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  1. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    A pochi giorni dalla firma del rogito, il notaio mi informa che l'appartamento che voglio acquistare è in proprietà superficiaria e non piena, cosa mai comunicataci dall'agenzia immobiliare.
    Il notaio mi dice che è necessaria una rettifica perché nell'atto di compravendita precedente, quello con cui l'attuale proprietario ha acquistato la casa, questo dettaglio non era stato inserito.
    Seguono battibecchi tra il mio notaio e quello del venditore che aveva seguito la precedente compravendita, e che non ritiene di dover effettuare tale rettifica. Alla fine il venditore ha incaricato il mio notaio di fare la rettifica. Tempo stimato per il tutto : 2/3 giorni per il notaio ma 10/15 giorni "se va bene" (così mi dicono dallo studio) per le verifiche che deve fare il geometra.
    L'agente immobiliare si è inalberata perché sostiene che non c'è alcun bisogno dell'intervento del geometra. Voi che ne dite?
    In tutto questo caos, io sto cercando di capire se ci sono vincoli sull'acquisto da parte nostra. Ho in mano la convenzione, che però rimanda alla "normativa vigente" senza elencare i requisiti che i soci che acquistavano dalla cooperativa dovevano avere. Ad una mia richiesta di chiarimento l'agenzia mi dice che, appunto, i vincoli riguardavano solo i primi acquirenti e non noi: l'agente dice di esserne certa, perché ha trattato la vendita di altri appartamenti nel complesso. Considerato che non ci aveva neanche detto della questione della proprietà superficiaria, preferirei vedere tutto nero su bianco. Devo aspettare che il notaio verifichi il tutto, e mettermi l'anima in pace, o posso autonomamente fare altre "deduzioni"? Preciso che la convenzione richiama l'art.35 legge 865/71.
    Peraltro il rogito, in base al preliminare, deve essere firmato entro il 31 luglio, ma dal notaio non sanno che rispondere "stiamo facendo il possibile". Che dovrei fare per tutelarmi nel caso in cui si corresse il rischio di sforare per colpa di questa faccenda? Grazie per l'aiuto!!!
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Annosa questone dell'edilizia convenzionata, ne abbiamo parlato tanto e tanto in questi anni, troverai nei link sotto il tuo post altre indicazioni, ma bisogna verificare i tuoi requisiti soggettivi... il reddito ecc. e il prezzo è convenzionato a meno che come dici tu tutti questi vincoli decadano con gli acquirenti successivi oltre il pirmo, ma con la 865 mi sembra improbabile molto improbabile....
     
  3. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Roby! Ho dato un'occhiata ai link per cercare soluzione prima di aprire un nuovo thread. La sensazione è che l'unica cosa certa da fare sia una richiesta ufficiale al Comune per comprendere quali sono i vincoli...Io, ad esempio, non sono residente nella città in cui vorrei acquistare: l'agenzia insiste sull'assenza di vincoli ma io vorrei capire da dove rilevare tale assenza.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se sforate il periodo non è certo colpa tua, ma un problema nato con l'immobile...

    Leggendo la convenzione, a parte i requisiti che sonno principalmente quelli della prima casa, quello che ti interessa sapere sono gli eventuali vincoli di prezzo di rivendita dell'immobile.

    Vedi se riesci a trascrivere la parte relativa ai vincoli.

    Silvana

    Aggiunto dopo 2 minuti :



    Ci sono due correnti notarili, quella che rispetta la convenzione e quella che ritiene che i vincoli siano validi solo nel primo passaggio, tra cooperativa e impresa e non nelle rivendite successive....
    Evidentemente, il tuo notaio fa parte della prima schiera e quello che ha stipulato la vendita precedente e dell'altra schiera....
     
  5. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    sullo sforamento: il fatto che l'agente abbia improvvisamente cominciato a dire che il notaio ci sta facendo perdere tempo per una rettifica che era inutile mi fa temere che, per conto del venditore, vogliano mettersi sulla difensiva e al riparo da eventuali loro responsabilità (mancata notifica del fatto che si tratta di proprietà superficiaria) sul ritardo...

    la convenzione dice che "lo statuto della cooperativa è stato integrato con apposita norma volta a limitare l'assegnazione degli alloggi da realizzare mediante la presente convenzione esclusivamente a favore di soci in possesso dei requisiti previsti dalle norme vigenti per essere assegnatari di alloggi di edilizia economica e popolare". L'integrazione, tra i documenti della convenzione in mio possesso, non c'è e da queste righe non so a quale norma fare riferimento.

    Ho appena sentito il notaio che dice che vincoli non ce ne sono, ma che devono comunque fare verifiche con il comune (?) e che l'unico problema è che negli atti precedenti si parlava erratamente di proprietà piena invece che superficiaria...sono sempre più perplessa. A questo punto, che verifiche devono fare con il Comune???
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma tu la convenzione ce l'hai tutta ?
     
  7. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho quello che mi ha mandato l'agenzia...poi però nella convenzione si parla di allegati di cui non mi pare di vedere traccia...
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ce l'hai gli artt. dall'8 al 14 ? in genere sono quelli che contano, ma ovviamente potrebbero non essere quelli che ci interessano...

    Chiedi al tuo notaio se ce l'ha tutta., nel caso...
     
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    E' come dice Silvana, sono le 2 correnti che derivano da sentenze della cassazione.
    Ci sono alcuno notai che rogitano senza i vincoli dell'edlizia convenzionata, ma vedi se il notaio vuol verificare in comune, ho il sentore che abbia paura che poi il comune faccia opposizione a questo atto non essendo stato interpellato per i requisiti soggettivi.
    Attendi cosa ti dice il tuo notaio, certo che un atto di provenienza dove si parla di piena proprietà invece che edilizia convenzionata.........??????
     
  10. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Dall'8 al 12 si elencano le opere che la cooperativa si impegnava a costruire (impianti, etc); l'art. 12 dal titolo "corrispettivo delle aree da cedere in diritto di superficie" parla dell'aliquota versata dal comune relativa alla spesa di urbanizzazione primaria e secondaria; il 13 parla dei termini per la costruzione degli alloggi; il 14 delle caratteristiche tecniche che le costruzioni devono avere.
    Il 16 fa riferimento alle condizioni di vendita ai soci ma rimanda a una deliberazione consiliare. Il notaio ha la mia stessa copia della convenzione, fornita dall'agenzia.

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    @Roby: in effetti il mio notaio si è impuntato (a questo punto, a ragione) su queste verifiche...solo che il tempo passa e io temo che non si riesca a rispettare i tempi per il rogito :triste:
    Onestamente, l'agenzia non è stata molto corretta: non mi hanno detto nulla fino a che il notaio non ci ha fatto notare l'incongruenza...ovviamente l'agente sostiene di avermi comunicato che trattavasi di proprietà superficiaria...ma essendo mooolto scrupolosa sono certa che non sia così: se avessi sentito nominare qualcosa di cui non capivo il senso all'epoca della prima visita all'appartamento, avrei subito approfondito la questione. Dunque, siamo più che certi che la cosa non sia mai saltata fuori...lo conferma il fatto che neanche nel compromesso è stato inserito niente al riguardo...

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    comunque...è assurdo che per la diversa appartenenza alle due correnti dei due notai (il mio e quello che aveva siglato il precedente atto), ci sia voluta una settimana di battibecchi prima di trovare una soluzione...questo acquisto ci sta davvero facendo penare. Ma è sempre così difficile???:triste:
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    L'edilizia convenzionata è complessa...



    Gli artt. che intendo io sono successivi a quelli da te citati, però se rimandano ad una delibera consiliare è importantissimo avere tale delibera.

    Non importa se sforerete la data, non si può nascondere che si tratta di edilizia convenzionata !

    Silvana
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    SEnti cosa dice il notaio e poi riferisci.
    VEdremo che suggerirti, stai tranquillo e vedi di portare a casa l'immobile se ti interessa e se dovesse slittare l'atto pazienza non è la prima volta.
     
  13. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Qualora il suo notaio dovesse prospettarle un rinvio del rogito per queste difficoltà le consiglio di far esaminare la documentazione da un esperto di diritto immobiliare ovvero uno studio legale del luogo dove si trova il Comune interessato che le potrà dire come muoversi nei confronti del venditore e soprattutto rapportarsi, tra veri addetti ai lavori, con il notaio.
    Il professionista potrà effettuare le verifiche necessarie anche presso la P.A.
    Per quanto concerne il mediatore non deve certo inalberarsi ... tutt'altro.
    Certamente aveva l'obbligo di informarla, questa circostanza poteva influire sul prezzo pattuito e dunque anche sull'importo del compenso a costui.
    Pertanto attenderei l'esito del rogito a versare il saldo della mediazione se del caso concordando una riduzione.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  14. pamarfabio

    pamarfabio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Considerando che il preliminare è viziato perchè prevedeva la vendita della piena proprietà ma in realtà è superficiaria, potresti tagliare la testa al toro ed obbligare il venditore a sue spese (circa €1500/2000) a trasformarla in piena proprietà acquistando dal comune il terreno per la quota parte relativa all'appartamento e rogitare successivamente la piena proprietà...in molti casi è possibile farlo, lo so per certo perchè l'ho appena fatto con il comune di Monopoli (BA) l'unico vincolo se non sbaglio è che l'immobile abbia ricevuto l'abitabilità da almeno 20anni, se invece ha meno di 20 anni ci dovrebbe essere comunque un altro modo per svincolarla. Nel mio caso io sono il venditore e l'ho fatto senza alcun problema, basta qualche giorno di "sbattimenti" presso l'ufficio tecnico, la determinazione (a cura dell'uff. tecnico) del valore del suolo da corrispondere al comune e successivamente un Atto notarile tra il proprietario ed il dirigente dell'ufficio tecnico, ....personalmente ho risolto così e il prossimo mercoledì 13 rogitiamo l'atto di vendita della piena proprietà.
    Prova a verificare se il comune o il tuo notaio ha già fatto questo tipo di trasformazione, se il venditore non vuole perdere la vendita lo farà certamente!
    Ciao
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisogna vedere se nel caso in oggetto è possibile fare il riscatto dell'area, cioè se il Comune è pronto per concederla e soprattutto se cancella tutti i vincoli.... se no è inutile farla !
     
    A Limpida piace questo elemento.
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ci sono comuni che demandando a società esterne il riscatto delle aree
     
  17. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Nuova puntata: ieri ho parlato con il notaio il quale mi ha detto che, se il venditore è d'accordo a fare la rettifica del proprio atto di compravendita (il notaio infatti ha proposto questa soluzione, già accettata dal venditore) e noi siamo d'accordo a procedere si può rogitare e contestualmente fare la rettifica senza alcun problema. Oggi, invece, richiamo lo studio del notaio e le impiegate mi dicono che in realtà dobbiamo attendere ancora le verifiche del geometra al comune e una sua perizia su una questione di "particelle" (non riescono a spiegarmi niente di più) che non quadra. Domani è fissato un incontro con studio notarile, a.i, noi e il venditore, per chiarire il tutto. Ma il notaio e i suoi impiegati, a questo punto, sembrano non parlarsi, visto che danno versioni discordanti. E' un incubo.
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Abbi pazienza... ormai sei alla conclusione... anche se a me sembra, da quanto dici, che il problema non sia l'edilizia convenzionata ma qualche problema catastale, se no non capisco il discorso della rettifica dell'atto...

    Silvana
     
  19. Noeyalin

    Noeyalin Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il notaio ieri mi ha spiegato che la proprietà è superficiaria, come risulta dai primi atti di vendita dell'appartamento. Negli ultimi due passaggi di proprietà, questa è "inspiegabilmente e improvvisamente" indicata come piena, cosa che in realtà non è. Cosa c'entrino le particelle a questo punto, nessuno sa spiegarmelo.

    Ci tengo a ringraziarvi infinitamente per la pazienza, la sollecitudine e l'aiuto che mi state fornendo...considerato che lo fate gratuitamente, mentre i professionisti che pago - notaio e agenzia - sembrano ignorare allegramente le mie sollecitazioni e le mie richieste di chiarimenti, tanto di cappello. Fate davvero un ottimo e utilissimo lavoro.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio, ma mi piacerebbe molto capire...

    Silvana
     

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