Validità preliminare di compravendita non registrato

[ludovica83]

Ecco qui la caparra confirmatoria.
Se sei tu inadempiente la perdi. Se è la proprietaria inadempiente ti deve dare il doppio.

 

[LAURA.CIR]

l'art. 8 del preliminare parla chiaro: clausola risolutiva espressa
I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite
In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della stessa.
La parte venditrice non aveva nessun obbligo nell'invio della raccomandata, il preliminare si è risolto senza se e senza ma.

 

[ludovica83]

ecco qua...
Io non capisco in cosa saresti stata truffata...
Non solo parli di prezzi adesso di un qualche cosa che hai firmato di acquistare nel 2013... non pensare che sia rivalutato nel frattempo... anzi è sceso...
Quindi se ora dici... che ti sei informata e il prezzo era elevato... il mercato in questi due anni non è certamente salito...

 

[ludovica83]

Hanno rogitato qualche settimana fa

Hai detto che il notaio gli ha detto che il preliminare era scaduto... è scritto chiaramente...
se non hai rogitato a gennaio 2014... che doveva fare il notaio? é passato un altro anno e mezzo!
Anche se facevi la trascrizione... è bello che scaduto.

 

[CristinaVenezia2]

Rispondo a Laura.Cir e Ludovica83.
1) Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".
La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo. il notaio non ha inserito alcuna clausola a mia tutela.
2) La clausola risolutiva espressa è la pattuizione delle parti di un contratto che assumono un determinato adempimento a condizione risolutiva del contratto stesso. Nell'ordinamento italiano, è disciplinata dall'articolo 1456 del codice civile secondo cui: i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. La clausola risolutiva dunque manifesta i suoi effetti con la dichiarazione con cui la parte non inadempiente dichiara alla parte inadempiente di voler risolvere il contratto. In data 30/7/2015 io ho dichiarato alla venditrice di voler risolvere il contratto, nel caso in cui non adempiesse al contratto entro il 30/8/2015. La venditrice non ha ancora risposto.
3) Il contratto registrato e trascritto si risolve di diritto trascorsi tre anni, per cui se fosse stato registrato e trascritto non sarebbe ancora scaduto. Il contratto non registrato non si risolve di diritto, ma solo quando la parte adempiente invia una diffida ad adempiere alla parte inadempiente, o quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. (vedi post precedenti)
Vi ricordo che la proprietaria tedesca ha venduto il bene, senza informarmi, trattenendosi la caparra di E. 100.000, oltre il 50% del prezzo di vendita, ed è questo quello che è importante, tutto il resto è irrilevante. Indipendentemente dalle normative, se una persona è corretta non agisce in questo modo. Oltretutto le normative sono a mio favore.
Chiedo cortesemente l'intervento dell'avvocato Luigi Polidoro e/o del notaio "un povero notaio" per porre fine a questa discussione, che ritengo a questo punto, di non essere più di utilità ed interesse per nessuno, fino a nuovi aggiornamenti, che sarà mia premura fornirvi, grazie, cordialmente Cristina

 

[od1n0]

Vi ricordo che la proprietaria tedesca ha venduto il bene, senza informarmi, trattenendosi la caparra di E. 100.000, oltre il 50% del prezzo di vendita, ed è questo quello che è importante, tutto il resto è irrilevante. Indipendentemente dalle normative, se una persona è corretta non agisce in questo modo. Oltretutto le normative sono a mio favore.

Solo un giudice puo' decidere se sono a tuo favore o meno. L'inerzia sembra esserci da ambo le parti.

3) Il contratto registrato e trascritto si risolve di diritto trascorsi tre anni, per cui se fosse stato registrato e trascritto non sarebbe ancora scaduto.

In base a quale articolo del codice civile dici che il contratto si risolve di diritto dopo tre anni?

 

[Rosa1968]

Ho l'impressione che venga usato internet per il fai da te quindi tante notizie in un bel calderone. Ma ogni contratto é a se. Devi prendere quel contratto ed andare da un buon avvocato e solo lui stabilisce la strategia in base a cosa avete sottoscritto. Ci si informa prima non dopo, informandosi prima il contratto viene formulato a norma di legge in base alle volontà delle parti. Ora é un raccogliere norme che non c'entrano nulla con ciò che hai sottoscritto.
Le scritture private non scadono. Sono alcune condizioni che lo fanno risolvere condizioni dove le parti sono consapevoli. Vedi la clausola risolutiva ecc.
Per i contratti trascritti scade la trascrizione non il contratto e i suoi effetti.dopo i tre anni bisogna ritrascrivere ma il contratto é valido.

 

[ludovica83]

L'avvocato ha già risposto di rivolgersi ad un avvocato che segua la pratica. Perché deve studiare tutta la pratica dall'inizio (e te lo ha detto lo stesso avvocato che fai un grande risotto di cose da internet).
Anche perché su un forum, si danno PARERI, non è che se noi ti diciamo che tu hai ragione... il giudice ascolta noi e ti da ragione... e/o viceversa.
Tutto il resto, sentenze incluse a supporto forniscono una mera indicazione. Il giudice è l'unico che potrà decidere a riguardo. E anche il tuo avvocato non sarà il giudice (preparati anche a questo... soprattutto a questo magari a chiedere quanto costa la causa e che % di successo hai... oltre alla durata...).
Mi sembra strano che tu non abbia consultato un avvocato prima di mandare anche l'ultima comunicazione... che, da quello che scrivi è subito dopo che la venditrice ha alienato l'immobile ad un terzo.
Quindi, come ce lo domandiamo tutti noi, anche il giudice si chiederà come mai prima di allora (ben1 anno e mezzo), visto che i soldi potevi averli dai parenti (e anche li dovrai dimostrarlo facendo presente del mutuo che li non è menzionato... ) non hai richiesto prima l'adempimento... o stavi appunto aspettando questo momento...

Perché il giudice non si baserà sul... "me li prestavano i parenti"...
Quali > quanti per ognuno > e perché non ha potuto dare questa cifra prima.
Quindi dimostrare che hai potuto avere la disponibilità di quei soldi solo e SOLTANTO quando hai mandato la comunicazione della diffida.
Perché se chi ti presta i soldi... li aveva già prima sul conto come liquidità... è chiaro che il giudice chiede perché non hai risolto prima il contratto...

 

[ludovica83]

Rispondo a Laura.Cir e Ludovica83.
1) Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".
La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo. il notaio non ha inserito alcuna clausola a mia tutela.

Va che non è che ci devi spiegare a noi che che cos'è la condizione sospensiva. Il notaio non ha alcuna responsabilità perché non ha inserito questa. In quell'atto non c'è alcuna traccia di mutui o altro. Quindi a meno che fornisci documentazione scritta come una PEC in cui comunichi al NOTAIO la presenza di questo "presunto mutuo" PRIMA DELLA FIRMA DEL PRELIMINARE... altrimenti quello che affermi non ha alcuna validità in assenza di ulteriori testimoni.

Perché potresti benissimo essere andata in banca, la banca ti ha risposto "niente mutuo", i parenti potevano cmq già aiutarti... ma hai preferito temporeggiare per riuscire a spuntare un prezzo nettamente inferiore... (visto che 1 anno e mezzo è tanto... ed hai iniziato a pagare nel 2013... quasi 2 anni in cui sapevi che dovevi trovare questi soldi...)
E di persone che temporeggiano e temporeggiano pensando poi di agire successivamente ne ho conosciute... e posso darti con certezza che il giudice, non essendo stupido, non gli ha dato assolutamente ragione (fonte: sono passiti 10 giorni dall'ultimo pronunciamento del giudice nei riguardi di una parte in causa che pensava solo di "attendere"... dichiarando poi di essere all'oscuro di tutto e riversando la sua colpa della sua inadempienza su altri...)

Il giudice chiede le PROVE. Perché se tu avessi tempestato di mail e di chiamate il notaio... perché volevi COMPRARE tu avresti saputo che c'era un altro compratore.

 

[CristinaVenezia2]

Ribadisco che gradirei chiudere per il momento questa discussione, perchè quello che c'era da dire è stato già detto, e non è utile a nessuno continuare a ripetersi. Lo scopo del forum è fornire pareri, non giudizi, senza chiacchere, nè polemiche. La mia diffida alla venditrice è precedente l'alienazione del bene e, come vi ho già riferito, l'ho predisposta su consiglio di un notaio avvocato. L'inerzia da parte mia non c'è mai stata, perchè, se si sono allungati i tempi, è perchè si sono dovute risolvere numerose problematiche legate al bene, come da post precedenti, e sono numerose le comunicazioni scritte inviate al notaio P.D. e alla venditrice, l'ultima risale ad aprile di quest'anno, in cui ho chiesto espressamente alla venditrice di vendermi il bene. Perchè non me l'ha venduto? Se la venditrice mi avesse ritenuta inadempiente avrebbe dovuto diffidarmi prima di vendere a terzi, invece ha venduto in silenzio, senza nemmeno informarmi. Il notaio P.D. lo ritengo responsabile per non aver inserito la clausola a mia tutela relativa al mutuo, nonostante fosse informato (come da mail intercorse) e lo ritengo responsabile per altre azioni, vedi post precedenti. Con il notaio P.D. sono sempre rimasta in contatto e non mi ha mai informata del nuovo acquirente, nemmeno a rogito avvenuto. Il notaio che ora mi segue ha verificato tutta la documentazione in mio possesso e mi dà pienamente ragione, ora aspettiamo che si pronunci il mio avvocato, che come vi ho detto è in ferie, e aspettiamo che la venditrice risponda alla diffida, vi terrò costantemente informati. Essendo le cose molto chiare e tutte documentate, spero che questa situazione si risolva con un accordo pacifico, senza intraprendere le vie giudiziarie sia per i costi, che per i tempi. E comunque fosse, non penso che un giudice si basi sui "ma" e sui "se", penso e spero si basi esclusivamente sui fatti documentati, e le carte parlano chiaro, Buon Ferragosto a tutti!