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  1. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, ho stipulato presso un notaio in qualità di acquirente un preliminare non registrato con scadenza prefissata per i termini d'acquisto, con contestuale versamento di caparra confirmatoria del 50% dell'importo totale e senza aggiunta di clausole di recesso.
    Essendo i termini scaduti da oltre un anno, ho diffidato il venditore ad adempiere il contratto, senza mai ricevere riscontro. Ora apprendo che il venditore ha alienato a terzi il bene a me promesso e ha stipulato l’atto di compravendita presso il medesimo notaio che ha redatto il mio preliminare.
    A questo punto vorrei sapere se il mio preliminare, non registrato ma noto al notaio, prevale su quest’atto e se quindi posso sperare di acquistare il bene. Grazie, Cristina
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, prevale solo se trascritto.
    ma prima dell'anno cosa è successo? Un anno è veramente tanto avendo pure versato il 50%
    C'è qualcosa poco chiaro. Lui poteva vendere ad un terzo ma prima avrebbe dovuto rescindere il contratto con te, restituendoti il doppio della caparra e poi faceva quello che voleva. Forse manca qualche passaggio. Il preliminare ha dei termini entro il quale le parti si obbligano ad adempiere, se dormienti e richiamati ad adempiere, questo fa scaturire o l'inadempienza del contratto con le conseguenze oppure l'esecuzione del contratto. Se lui con quel contratto ha venduto ad un altro ha fatto una truffa, ha i tuoi soldi e vende ad altri .... sto ragionando ad alta voce.
     
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  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non essendo trascritto però può sempre chiedere il risarcimento del danno e il doppio della caparra. Ma in tutto questo lasso di tempo che avete fatto?
     
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  4. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentili membri del forum, vi ringrazio per avermi cortesemente risposto. I tempi si sono allungati perchè, dopo aver sottoscritto il preliminare, sono venuta a conoscenza che la provenienza del bene è di tipo donativo a cascata. L’attuale proprietaria tedesca, che dichiara non avere figli, l’ha ricevuto in donazione nel 2003 dal coniuge tedesco (che ha un fratello e due figli) che a sua volta l’ha ricevuto in donazione nel 1998 dalla madre deceduta nel 2011. Quindi essendo l'acquisto a rischio, ho dovuto assumere informazioni sul diritto successorio tedesco, per tutelarmi da eventuali aventi diritto al bene. I tempi si sono ulteriormente allungati in quanto gli istituti di credito, considerando la provenienza donativa un vizio lesivo, non mi hanno concesso il mutuo. Nonostante tutti questi problemi ho sempre dimostrato alla venditrice la volontà di acquistare il bene, ma senza riscontro, per cui sono stata costretta ad inviarle una diffida per inadempimento contrattuale. Successivamente sono venuta a conoscenza che l'appartamento era stato venduto a terzi. Il notaio che ha rogitato, che era a conoscenza dei fatti e del preliminare sottoscritto dalle parti in sua presenza, non ha alcuna responsabilità in questa triste vicenda? Se il preliminare non è scaduto perchè non prevale sull'atto successivo di compravendita? Grazie, per l'attenzione Cristina
     
  5. Maurizio T

    Maurizio T Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Beh, il notaio non ha sicuramente nessuna responsabilità, lui fa quello che le parti gli chiedono di fare ed il suo compito finisce lì. Magari avrebbe potuto farsi venire lo scrupolo di chiamarti ma può anche darsi che il venditore gli abbia detto che avevate risolto il contratto.
    Il preliminare è una scrittura privata che ha valore soltanto tra le parti che l'hanno sottoscritta. Se non è trascritto non è opponibile ai terzi.
    Ovviamente, come ti ha già scritto Luna_ hai facoltà di fare causa al venditore, chiedere il doppio della caparra e i danni. Non puoi fare nulla riguardo l'immobile ed il nuovo proprietario.
     
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  6. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono venuta a conoscenza dall'acquirente che il notaio ha riferito alle parti, venditore ed acquirente, che i termini del preliminare erano scaduti per cui il contratto si è risolto di diritto, di conseguenza il venditore si è trattenuto la caparra e ha rogitato tranquillamente. Io ritengo il notaio responsabile, in quanto uno dei compiti del notaio è consigliare i clienti e fornire informazioni corrette al fine di tutelare entrambe le parti. Se il notaio non avesse commesso questo grave errore, fornendo una informazione non corretta, non si sarebbe verificata questa gravissima situazione sia per me, che non acquisto il bene a cui ero particolarmente interessata, sia per il venditore in quanto mi deve risarcire il doppio della caparra.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato.
    Non ho ben capito la figura del notaio che tra l'altro non vi comunica che avevate l'obbligo di registrare il preliminare e come tu abbia proseguito senza il tuo avvocato dopo che hai saputo che l'immobile aveva provenienza donativa. Ti hanno rifiutato il mutuo e dici che eri pronta a rogitare. Come mi chiedo.
    Sei stata un po superficiale.
     
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  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma tu se non vado errato non eri una parte nel rogito in questione.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi pare ....
    Ciao od1no ben arrivato. É uno scoop?
     
  10. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nemmeno io ho ben chiara la figura di questo notaio.... Il notaio mi ha assicurato che per il diritto successorio tedesco gli eventuali eredi avrebbero comunque solo diritto di liquidazione della somma corrispondente al valore pro quota dell'immobile donato, dal soggetto che ha disposto del bene, per cui io come acquirente non corro rischi, mentre per le banche il rischio non è assente e quindi non erogano mutui. Io comunque ero molto interessata all'acquisto dell'immobile, inoltre avevo già versato la caparra di E. 100.000, per cui ho chiesto un prestito ai miei familiari per il saldo prezzo al fine di rogitare. Io ritengo il notaio responsabile di quanto è accaduto in quanto, in fase di preliminare, non ha informato me sul fatto che il contratto non registrato e non trascritto non tutela la parte acquirente in quanto il venditore può alienare il bene a terzi perchè l'atto non è pubblico, e non ha informato la parte venditrice che un preliminare non registrato, privo sia della clausola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., che del termine "essenziale", non perde mai efficacia nel tempo e quindi non si risolve di diritto, ma solo con diffida ad adempiere. Nemmeno in fase di rogito il notaio ha informato correttamente la parte acquirente su queste normative, dimostrando di non avere la competenza necessaria a tutelare le parti.
     
  11. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Avevi conferito incarico in fase di preliminare a questo notaio per assisterti professionalmente? Mi sfugge chi ha scelto questo notaio e quale incarico gli e' stato conferito.Fra l'altro il notaio ha l'obbligo di trascrivere l'atto se e' una scrittura privata autenticata.
    Sei sicura che non sia stato trascritto?

    Ammesso e non concesso che questo sia lo scenario sarebbe il venditore e non tu la parte che ha subito il danno e a lui spetterebbe di chiamare in causa il notaio per chiedere il risarcimento.
     
    Ultima modifica: 9 Agosto 2015
  12. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'esclusiva dello scoop costa :)
     
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  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sembra che l'utente abbia subito passivamente gli eventi. Convocazione preliminare con consulente parte venditrice, notaio che non ha tutelato le parti, ma spero se stesso.diniego mutuo ma invoca inadempienza ma non si é capito come avrebbe pagato quindi chi é inadempiente e per cosa. Il tutto con le cose lasciare li, somme versate, convocazioni, per un anno quando poi scopre che hanno venduto a terzi.
    Sicuramente il fatto che l'immobile sia di provenienza donativa non è motivo di invendibilità é solo un problema bancario. Infatti l'immobile é stato venduto. Ora bisogna capire cosa è successo nel mentre per definire effettivamente se con quel contratto l'inadempiente é lei o il venditore. Io consiglio di correre dall'avvocato.
     
  14. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buona domenica a tutti! Vi ringrazio tantissimo per la consulenza e per il supporto morale che mi state fornendo e complimenti per questo utilissimo forum che consiglierò anche ai miei amici. Il notaio l'ho scelto io ed è un notaio molto conosciuto a Venezia centro storico. Al notaio ed avvocato P.D. avevo conferito incarico per la stipula del preliminare e dell'atto definitivo di compravendita. Io ho posto nel notaio la massima fiducia, pensando di essere pienamente tutelata, sia per la sua professionalità che per gli elevati costi preventivati della sua parcella. In fase di preliminare quando ho chiesto la registrazione del contratto, il notaio mi ha informata che, anche se sarebbe d'obbligo la registrazione, un contratto non registrato ha lo stesso valore legale di quello registrato. Riteneva che la differenza fosse solo fiscale (mentre ora so per certo che purtroppo non è così) per cui sia io che la venditrice abbiamo optato per la non registrazione e il notaio, a sua tutela, ha inserito nel contratto stesso che la volontà delle parti è di non registrare, nè trascrivere il preliminare. Sono venuta successivamente a conoscenza che la trascrizione è fortemente consigliata, anche se non è obbligatoria ed è costosa, in quanto permette al contratto registrato di essere trascritto nei registri notarili e di essere quindi visibile e per questo motivo tutela l'acquirente da eventuale alienazione del bene a terzi da parte del venditore, da pignoramenti ecc. Io non ho assolutamente subito passivamente gli eventi, ho avuto fiducia di un notaio che purtroppo non ha lavorato con serietà professionale. I tempi ovviamente si sono allungati in quanto ho dovuto eseguire tutte le verifiche sulla provenienza donativa, e non è stato facile, perchè il diritto successorio tedesco è completamente diverso da quello italiano. Poi la banca a sua volta ha dovuto eseguire le proprie verifiche chiedendomi ulteriore documentazione, che non è stata di facile reperibilità. Avendo avuto parere negativo per la concessione del mutuo, ho contattato altri istituti di credito i quali a loro volta hanno studiato il caso, fornendomi anche questi parere negativo, e così si sono allungati i tempi e sono stata costretta, come vi avevo già riferito, a chiedere un prestito finanziario ai miei familiari per saldare il prezzo e rogitare, in quanto il notaio non aveva inserito, a mia tutela, la clausola nel preliminare "a condizione che sia erogato il mutuo" . Quindi io ho rispettato il contratto dimostrando costantemente la volontà di acquistare il bene, nonostante le mille difficoltà incontrate nel percorso. Il notaio inoltre, a mia tutela, doveva indicare nel contratto E. 10, 20 mila come caparra e la rimanenza come acconto, per non farmi incorrere nel rischio di perdere un'ingente somma di denaro nel caso in cui la compravendita non andasse a buon fine. Quindi l'inadempiente è chiaramente la venditrice in quanto ha alienato il bene a terzi, senza nemmeno informarmi e trattenendosi la caparra di E. 100.000, quando il preliminare è a tutt'oggi giuridicamente vincolante, in quanto privo sia della clausola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., che del termine "essenziale", quindi non si risolve di diritto. Infatti per risolverlo sono stata costretta ad inviare alla venditrice una diffida ad adempiere. Se la venditrice non mi restituisce la caparra per intero e non mi risarcisce i danni economici e morali subiti, dovrò intraprendere le vie giudiziarie a tutela dei miei diritti. Spero di aver chiarito tutti i vostri dubbi, e che la mia esperienza sia utile ad altri per non trovarsi nelle mie stesse condizioni, un saluto cordiale, Cristina
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Domanda :Quando avete firmato il contratto preliminare il notaio ha certificato le vostre identita' ?


    Diciamo che teoricamente potrebbbe essere chiamato in causa in quanto esiste una responsabilita' professionale pero' bisogna andarci con i piedi di piombo perche' tutto deve essere provato e tu di scritto hai solo un preliminare dove rinunci espressamente alla trascrizione con tua firma che sicuramente non depone per la tua versione.

    Verba volant, scripta manent.

    PS: registrazione e trascrizione sono cose diverse .
    Con la registrazione obbligatoria per legge si da data certa al contratto; con la trascrizione si rende conoscibile a terzi la scrittura. La registrazione deve essere stata fatta.
     
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  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Dire, il notaio "doveva"... per la legge italiana... ignorantia legis non excusat.
    Su quel documento c'è la tua firma. Se non c'erano le adeguate tutele per te, non avresti dovuto firmare e mi spiace molto per te se le cose stanno così.
    Perché dimostrare la negligenza del notaio, sarà tutt'altro che facile, se non puoi nemmeno esibire documentazione sulla tipologia di incarico data e la presenza di altri testimoni che possano confermare quanto da te riportato.
    Non solo in questo anno... hai contattato il notaio + volte riportando per iscritto quanto stava accadendo rispetto alle banche e al bene?
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Peggio mi sento. Se il notaio lo avevi incaricato tu al preliminare ci dovevi arrivare preparatissima della situazione. Il notaio sa bene come vengono trattate le donazioni dalle banche. Non arrivi all'anno ma nel mentre ci dicevano essere gli incontri con la parte venditrice.
     
  18. CristinaVenezia2

    CristinaVenezia2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si il notaio ha certificato le nostre identità, ha verificato e trattenuto una copia dei nostri documenti e codici fiscali. Per mail avevo richiesto al notaio di preparare una bozza di preliminare manifestandogli la mia volontà di eseguire la registrazione. Il notaio l'ha preparata e, dopo il mio ok, l'ha inviata per mail alla venditrice che ha dato il proprio benestare sottoscrivendola. Quando ci siamo incontrati di persona nello studio del notaio per apporre le firme in originale, il notaio ci ha suggerito di non eseguire la registrazione per i motivi che Vi ho esposto precedentemente. Noi abbiamo accettato il suo consiglio e abbiamo sottoscritto l'originale del contratto con l'integrazione "le parti esprimono la volontà di non registrare nè trascrivere il preliminare". Fra me e il notaio sono intercorse numerose comunicazioni via mail (tutte conservate), infatti il notaio è sempre stato al corrente di tutti i problemi legati alle donazioni, del rischio di eventuali aventi diritto al bene, dell'impossibilità di contrarre un mutuo ecc. Anche la vendirice è stata sempre tenuta informata , con la massima correttezza e trasparenza, dell'evolversi della situazione. E' vero, come sostiene Ludovica 83, che per la legge italiana... ignorantia legis non excusat e quello che è firmato, è firmato.... però è anche vero che la funzione del notaio, come statuito dal Supremo Collegio, non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all'attività di consulenza e di corretta informazione (che qui sono mancate) nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione immobiliare (II comma dell'art. 1176 cod. civ.). La professione notarile, in definitiva, è ritenuta tale da implicare l'impiego di una seria diligenza (Cass.Civ., 5158/01 - Cass. Civ. Sez. II, 1228/03 - Cass. Civ. Sez. III, 14934/02). Vedi anche il c.d. Codice Deontologico (approvato dal CNN con deliberazione 2/56 del 5 aprile 2008 pubbl. su G.U. 30 luglio 2008), che viene a disciplinare gli specifici aspetti della professione notarile. Purtroppo tutte queste cose le ho imparate ora documentandomi, all'epoca mi sono fidata del notaio senza verificare il suo operato, in fin dei conti mi sono rivolta ad un notaio non ad un "fruttivendolo", chi può conoscere la materia meglio di lui? Per cui avevo la massima fiducia, non mi sarei mai aspettata che accadesse quello che è realmente accaduto, per un atto perdipiù così semplice.... comunque per il prossimo preliminare sarò preparatissima.... anzi da questa esperienza ho imparato che è meglio andare al rogito direttamente, saltando il preliminare, così non si corre alcun rischio, buon pomeriggio a tutti e grazie ancora per l'interessamento, Cristina
     
  19. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    La domanda è molto semplice... puoi documentarle? Hai testimoni?
    Perché il notaio può benissimo dire ho spiegato tutto... e lui è un pubblico ufficiale.
    Tu hai firmato e se non era chiaro potevi non firmare e chiedere un altro parere.

    Io poi, nn avrei mai dato 100.000€ con anche una banca nel mezzo con un mutuo... praticamente senza verifiche perché poi è saltato fuori il problema sull'immobile.

    Il problema è che se riuscirai a dimostrare il tutto e ad aver ragione... aspetterai anni per avere indietro i soldi... sempre che poi dalla parte venditrice sia rimasto ancora qualche cosa.

    Detto questo... ti taggo sia @Avv Luigi Polidoro che @un povero notaio per porre l'attenzione sul tuo quesito.
     
  20. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Sinceramente questa frase è un po' assurda... se fosse così... l'agenzia delle entrate ci va a nozze... Fa una festa a te, alla venditrice e al notaio.... perché qui c'è la volontà esplicita a non adempiere.

    "A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione.
    In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie)."

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    Ultima modifica: 9 Agosto 2015

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