Gestione tempistiche proposta - preliminare - rogito

[caioshin]

Salve a tutti,
sto per acquistare la mia prima casa e avrei bisogno di un consiglio da parte di persone più esperte in merito alle tempistiche per i 3 step: proposta - preliminare - acquisto.

In breve, ho trovato l'appartamento che fa per me, ed ho fatto la proposta di acquisto con rogito entro la fine di novembre.
Il venditore, sorpreso dalla velocità di vendita (che effettivamente è stata da record), ha modificato la proposta chiedendo di spostare il rogito a Gennaio per necessità personali e diminuendo contemporaneamente il prezzo di vendita di una cifra simbolica sufficente a coprire le mie spese per l'attesa aggiuntiva.

La cosa mi ha un po spiazzato, anche perchè avrei voluto concludere nel più breve tempo possibile, ma ho accettato perchè non ho dubbi sull'acquisto ed ho già fissato il preliminare alla settimana prossima per evitare di tirarla troppo per le lunghe.

Ora però mi è venuto il dubbio, visto che l'acquisto andrà a concludersi a Gennaio, e che al preliminare dovrò versare il saldo dell'acconto di acquisto (~10%), gli oneri per l'agenzia e un po di altre tasse, ha senso farlo con così largo anticipo o è una cosa sconsigliabile?
Considerando che così facendo andrei a versare un bell'acconto per un bene che sarà utilizzato da altri per ancora 3-4 mesi, può avere senso spostare il preliminare più avanti (anche a Novembre-Dicembre) in modo da tutelarsi ulteriormente o non cambia nulla?

grazie

 

[ccc1956]

una proposta di acquisto e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e ne viene informato il proponente.
non hai bisogno di fare un altro preliminare.
sulla tua proposta deve essere scritto che si rimanda al rogito. valido
se c'e' scritto che ci si deve incontrare per stipulare un preliminare e' una proposta nulla.
preliminare del preliminare.
e comunque se la proposta e ' gia' un preliminare la provvigione matura nel momento dell'accettazione del venditore.....................anche se il rogito e' fissato dopo 6 mesi.
in ogni caso tu sei tutelato immagino da una caparra confirmatoria.

 

[Antonello]

Io ti consiglio di non versare un euro all'agenzia ignara della sentenza che ha sancito: una proposta che rimanda ad un preliminare è un contratto nullo.

 

[Maurizio Zucchetti]

I tempi considerati "standard" dal mercato di Roma per le compravendite immobiliari, sulla base della mia esperienza, sono:
Preliminare: entro 20 giorni - un mese dalla proposta accettata (meglio 19 giorni, altrimenti a termini di legge dovresti registrare, oltre al preliminare, anche la proposta! )
Rogito: entro 6 mesi dalla data del preliminare
Come ti ho detto questi sono i tempi "di mercato": nulla vieta alla libera volontà delle parti di accordarsi diversamente (mi è capitato di andare direttamente al rogito "saltando" il preliminare o, viceversa, di rogitare dopo 10 mesi dal preliminare! ).

Entrando nello specifico, probabilmente la richiesta del venditore è dovuta al fatto che dovrà trovarsi (e rendere agibile) una casa, ed il fatto che abbia di sua spontanea volontà tenuto conto (anche se per una cifra simbolica) del disagio che ti provocherà, dimostra che si tratta di una persona civile.
A mio avviso spostare la data del preliminare, oltre a farti incorrere nella "doppia registrazione", ti espone al rischio di perdere la casa: basta infatti che il cugino del dirimpettario offra una cifra superiore alla tua dell'ammontare della tua caparra ed il gioco è fatto!

(Mi spiego meglio con un esempio: tu hai offerto 195.000 euro con una caparra di 3.000: arriva un altro interessato che offre 210.000 euro! )

 

[ccc1956]

Preliminare: entro 20 giorni - un mese dalla proposta accettata (cioe' doppio preliminare)
..................e siamo alle solite.......................


ps. ascolta antonello.

 

[caioshin]

grazie a tutti per le risposte, la proposta non è subordinata alla stipula del preliminare, ed effettivamente essendo un modulo standard di tecnocasa c'è pure scritto che vale come contratto preliminare in caso di accettazione.
In realtà nello stesso modulo prestampato c'è anche scritto che entro il giorno X (fine mese) verrà versata un'ulteriore cifra (che chiaramente è quella concordata e si va ad aggiungere alla caparra confirmatoria versata fin'ora) e che in quella data verrà redatta un'eventuale ulteriore scrittura privata.
Domani provo ad informarmi, forse il mediatore vuole evitare di registrare 2 scritture e vuole, sottoscrivendo il preliminare nel suo ufficio, farci firmare e registrare solo quello? potrebbe anche avere senso, d'altra parte lo scopo era mettere d'accordo le parti e tutelare entrambi con una scrittura in cui risulti tutto, che poi ne venga registrata solo una poco cambia (o no?).
comunque credo che seguirò il vostro consiglio, concludendo a breve il preliminare in modo da tutelarmi fino alla data del rogito

 

[ccc1956]

grazie a tutti per le risposte, la proposta non è subordinata alla stipula del preliminare, ed effettivamente essendo un modulo standard di tecnocasa c'è pure scritto che vale come contratto preliminare in caso di accettazione.
In realtà nello stesso modulo prestampato c'è anche scritto che entro il giorno X (fine mese) verrà versata un'ulteriore cifra (che chiaramente è quella concordata e si va ad aggiungere alla caparra confirmatoria versata fin'ora) e che in quella data verrà redatta un'eventuale ulteriore scrittura privata.
Domani provo ad informarmi, forse il mediatore vuole evitare di registrare 2 scritture e vuole, sottoscrivendo il preliminare nel suo ufficio, farci firmare e registrare solo quello? potrebbe anche avere senso, d'altra parte lo scopo era mettere d'accordo le parti e tutelare entrambi con una scrittura in cui risulti tutto, che poi ne venga registrata solo una poco cambia (o no?).
comunque credo che seguirò il vostro consiglio, concludendo a breve il preliminare in modo da tutelarmi fino alla data del rogito

tu aggiungi dicendo che in quella data verrà redatta un'eventuale ulteriore scrittura privata.
gli agenti sanno che non possono rimandare alla data di un altro preliminare e si sono inventati che rimandano ad una scrittura integrativa privata..................

mah.................a me sa tanto di preliminare di preliminare.
se ti va bene continua ma stai attento se le cose dovessero complicarsi..............
auguri

 

[Umberto Granducato]

gli agenti sanno che non possono rimandare alla data di un altro preliminare e si sono inventati che rimandano ad una scrittura integrativa privata

Furfanti e pure inventori

 

[Bagudi]

Per chi, avendo letto sommariamente... non lo avesse capito, il commento di Umberto era ironico

 

[Stefania Brancatelli]

Formulario proposta FIMAA

b) pagamenti successivi:
€ entro e non oltre il ...con assegno ....... etc.
E' facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.

Ma anche:

7) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il Proponente avrà
conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore;