Vano tecnico con accesso tramite scala interna da appartamento (da progetto)

[Kevin Eldridge]

Salve,

sono in procinto di acquistare un appartamento sulla carta al secondo e ultimo piano di un complesso di due palazzine (ancora da costruire) che hanno in totale almeno altri 10 appartamenti simili al mio. Questo appartamento (un trilocale) prevede da progetto una scala interna a chiocciola che permette l'accesso ad un vano tecnico di una quarantina di metri quadri e da qui ad un terrazzo di piu' o meno pari superficie. Il vano tecnico e' alto 2,40 metri e prevede anche un bagno (oltre a finiture che lo equiparano all'appartamento sottostante). La cosa che mi lascia perplesso e' appunto la definizione di vano tecnico (per quanto ho letto e' da considerarsi tale solo il locale destinato a contenere degli impianti e con una serie di limitazioni ben definite in questo articolo: Volumi tecnici, quali sono i requisiti per evitare abusi edilizi? | BibLus-net) ; il venditore mi ha assicurato che il progetto e' gia' stato approvato dal comune (con la scala interna) dove l'edificio verra' realizzato e che siffatto accatastamento per tale vano (sempre con la dichiarazione della scala interna) non ha causato problemi in fase di compromesso davanti al notaio per altri che hanno comprato gli appartamenti similari. Per inciso, il venditore (un agente immobiliare) ha acquistato anche lui un appartamento identico. E' possibile che un comune possa dare l'approvazione ad un vano tecnico che di fatto e' assimilabile ad una mansarda (non agibile permanentemente)?

 

[cafelab]

La normativa ha infinite sfumature che vengono sfruttate da persone più o meno scaltre
Un locale, nel sottotetto, con altezza minore di quella consetita può essere definito locale tecnico, spazio di sgombero, locale accessorio ecc
Non fa cubatura, non può essere reso abitabile

 

[Bagudi]

Non può esserre reso abitabile, ma si può...abitare.

 

[Kevin Eldridge]

La normativa ha infinite sfumature che vengono sfruttate da persone più o meno scaltre
Un locale, nel sottotetto, con altezza minore di quella consetita può essere definito locale tecnico, spazio di sgombero, locale accessorio ecc
Non fa cubatura, non può essere reso abitabile

Il fatto che formalmente non sia abitabile non è un problema; quello che mi preme capire è se la scala interna non possa essere poi considerata un abuso o il sottotetto stesso possa essere considerato un abuso (considerando che avra' anche il riscaldamento a pavimento...) e tenendo conto che la scala è prevista da progetto (che si ritiene formalmente approvato dal comune)

 

[cafelab]

Perchè la scala dovrebbe essere un abuso?
C'è una legge che vieta di mettere in comunicazione locali accessori con locali di abitazione?
L' abuso è se trasformi il sottotetto in abitazione

 

[Kevin Eldridge]

Perchè la scala dovrebbe essere un abuso?
C'è una legge che vieta di mettere in comunicazione locali accessori con locali di abitazione?
L' abuso è se trasformi il sottotetto in abitazione

Mi baso su quello che dice la giurisprudenza a riguardo:

Volumi tecnici/1: I giudici danno un taglio ai «finti» locali. Esclusi vani scala, verande e piani interrati

In particolare (dal contenuto del link sopra riportato):

"Come pure è stato ritenuto che la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, costituisse «indice rilevatore dell’intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati» (Consiglio di giustizia ammnistrativa siciliana, sentenza n. 207/2014; Consiglio di stato, sezione IV, sentenza n.3666/2013; Tar Puglia-Lecce, sezione III, n. 2170/2011). In questi casi saremmo in presenza di una mansarda, che deve essere computata «per la determinazione della superficie lorda di pavimento e della volumetria ai fini della concessione edilizia»"

In ogni caso oggi andrò in comune per cercare di dirimere la questione.

 

[Bagudi]

A parte il fatto che ogni comune ha le sue normative in merito, siamo pieni di appartamenti su due livelli con il sottotetto non abitabile.

Se non fosse normale , non sarebbe segnato nel progetto esecutivo.

 

[Rudyaventador]

Mi baso su quello che dice la giurisprudenza a riguardo:

Volumi tecnici/1: I giudici danno un taglio ai «finti» locali. Esclusi vani scala, verande e piani interrati

In particolare (dal contenuto del link sopra riportato):

"Come pure è stato ritenuto che la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, costituisse «indice rilevatore dell’intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati» (Consiglio di giustizia ammnistrativa siciliana, sentenza n. 207/2014; Consiglio di stato, sezione IV, sentenza n.3666/2013; Tar Puglia-Lecce, sezione III, n. 2170/2011). In questi casi saremmo in presenza di una mansarda, che deve essere computata «per la determinazione della superficie lorda di pavimento e della volumetria ai fini della concessione edilizia»"

In ogni caso oggi andrò in comune per cercare di dirimere la questione.

Leggere passaggi isolati di sentenze porta fuori strada , sicuramente se leggessi l intera sentenza , con grandissima probabilita ti accorgeresti che quel passo è solo corroborante il presupposto per dimostrare che un sottotetto con diversi locali resi di per se di fatto abitazione
infatti anche leggendo il passo riportato del commentatore del sole leggendolo attentamente emerge che l elemento rilevante è " la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti" e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna



La scala non puo essere abusiva in quanto richiede il progetto al genio civile , ne lacomunicazione in se abilita a rendere residenziale un locale tecnico o accessorio. SE HO BEN CAPITO C'è UN BAGNO FORSE CIO POTREBBE ESSERE UN PO "TIRATO" nulla rilevando la scala

 

[Kevin Eldridge]

Leggere passaggi isolati di sentenze porta fuori strada , sicuramente se leggessi l intera sentenza , con grandissima probabilita ti accorgeresti che quel passo è solo corroborante il presupposto per dimostrare che un sottotetto con diversi locali resi di per se di fatto abitazione
infatti anche leggendo il passo riportato del commentatore del sole leggendolo attentamente emerge che l elemento rilevante è " la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti" e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna



La scala non puo essere abusiva in quanto richiede il progetto al genio civile , ne lacomunicazione in se abilita a rendere residenziale un locale tecnico o accessorio. SE HO BEN CAPITO C'è UN BAGNO FORSE CIO POTREBBE ESSERE UN PO "TIRATO" nulla rilevando la scala

Sono stato in comune e mi hanno detto che effettivamente e' ammissibile che ci sia una scala dall'appartamento al locale tecnico.
Inoltre il fatto che tale locale tecnico sia piuttosto grande e' probabilmente determinato dal fatto che secondo il regolamento edilizio esso puo' avere un ingombro massimo fino al 5% della Superficie Utile Lorda complessiva (dove la Superficie Utile Lorda misura in mq la somma delle superfici lorde, comprese entro il filo esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici) che, a spanne, nel caso dell'edificio in questione e' abbastanza rilevante.
Quello che ancora non mi torna e' che questo vano tecnico avra' bagno e sara' dotato di riscaldamento; inoltre ci sono ampie finestre (senza parlare di chi ha gia' comprato e pensa di metterci una cucina).
Al comune sono consapevoli che i costruttori usano questi "espedienti" per evitare di pagare ulteriori oneri di costruzione ma ovviamente si sono ben guardati dal commentare ulteriormente. A questo punto devo capire che cosa capita se qualcuno chiama i vigili ed essi riscontrano questa situazione. Per adesso quindi ho fatto richiesta di vedere il permesso di costruzione e i relativi progetti e capire cosa effettivamente e' stato presentato avvalendomi possibilmente di una consulenza professionale.

 

[Rudyaventador]

se arrivasse un controllo è palese che con una cucina adirittura siamo nell abusivo
con sanzione e ordine di ripristino