Graf

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Privato Cittadino
In genere, quando si tratta la compravendita di un immobile, attraverso l’attività di intermediazione di un'agenzia immobiliare, prima di fare il compromesso, si firma la cosiddetta "proposta di acquisto".
Questa proposta serve, all’aspirante compratore, di rendere nota l'intenzione d'acquisto al venditore, tramite l'agente immobiliare, impegnandosi a comprare l'immobile a una certa cifra.

Ma attenzione, a questo punto della trattativa, per molti aspiranti compratori, casca l’asino.
La proposta d’acquisto, di per sè non è un contratto ma una dichiarazione unilaterale; ma diventa contratto, o meglio, un contratto preliminare di vendita, nel momento in cui, sulla stessa medesima proposta, viene apposta la firma di accettazione da parte del proprietario.
In altre parole, quando la proposta d’acquisto è accettata dal venditore, entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere all'impegno sottoscritto.
Ma. questo meccanismo inesorabile di incontro di volontà diverse e di contestuale formazione dell’obbligo giuridico a contrarre, avviene, spessissimo, ALL’INSAPUTA di quello stesso venditore che ha innescato, con l’ atto introduttivo della manifestazione dell’intenzione di comprare, tutto quel procedimento obbligatorio, previsto dalla legge, e che porterà al rogito finale davanti al notaio.
Qui si crea una fase di estrema ambiguità, pericolosità ed incertezza per le legittime aspettative del soggetto aspirante compratore che, se non viene informato, con precisione e tempestività, dal mediatore corretto e responsabile e messo sul chi va là , rischia di firmare, con leggerezza e superficialità, un atto che poi, se le cose andranno storte, sarà foriero di guai economici, e d’interminabili, costosissimi contenziosi giudiziari, per di più, incerti nell’esito finale.
Affermava l’ottimo Seroli, in un post di appena ieri: “intanto cominciamo a smettere di fare proposte che magicamente divengono compromessi, all'insaputa (spessissimo) dei clienti; questo già sarebbe un bel salto di qualità”
Certo, sarebbe un piccolo passo nel campo del diritto civile, ma un bel salto di civiltà nel mondo della Mediazione Immobiliare.
Tutto il settore dell’intermediazione immobiliare ne trarrebbe grande giovamento, in termini di credibilità e di stima, e i cittadini sarebbero incoraggiati a servirsi delle agenzie immobiliari.
Ma come si fa a creare una “proposta d’acquisto” che, una volta accettata dalla controparte, non diventi automaticamente un atto di obbligatorio di natura contrattuale?
E’ sufficiente l’escamotage del cosiddetto “precontratto”?
Occorrerebbe approvare, per tagliare la testa al toro, una legge apposita da parte del Parlamento?
A che punto sono gli studi dottrinali sulla scottante materia?
E non sarebbe il caso di incentivarli?
C’è qualche sentenza ad hoc, a livello di Cassazione, che faccia giurisprudenza?
 

acquirente

Nuovo Iscritto
Professionista
In genere, quando si tratta la compravendita di un immobile, attraverso l’attività di intermediazione di un'agenzia immobiliare, prima di fare il compromesso, si firma la cosiddetta "proposta di acquisto".
Questa proposta serve, all’aspirante compratore, di rendere nota l'intenzione d'acquisto al venditore, tramite l'agente immobiliare, impegnandosi a comprare l'immobile a una certa cifra.

Ma attenzione, a questo punto della trattativa, per molti aspiranti compratori, casca l’asino.
La proposta d’acquisto, di per sè non è un contratto ma una dichiarazione unilaterale; ma diventa contratto, o meglio, un contratto preliminare di vendita, nel momento in cui, sulla stessa medesima proposta, viene apposta la firma di accettazione da parte del proprietario.
In altre parole, quando la proposta d’acquisto è accettata dal venditore, entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere all'impegno sottoscritto.
Ma. questo meccanismo inesorabile di incontro di volontà diverse e di contestuale formazione dell’obbligo giuridico a contrarre, avviene, spessissimo, ALL’INSAPUTA di quello stesso venditore che ha innescato, con l’ atto introduttivo della manifestazione dell’intenzione di comprare, tutto quel procedimento obbligatorio, previsto dalla legge, e che porterà al rogito finale davanti al notaio.
Qui si crea una fase di estrema ambiguità, pericolosità ed incertezza per le legittime aspettative del soggetto aspirante compratore che, se non viene informato, con precisione e tempestività, dal mediatore corretto e responsabile e messo sul chi va là , rischia di firmare, con leggerezza e superficialità, un atto che poi, se le cose andranno storte, sarà foriero di guai economici, e d’interminabili, costosissimi contenziosi giudiziari, per di più, incerti nell’esito finale.
Affermava l’ottimo Seroli, in un post di appena ieri: “intanto cominciamo a smettere di fare proposte che magicamente divengono compromessi, all'insaputa (spessissimo) dei clienti; questo già sarebbe un bel salto di qualità”
Certo, sarebbe un piccolo passo nel campo del diritto civile, ma un bel salto di civiltà nel mondo della Mediazione Immobiliare.
Tutto il settore dell’intermediazione immobiliare ne trarrebbe grande giovamento, in termini di credibilità e di stima, e i cittadini sarebbero incoraggiati a servirsi delle agenzie immobiliari.
Ma come si fa a creare una “proposta d’acquisto” che, una volta accettata dalla controparte, non diventi automaticamente un atto di obbligatorio di natura contrattuale?
E’ sufficiente l’escamotage del cosiddetto “precontratto”?
Occorrerebbe approvare, per tagliare la testa al toro, una legge apposita da parte del Parlamento?
A che punto sono gli studi dottrinali sulla scottante materia?
E non sarebbe il caso di incentivarli?
C’è qualche sentenza ad hoc, a livello di Cassazione, che faccia giurisprudenza?

ottimo post...................non c'e' che dire. complimenti per la profonda onesta' di postare un articolo del genere.
e comunque basta firmare una proposta di acquisto (che non diventi preliminare con la firma del venditore)
con caparra penitenziale
(basta richiederlo in agenzia) dopo di che...................
preliminare con caparra confirmatoria
rogito
 

danielcarolia

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
sono sbigottita.Esistono agenti immobiliari che fanno proposte senza evidenziarne il valore e l'obbligo di registrazione...io l'ho inserito nella proposta stessa.Mi sembra normale tutto ciò,tanto quanto mi sembra assurdo adottare comportamenti che tradiscano la buona fede del cliente.La proposta è un contratto con tutti i suoi elementi...che deve essere registrata e dovrebbe esserlo anche in caso di clausola sospensiva.
 

MaxMatteo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
...ma mi domando:
1) come si fa a dire che un cliente non sà che sta acquistanto un immobile facendo una proposta di acquisto?
2) ma sopratutto, come si fa a fare le verifiche DOPO la proposta d'acquisto!

Personalmente in 16 anni di attività ho sempre ben informato i clienti sulle prassi che conducono al rogito e ho fatto sempre i controlli prima ancora di proporre in vendita l'immobile...
Fate come me e problemi non ne avrete!
...dai su...
non c'è bisogno di stravolgere le proposte d'acq., basta far bene le cose, per l'interesse del cliente e del nostro, avendo meno problemi e conseguentemente elevando il giudizio (oramai bassino) sulla nostra categoria!
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Personalmente in 16 anni di attività ho sempre ben informato i clienti sulle prassi che conducono al rogito e ho fatto sempre i controlli prima ancora di proporre in vendita l'immobile...
Fate come me e problemi non ne avrete!

scusa Max..vuoi dirmi che tu fai tutte le verifiche di tutti gli immobili in portafoglio prima di proporli??:shock:...considerando che ho 158 immobili in portafoglio quanto tempo e denari ci devo investire??? ma dai:disappunto:
 

GFCase

Membro Attivo
Agente Immobiliare
scusa Max..vuoi dirmi che tu fai tutte le verifiche di tutti gli immobili in portafoglio prima di proporli??:shock:...considerando che ho 158 immobili in portafoglio quanto tempo e denari ci devo investire??? ma dai:disappunto:
sono d'accordo con Andrea >>ritiro la proposta di acquisto, faccio l'accettazione e poi, prima di consegnare la caparra, eseguo le visure ipo-catastali se è tutto ok procedo all'eventuale preliminare !! :ok:
 

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