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  1. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho letto una discussione interessante che purtroppo è stata chiusa, dove si dice che la proposta irrevocabile che rimanda al preliminare e poi al rogito è nulla in base a quanto ha sancito la Cassazione.
    E allora quando si va dall' AI dopo aver visionato un immobile di gradimento e si lascia un assegno diciamo di diecimila euro il passo successivo dovrebbe essere già il rogito?
    Di solito passa del tempo, a volte anche lungo, prima di firmare il definitivo, e nel frattempo il venditore vorrà una somma più consistente credo senza aspettare il rogito..... Come la si versa, con una semplice ricevuta? O nella proposta di acquisto si dovrebbe dire che entro una certa data si verserà quella cifra e poi un'altra al rogito?
     
  2. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate, quindi la dicitura prevista nelle mie proposte di acquisto (confermate dalla CCIAA) che dice "La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE" non è più valida?
    In pratica io fino a oggi ho registrato sempre la proposta d'acquisto e mai il preliminare che a volte nemmeno abbiamo stipulato andando direttamente a rogito in quanto già c'era la proposta registrata. Lo so che si dovrebbero registrare entrambi, ma molto spesso anche per volontà delle parti non andiamo a preliminare ma registriamo direttamente la proposta e dopo qualche settimana andiamo a rogito.
    Ora come funziona?
     
  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Funziona che se la proposta di acquisto rimanda ad un ulteriore preliminare (compromesso) questa (la proposta) è nulla.
    Se invece rimanda direttamente al rogito va bene.
     
  4. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Capito, Enrikon, ma di solito con il preliminare la somma è sostanziosa e il venditore tiene conto anche di quello. Con la proposta di acquisto come si farebbe? All'accettazione si integra? Non sempre il rogito avviene dopo pochi giorni, anzi per quanto ne so, quasi mai
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Qualcuno ha provato a fare le capriole legali per aggirare questa sentenza della cassazione (tipo, dividere la caparra in due tranche, in modo da chiamare "secondo acconto" quello che è in realtà il compromesso) ma i risultati alle prove dei fatti non credo ci siano ancora passati.

    Lo so che è un grosso problema per la nostra attività, anche perché proposta di acquisto, compromesso e rogito sono tre passi importanti in una compravendita... ma tant'è :occhi_al_cielo:
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quel giorno, la Corte di Cassazione era reduce da una festa e avevano esagerato nelle libagioni...
    il risultato è che una cosa seria come l'acquisto di una casa diventa oggetto di mille interpretazioni e, oggi come oggi, finchè non hai rogitato non puoi stare tranquillo di averla veramente acquistata ! :rabbia::rabbia:

    veramente assurdo...

    Silvana
     
    A Maria Antonia piace questo elemento.
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Guarda Silvana, concettualmente (in linea del tutto teorica) posso anche capire, e condividere, il sottile ragionamento che è stato fatto da chi ha emanato questa sentenza. Purtroppo, nella pratica, è stato scardinato un sistema (ripeto, incernierato su proposta, compromesso e rogito) che si è sempre dimostrato molto affidabile.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Appunto, e, secondo me, sulla base dell'esperienza trentennale, spesso il contratto preliminare consente di modificare situazioni non previste e non prevedibili all'atto della proposta, oltre ad una serie di accordi che possono intervenire anche dopo l'accettazione...

    Per questo trovo troppo tranchant l'intervento della Cassazione: il mondo non solo biano o nero.

    Silvana
     
    A enrikon e graziella talucci piace questo messaggio.
  9. Giorgio VI

    Giorgio VI Membro Junior

    Privato Cittadino
    Voi agenti immobiliari come state facendo? State ignorando questa sentenza? Perchè non posso credere che tutti ora fanno una proposta con qualche migliaio di euro e dopo poco passano al rogito, o peggio aspettano mesi senza versare altro... Ci sono spesso dei tempi tecnici imprevisti non per colpa del venditore o del compratore
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti.

    Silvana
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questa sentenza non la puoi ignorare. Come dicevo prima, sono state approntate delle bozze di proposta che cercano di aggirare gli effetti di questa sentenza.
    Io uso una di quelle e... spero in bene :D
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quale ?

    Silvana
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una proposta dove siano previste le variabili inserite e quindi sanabili da li' al rogito o contestualmente ad esso.
    ES. Impianti...debiti..ipoteche...sucessioni...etc.., la capacita' dell'Agenti Immobiliari professionale sta' proprio in questo.
    Eseguire quelle verifiche che sono indispensabili prima dell'accettazione e/o contestualmente ad essa ( visure, conformita', etc.)., ognuno di noi ,in teoria, dovrebbe essere in grado di leggere un Atto di provenienza e le schede catastali, eseguire le visure del ventennio, etc....se cosi' non fosse ( a mio parere ) dovrebbe cambiare mestiere e fare qualcosa di piu' semplice.
    Per il resto, siamo nelle mani di DIO :affermazione:
     
  14. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate, mi sta venendo un dubbio terribile, quasi una paura.
    Ma se così fosse la formula "La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE" da sempre inserita nelle mie proposte, è una formula che rende nulla la proposta stessa?
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti quoto Andrea ,ma l'altro giorno un collega mi ha tacciato di " troppa precisione " nela proposta contestandomi addirittura la clausola risolutiva per il mutuo nell'acquisto di un 'immobile pervenuto per donazione. Allora sinceramente mi chiedo , ma come dobbiamo comportarci?
     
  16. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    credo che sia un articolo da leggere

    no................perche' questa paura????
    Nel momento che il venditore firma per accettazione e' gia' un preliminare.
    la cosa importante e' che la proposta deve rimandare al rogito per essere valida.
    se la proposta rimanda ad un altro preliminare e' nulla, non valida, promessa di promessa, preliminare del preliminare.

    Aggiunto dopo 1 :

    Un articolo che penso utile al riguardo:
    fino alla prossima sentenza di Cassazione..................

    La proposta irrevocabile di acquisto o locazione
    Il mediatore, quando trova un affare conforme alle richieste di un cliente interessato ad acquistare o prendere in affitto un immobile, sottopone al futuro acquirente o inquilino un modulo prestampato denominato “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, che, se sottoscritto, costituisce una vera e propria proposta contrattuale (d’acquisto o locazione) rivolta al proprietario.
    Tale atto risponde a esigenze di tutela preventiva, particolarmente avvertite nelle operazioni di trasferimento della proprietà di beni immobili dove molteplici e rilevanti sono gli interessi economici delle parti coinvolte (convenienza dell’affare, grado di affidabilità dei contraenti, esistenza di vincoli pregiudizievoli sull’immobile).
    Del resto la redazione della proposta irrevocabile garantisce all’agenzia intervenuta l’incasso della provvigione o, comunque, di conseguire il rimborso delle spese qualora le parti non trovino un accordo.
    �� Secondo la prassi, con la “proposta irrevocabile d’acquisto o locazione”, documento redatto su moduli prestampati e in uso presso le agenzie immobiliari, il promettente acquirente si impegna, con la propria sottoscrizione, ad acquistare (o prendere in affitto) l’immobile entro una certa data (generalmente non superiore a 15 giorni) e per un certo prezzo.
    Nel documento vi dovrà, quindi, essere la seguente frase: «La presente offerta potrà essere accettata e sarà tenuta ferma fino al giorno…».
    La conseguenza specifica dell’irrevocabilità è questa: l’eventuale revoca fatta prima che scada il termine dell’irrevocabilità non ha effetto; dunque, la proposta non cade e l’eventuale accettazione determina la conclusione del preliminare.
    Generalmente la proposta irrevocabile è immediatamente efficace. Non di rado, però, viene stabilito che è efficace «A decorrere dal» (quarto, quinto ecc.) «giorno lavorativo successivo alla data della sua sottoscrizione ed è valida e irrevocabile fino alla data del …».
    Ciò premesso, è bene precisare che dalla suddetta proposta sorgono obblighi “irrevocabili” soltanto a carico dell’acquirente o futuro inquilino che si impegna a non revocare detta proposta contrattuale dal momento della sottoscrizione fino a un determinato giorno.
    Tuttavia tale documento non vincola il venditore (o locatore) che resta libero di accettarla o meno e di valutare altre offerte.
    Si tratta, però, di una vera e propria proposta contrattuale che, secondo la modulistica maggiormente diffusa, contiene, tra l’altro, una precisa individuazione dell’immobile oggetto della proposta, la dichiarazione resa dal venditore o locatore relativa alla conformità o meno dell’immobile alle vigenti norme urbanistico/edilizie (compresa la parte impiantistica) e catastali, l’esistenza di vincoli (diritti di terzi, mutui, ipoteche e altre trascrizioni), le condizioni della compravendita o locazione, la somma a titolo di deposito consegnata al mediatore, il quale si impegna a consegnarla al venditore o locatore nel momento in cui l’affare viene concluso (e, in tal caso, da deposito fiduciario si trasforma in caparra confirmatoria), l’autorizzazione al trattamento dei dati personali, con l’indicazione del titolare del trattamento, cui l’interessato potrà rivolgersi per l’esercizio dei diritti di cui all’art.7 del D.Lgs. 196/2003.
    Si può, quindi, affermare che se la proposta irrevocabile (art. 1329 cod. civ.) contiene tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere di cui sopra, ne consente la conclusione nel momento e per effetto dell’adesione dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni.
    L’accettazione della proposta: la conclusione dell’affare
    Se nel termine stabilito il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, si ha la formazione dell’accordo contrattuale. Qualora, invece, nel termine prestabilito, non si abbia accettazione da parte del destinatario della proposta l’accordo non si forma.
    Alle stesse conclusioni si deve pervenire nel caso in cui l’accettazione non sia conforme alla proposta: infatti, un’accettazione che modifichi o integri il contenuto della proposta ha valore di nuova proposta; al contrario la conformità indica la totale adesione alla proposta, situazione che si verifica quando il modulo viene sottoscritto alla presenza della controparte senza alcuna modifica.
    Se poi le parti sono lontane (per esempio risiedono in città diverse) la «accettazione – al pari di ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona – si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario» (art. 1335 cod. civ.).
    Cosicché, ai fini della conclusione dell’accordo contrattuale, è sufficiente dimostrare che la dichiarazione di accettazione sia pervenuta all’indirizzo del proponente.
    In altre parole la conclusione tra persone lontane si ha quando alla proposta scritta segua l’accettazione, pure essa scritta, e questa (vale a dire, si ripete, l’accettazione scritta e non la semplice notizia di essa) pervenga a conoscenza del proponente prima dell’eventuale revoca della proposta del futuro acquirente o inquilino.
    Se la proposta viene accettata, nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta, che può essergli comunicata dallo stesso venditore o locatore o tramite il mediatore, si conclude l’affare, cioè si conclude un contratto preliminare.
    Vincolo per la stipula di un futuro preliminare
    Si noti che, al fine di evitare un notevole pregiudizio alle legittime aspettative delle parti contraenti, è importante che nei moduli sia precisato come con l’accettazione della proposta di acquisto o locazione si perfezioni un contratto preliminare.
    È frequente, infatti, che quando una parte venditrice accetta una proposta, confidando nell’esecuzione del contratto, si impegna parallelamente all’acquisto di un altro immobile; viceversa un proponente che si veda accettata la proposta di acquisto spesso si attiva immediatamente per porre in vendita il proprio immobile.
    La precisazione di cui sopra rappresenta anche una tutela per il mediatore il quale, negli incarichi di mediazione, dovrà chiaramente stabilire che, ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l’accettazione della proposta e la conseguente comunicazione di detta accettazione al proponente determina il perfezionamento di un contratto preliminare.
    Infatti, se l’affare è concluso, per l’intervento determinante del mediatore, ciascuna delle parti del rapporto di mediazione è tenuta a corrispondere la rispettiva provvigione.
    Tuttavia in alcuni moduli è possibile leggere che l’incontro della proposta e dell’accettazione genera un preliminare di un preliminare, cioè un accordo che dovrebbe vincolare le parti alla stipula, entro una certa data, di un contratto preliminare presso l’agenzia o il notaio.
    Anche in questi casi, però, si deve ritenere che tra le parti sia stato concluso un vero e proprio preliminare, cioè si è creato quel vincolo che consente – a entrambe le parti – di ottenere l’esecuzione giudiziale del contratto qualora una di esse, per qualsiasi motivo, si rendesse inadempiente.
    Del resto se nello svolgimento della loro attività negoziale le parti hanno posto in essere gli elementi del contratto preliminare, il fatto che, poi, concordino di stipulare innanzi a un notaio o presso l’agenzia immobiliare lo stesso contratto non implica che non lo abbiano già concluso ma significa soltanto che intendono riprodurlo per dargli una veste più sicura senza esprimere una nuova volontà.
    In ogni caso, se i clienti del mediatore, per guadagnare tempo e valutare meglio l’affare, hanno veramente voluto stipulare un preliminare di un preliminare, bisogna osservare come l’atto concluso non sembra possa ritenersi valido.
    Si noti che tale accordo è invalido, atteso che genera un fenomeno anomalo costituito dalla promessa di una promessa da ritenersi priva di funzione pratica e quindi, in quanto tale, non meritevole di tutela. Inoltre, la sola stipula di un preliminare del preliminare non rappresenta un presupposto perché il mediatore possa ottenere il diritto alla provvigione, non potendosi parlare di conclusione dell’affare.
    Se le parti intendono quindi riflettere prima di concludere un vero e proprio accordo contrattuale, possono benissimo ricorrere a un accordo precontrattuale, dal quale non scaturisce, a carico di quei soggetti, alcun obbligo di concludere l’affare: in altre parole, le parti possono mettere per iscritto l’accordo di massima raggiunto, cioè fotografare lo stato delle trattative non ancora concluse (per esempio per divergenze sul prezzo): tale documento non vincola le parti che, pur dopo la sua sottoscrizione, rimarranno libere di mutare idea e di abbandonare quella che è ancora soltanto una trattativa.
    Naturalmente questo comportamento, secondo un generale principio di diritto ed, eventualmente, su una base di un’apposita clausola, può risultare non privo di conseguenze se le trattative sono in stato avanzato e si sia formato quell’affidamento della controparte nella conclusione del contratto, affidamento la cui lesione, lì dove il recesso dalle trattative medesime si presenti come ingiustificato, sarà certamente idonea a fondare una responsabilità, sia pure di carattere soltanto precontrattuale.
    Così, chi si ritira colpevolmente dalle trattative potrà essere tenuto a risarcire tutte le spese sostenute per il futuro accordo, quali, per esempio, spese per viaggi, progetti, consulenze, testi di fattibilità, tempo sprecato ecc.
    Obbligo di registrazione a carico dei mediatori
    È fondamentale che le parti decidano, con chiarezza, se intendono raggiungere un accordo di massima, rimandando nel tempo la stipula del preliminare o, invece, decidanodi stipulare un vero e proprio preliminare di vendita.
    Quanto sopra è importante perché dalla decisione delle parti del rapporto di mediazione possono derivare spese aggiuntive e un obbligo (di recente introduzione) per il mediatore.
    L’eventuale contratto preliminare concluso deve essere registrato, con pagamento della relativa imposta.
    A tale proposito bisogna ricordare che il comma 46 dell’art.1 della Finanziaria 2007 interviene sul Testo Unico dell’imposta di registro ed estende ai mediatori iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989, l’obbligo di chiedere la registrazione per le scritture private non autenticate di
    natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività (e viene prevista la responsabilità per l’obbligazione al pagamento dell’imposta di registro per le medesime scritture private in solido con le parti contraenti).
    Per quanto sopra si deve escludere che sussista l’obbligo di registrazione in caso di sottoscrizione di una semplice proposta di acquisto o di conclusione di un accordo di massima che non possono essere definite come “scritture private di natura negoziale”.
    Del resto anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di volontà unilaterale “prenegoziale”, che, non sempre, fa sorgere una scrittura soggetta a registrazione:
    se le parti sono lontane, come abbiamo già visto, l’accettazione della proposta non è sufficiente e il contratto preliminare (con conseguente obbligo di registrazione) si conclude solo nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
     
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ok allora

    bene, si deve fare esplicito riferimento alla successiva stipula del rogito.
    la somma versata può essere cauzione? intendo consegnata all'AI che la custodisce diciamo sino al rogito od all'avverarsi di una condizione risolutiva inserita nella proposta? o solo Caparra e quindi versata all'accettazione?
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tutt'altro, la proposta, così formulata, si perfeziona in contratto preliminare.
     
    A gcaval piace questo elemento.
  19. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Solo per dovere di informazione per chi legge, una sentenza di cassazione è un mero orientamento per i giudici che si trovano ad analizzare casi identici o del tutto simili. La giurisprudenza sul condominio insegna come questo orientamento possa prendere vie indefinite, un numero infinito di volte.

    Questo per dire che una sentenza non è legge, ma solo un precedente su cui giustamente ragionare e cercare di migliorare le formule contrattuali.

    Dire oggi che i preliminari di preliminare sono nulli è un falso bello è buono. La giusta affermazione potrebbe essere "sembra che secondo una per ora RARA sentenza il preliminare di preliminare possa generare nullità.
    Occhio a dare certezze a chi ci legge su una materia del tutto in discussione e sulla quale la maggioranza delle CCIAA non ha alcuna idea considerando le proposte di acquisto normalmente utilizzate negli ultimi 30 anni del tutto valide e coerenti con la legge.

    Non è escluso che un domani questa giurisprudenza numericamente risibile, si consolidi generando un orientamento più sostanziale, riconducendo molti casi alla stessa conclusione. Ma oggi non è ancora così e i preliminari di preliminare non costituisco di fatto un concreto pericolo per chi acquista casa. Non lo dico io. Lo dicono le numerose sentenze in primo grado contrarie alla ormai famosa sentenza degli ultimi 30 anni di storia del paese.
     
    A Umberto Granducato, enrikon, justdone e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  20. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    mah................sempre peggio, uno dice una cosa, l'altro l'esatto contrario.
     

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