venditore), Attestato di Certificazione Energetica ACE (a cura di tecnico abilitato incaricato dal Venditore);

    - alla scadenza prevista dei 20 gg. il Notaio ha puntualmente redatto il Preliminare (poi regolarmente sottoposto a trascrizione), in sede del quale la Parte Acquirente ha versato alla Parte Venditrice una somma pari al 30% del prezzo pattuito, a titolo di Caparra Confirmatoria;
    - il Rogito è seguito a distanza di due mesi e tutto è andato secondo gli accordi sottoscritti dalle Controparti in fase di Proposta d'Acquisto da me compilata!

    Mi rendo conto che spesso vi sono parecchie perplessità da parte di potenziali Acquirenti, i quali vengono forse male informati e/o consigliati da alcuni Agenti immobiliari non sufficientemente scrupolosi ed accorti e, poi, può sempre capitare che una Controparte non ottemperi in tutto o in parte agli obblighi previsti in sede di accordo e spesso neppure a quelli di Legge e gli Avvocati lavorano per dirimere i contenziosi che ne scaturiscono!

    Per concludere: personalmente ti consiglio vivamente di rivolgerti all'Agente immobiliare (che tale sia e che non sia un "abusivo") che ti ha segnalato l'immobile che ti interessa e di pretendere da lui tutto quanto possa fugare i tuoi dubbi in merito, compreso il fatto di pretendere che lo stesso si attivi per rendere a te noto tutto ciò di cui egli possa venire a conoscenza, secondo la cosiddetta "diligenza del buon professionista", magari anche prima della stesura della Proposta (come ad esempio il conoscere quale sia l'Atto di Provenienza, che non vi siano ad esempio atti di donazione, che per le infinite ed estenuanti implicazioni giuridiche costituiscono una vera e propria "spada di Damocle" per l'incauto Acquirente, ecc. ecc.): dopotutto, gli Agenti Immobiliari percepiscono le Provvigioni di mediazione a fronte di un servizio che deve essere qualificato!

    Questa la mia esperienza, spero possano servirti questi miei consigli.

    Ti saluto cordialmente.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se fra l'accettazione e il preliminare uno dei 2 si ritirava cosa sarebbe successo?
     
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  15. Vima

    Vima Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' ovviamente il rischio che le Controparti si sono accollate di comune accordo in un lasso di tempo limitato: il Proponente perdere l'immobile di suo interesse (d'altro canto, qualora avesse temuto di perderlo avrebbe optato per il versamento della Caparra Confirmatoria) ed il Venditore nel vedersi "sfumare" la vendita (da parte sua, avrebbe potuto rifiutare una Proposta d'Acquisto non accompagnata da Caparra Confirmatoria); in tutto questo, comunque, l'Agente Immobiliare (alias io) era presente e ha segnalato ampiamente alle Controparti i rispettivi rischi che stavano correndo! Poi, non scordiamoci che la Proposta Accettata è pur sempre una scrittura privata ed in quanto tale rappresenta un contratto a tutti gli effetti!
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa, ma non ti seguo: o vale o non vale.....

    Se è un rischio vuol dire che la scritta non vale niente perchè ognuno puo ritirarsi e allora basta una stretta di mano.

    Se è un contratto produce effetti: quali sono se uno si ritira? (ri)domando....... ;)
     
  17. Vima

    Vima Membro Junior

    Privato Cittadino
    L'effetto è che puoi comunque adire le vie legali, certamente con tempi lunghi ed esito incerto, ma questo anche nel caso in cui ci fosse la Caparra Confirmatoria! L'unica differenza consiste nel vincolo economico rappresentato dalla Caparra Confirmatoria, il cui meccanismo d'azione è ben regolato dagli artt. del C.C.
    Certo è che dubito fortemente del fatto che chi si presta a sottoscrivere ed accettare Proposte d'Acquisto non accompagnate da Caparra Confirmatoria (nella viva speranza che sappia i rischi che corre), desideri poi rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere se non il risarcimento danni anche solo l'esecuzione della prestazione ai sensi dell'art. 1453 del C.C.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Però potrebbe anche accadere!
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi non c'è il rischio di far saltare tutto, ma di una vera e propria vertenza...
    La proposta come viene impostata? Se fai un preliminare fra 20 gg dovrai citare una caparra? O no?
     
  19. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ti ringrazio della risposta che trovo ottimale da poter fare ma come ha detto il moderatore presenta alcune lacune
    dall'inizio e cioe' se qualcuno dei due si ritira e non c'e' nemmeno un acconto o una caparra penitenziale in questa fase.
    io sono sono disposto a firmare una proposta di acquisto, ci mancherebbe ed anche a consegnare un acconto per tutelare il venditore.
    la mia domanda e' questa: puo' l'agenzia immobiliare pretendere che io firmi solo una proposta di acquisto che diventa
    preliminare alla firma del venditore e rischiare che io mi ritiri dall'offerta o dovrebbe venirmi incontro e stipulare quello che io compratore desidero fare?
    Grazie.
     
  20. Vima

    Vima Membro Junior

    Privato Cittadino
    Come ripeto, qualora la Parte adempiente optasse per l'ottenimento dell'esecuzione del contratto, potrebbe rivolgersi all'Autorità Giudiziaria ed intentare una causa; ovviamente, nella compilazione della Proposta d'Acquisto dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali per la validità del contratto, compreso la corresponsione da parte del Proponente di una Caparra Confirmatoria, il cui importo può variare mediamente tra il 20% ed il 30% del prezzo pattuito.

    Aggiunto dopo 28 minuti :

    E' ovvio che se ti sei rivolto ad un Agente Immobiliare, questi, per tutelare le Controparti e contestualmente concordare con esse l'ammontare delle Provvigioni dovutegli, debba operare secondo l'iter corretto della compilazione della Proposta d'Acquisto da te sottoscritta e controfirmata per accettazione dal Venditore; qualora poi tu richiedessi esplicitamente di sottoscrivere successivamente presso il tuo Notaio di fiducia una cosiddetta "Scrittura Ripetitiva di Preliminare" (impropriamente detto "Compromesso"), in quanto la Proposta Accettata e notificata al Proponente è di per sè un Atto Preliminare in forma di scrittura privata, egli non potrebbe certamente opporsi; non comprendo, quindi, le tue perplessità: non ti fidi dell'Agente Immobiliare, in quanto ritieni che ti voglia "incastrare" o la tua è una "questione di principio"! Sappi che, anche qualora tu andassi direttamente al Preliminare dal Notaio con la parte Venditrice, le Provvigioni all'Agente Immobiliare sarrebbero dovute per Legge, in quanto egli ha stabilito il contatto tra te ed il Venditore, a maggior ragione se non dipendesse da lui il fatto di non voler seguire le trattative di compravendita per tua espressa volontà!

    Io ti consiglio di fare tutto tramite Agente Immobiliare, investendo lo stesso di tutte le responsabilità che gli competono per il ruolo che si è scelto! Poi, recati sicuramente dal tuo Notaio di fiducia per farti redigere la scrittura in forma di atto pubblico ai fini della sua Trascrizione.

    Cordialmente.
     

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