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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    In genere, quando si tratta la compravendita di un immobile, attraverso l’attività di intermediazione di un'agenzia immobiliare, prima di fare il compromesso, si firma la cosiddetta "proposta di acquisto".
    Questa proposta serve, all’aspirante compratore, di rendere nota l'intenzione d'acquisto al venditore, tramite l'agente immobiliare, impegnandosi a comprare l'immobile a una certa cifra.

    Ma attenzione, a questo punto della trattativa, per molti aspiranti compratori, casca l’asino.
    La proposta d’acquisto, di per sè non è un contratto ma una dichiarazione unilaterale; ma diventa contratto, o meglio, un contratto preliminare di vendita, nel momento in cui, sulla stessa medesima proposta, viene apposta la firma di accettazione da parte del proprietario.
    In altre parole, quando la proposta d’acquisto è accettata dal venditore, entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere all'impegno sottoscritto.
    Ma. questo meccanismo inesorabile di incontro di volontà diverse e di contestuale formazione dell’obbligo giuridico a contrarre, avviene, spessissimo, ALL’INSAPUTA di quello stesso venditore che ha innescato, con l’ atto introduttivo della manifestazione dell’intenzione di comprare, tutto quel procedimento obbligatorio, previsto dalla legge, e che porterà al rogito finale davanti al notaio.
    Qui si crea una fase di estrema ambiguità, pericolosità ed incertezza per le legittime aspettative del soggetto aspirante compratore che, se non viene informato, con precisione e tempestività, dal mediatore corretto e responsabile e messo sul chi va là , rischia di firmare, con leggerezza e superficialità, un atto che poi, se le cose andranno storte, sarà foriero di guai economici, e d’interminabili, costosissimi contenziosi giudiziari, per di più, incerti nell’esito finale.
    Affermava l’ottimo Seroli, in un post di appena ieri: “intanto cominciamo a smettere di fare proposte che magicamente divengono compromessi, all'insaputa (spessissimo) dei clienti; questo già sarebbe un bel salto di qualità”
    Certo, sarebbe un piccolo passo nel campo del diritto civile, ma un bel salto di civiltà nel mondo della Mediazione Immobiliare.
    Tutto il settore dell’intermediazione immobiliare ne trarrebbe grande giovamento, in termini di credibilità e di stima, e i cittadini sarebbero incoraggiati a servirsi delle agenzie immobiliari.
    Ma come si fa a creare una “proposta d’acquisto” che, una volta accettata dalla controparte, non diventi automaticamente un atto di obbligatorio di natura contrattuale?
    E’ sufficiente l’escamotage del cosiddetto “precontratto”?
    Occorrerebbe approvare, per tagliare la testa al toro, una legge apposita da parte del Parlamento?
    A che punto sono gli studi dottrinali sulla scottante materia?
    E non sarebbe il caso di incentivarli?
    C’è qualche sentenza ad hoc, a livello di Cassazione, che faccia giurisprudenza?
     
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  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ottimo post...................non c'e' che dire. complimenti per la profonda onesta' di postare un articolo del genere.
    e comunque basta firmare una proposta di acquisto (che non diventi preliminare con la firma del venditore)
    con caparra penitenziale
    (basta richiederlo in agenzia) dopo di che...................
    preliminare con caparra confirmatoria
    rogito
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Procedimento considerato nullo da certi legali...
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    allora tutto quello che e' stato scritto e detto su questa cosa non serve a niente?????
    sempre peggio.


    allora tanto vale andare direttamente al preliminare.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le federazioni considerano questo procedimento nullo (o almeno così sembra) quindi meglio il preliminare sono d'accordo... con tutti i documenti in regola.
     
  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ok...................meglio saperlo .................da subito.
    grazie
     
  7. danielcarolia

    danielcarolia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    sono sbigottita.Esistono agenti immobiliari che fanno proposte senza evidenziarne il valore e l'obbligo di registrazione...io l'ho inserito nella proposta stessa.Mi sembra normale tutto ciò,tanto quanto mi sembra assurdo adottare comportamenti che tradiscano la buona fede del cliente.La proposta è un contratto con tutti i suoi elementi...che deve essere registrata e dovrebbe esserlo anche in caso di clausola sospensiva.
     
  8. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...ma mi domando:
    1) come si fa a dire che un cliente non sà che sta acquistanto un immobile facendo una proposta di acquisto?
    2) ma sopratutto, come si fa a fare le verifiche DOPO la proposta d'acquisto!

    Personalmente in 16 anni di attività ho sempre ben informato i clienti sulle prassi che conducono al rogito e ho fatto sempre i controlli prima ancora di proporre in vendita l'immobile...
    Fate come me e problemi non ne avrete!
    ...dai su...
    non c'è bisogno di stravolgere le proposte d'acq., basta far bene le cose, per l'interesse del cliente e del nostro, avendo meno problemi e conseguentemente elevando il giudizio (oramai bassino) sulla nostra categoria!
     
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  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    scusa Max..vuoi dirmi che tu fai tutte le verifiche di tutti gli immobili in portafoglio prima di proporli??:shock:...considerando che ho 158 immobili in portafoglio quanto tempo e denari ci devo investire??? ma dai:disappunto:
     
  10. GFCase

    GFCase Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo con Andrea >>ritiro la proposta di acquisto, faccio l'accettazione e poi, prima di consegnare la caparra, eseguo le visure ipo-catastali se è tutto ok procedo all'eventuale preliminare !! :ok:
     
  11. danielcarolia

    danielcarolia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ma non è questione neanche di essere d'accordo.Noto che ognuno di noi lavora diversamente.va beh..iio lavoro solo in esclusiva le verifiche le faccio eccome.:affermazione:Gli immobili senza esclusiva ne tratto 1-2-max 3...non al mese ma all'anno.
    Su 158 immobili quante vendite al mese?
    no non lo voglio sapere.
    Io sono abituata a lavorare così ma perchè avere anche una virgola fuori posto mi da i nervi in trattativa.Gia all'appuntamento visione e planimetrie il cleinte viene informato su tutto.E al cliente chiedo se fa mutuo,quanto e gli fisso pure la consulenza.Io devo arrivare alla proposta liscia come l'olio.Se è un verbale o una vendita di quelle veloci strasamudand chiamo il mio notaio di fiducia e faccio fare al volo tutti icontrolli,chiamo geometra e mi faccio dare documenti dal proprietario con delega per planimetrie tutto.Addirittura ci sono clienti che fanno certificato energetico quando mi danno l'incarico.Se gli sta bene è così se no che vadano alla concorrenza
     
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  12. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok::applauso:

    Aggiunto dopo 1 :

    E che figura ci fai con l'acquirente se non è tutto a posto?

    Aggiunto dopo 1 :

    :ok::applauso:

    E quando le faresti?!
     
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  13. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...assolutamente si.

    ...da quelle che dite sembro un pazzo per quello che faccio...

    ...ma pensate che a me sembra folle non farle ancora prima della promozione, esclusiva e non...

    ...mi piace essere tranquillo e non avere problemi, uso le proposte d'acquisto che "magicamente dite" diventano peliminari...

    Aggiunto dopo 34 minuti :

    ...il problema non credo che si risolva cambiando il concetto di proposta d'acq. ma -bensì- facendo prima i controlli...
     
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  14. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    In effetti sarebbe la soluzione ideale, l'uovo di Colombo della mediazione immobiliare.
    ma è SEMPRE FATTIBILE, logisticamente parlando, per gli agenti immobiliari?
    Quelli che abitano nelle grandi città, con il relativi problemi di traffico, spostamenti e file kilomtriche, e non in una graziosa cittadina di inizio-Alpi come Rovereto, possono fare sempre così?
    Poi questo servizio non è obbligatorio per l'Agenti Immobiliari ma solo un di più...
    Comunque complimmenti MAx Matteo!:stretta_di_mano::applauso:
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non detto obblighi nessuno ed opero in questa maniera:
    "Quando il cliente mi conferisce l'incarico di reperire un acquirente per il suo immobile mi deve anche consegnare copia della documentazione occorrente per l'atto notarile.
    L'unica verifica che faccio è presso l'Agenzia del Territorio, Ufficio per la Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).
    Con la documentazione, che deve essere in regola, posso permettermi di far sottoscrivere una proposta o addirittura un compromesso.
    Se la documentazione non è in regola o deficitaria, invito il cliente a provvedere.
    In difetto rinuncio all'incarico."

    Caro Andrea non capisco la domanda.
    Se vuoi una risposta blanda, ti posso dire che è inutile avere 158 immobili di cui 100 irregolari o deficitari, con tutte le ragioni espresse ma da me accettate, della necessaria documentazione.
    Fatela dare per intero dalla proprietà.
    Il nostro lavoro non è quello di andare a reperire documentazione per nome e conto della clientela indaffarata in acquisti natalizi.
    Il nostro lavoro è tutt'altro.
     
    A MaxMatteo, acquirente e Limpida piace questo elemento.
  16. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo pienamente!

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Graf , è sempre fattibile. Io al primo incontro mi faccio consegnare la documentazione dal proprietario. Se manca qualcosa chiedo di provvedere, se vedo che sono dei perditempo, mi faccio fare la delega per le planimetrie e provvedo io anche per le visure. Senza documenti non si fa nulla!

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Sono d'accordo, in casi "particolari" però provvedo io per alcuni documenti.
    Chi fa da sé.....
     
  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    BOH...FORSE SIETE DEGLI UFO... o io non ho mai visto xfile;)...nella mia citta' non c'e' nessuna agenzia che lavora esclusivamente con incarico ( bravissima daniel che invece lo fai solo cosi' ) , ci sono circa 50 agenzie e ci sono tutti i marchi.
    Ora...se chiedessi l'esclusiva come condizione ,chiuderei dopo un mese perche privo di proposte...verifico il piu' possibile con l'intervista preliminare ( 30 anni d'esperienza mi permettono di capire se c'e' qualcosa di torbido )e faccio copia dell'atto di proprieta'...ill resto lo faccio dopo...;)
    Ora vi chiedo...trovate impianti non a norma ..che dite...prima ancora di cominciare mettili a norma.
    Scheda non corrispondente...che dite...prima ancora di cominciare mettili a norma.
    Sucessione in corso...che dite...prima ancora di cominciare la voglio indietro definita in tutto e non solo in fase di presentazione.
    Energetica...che dite...prima ancora di cominciare falla.
    Pignoramento per debiti valore 30.000 ....che dite...prima ancora di cominciare estinguili e liberatoria.
    Beh se fate tutto questo e ci riuscite bravissimi...vorra' dire cha la normatova 01-2012 per voi sara' una passeggiata
     
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  18. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    ok, anche tu hai ragione ma quando queste cose si portano a conoscenza del povero acquirente?????
    Dopo la firma della proposta/preliminare..............................immagino.
    e se al rogito.............................il venditore ancora non ha messo a posto o non puo' mettere a posto??
     
  19. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    se vai a rileggerti i miei post..e' una domanda che nemmeno mi faresti;)...con il modo che seguo ..mai e dico mai..un acquirente con me ha perso soldi:disappunto:
     
  20. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A volte lavoro non in esclusiva, ma i documenti li voglio lo stesso!
    Non è a norma l'impianto,sono preparata, lo so e lo posso comunicare all'acquirente.
    Successione in corso, bene, si sbrighi e mi tenga informata,sono preparata, lo so e lo posso comunicare all'acquirente.
    ACE, non c'è (100% dei casi) che facciamo, la produce lei, posso consigliarle un tecnico? No, la produrrà l'acqurente successivamente. Sono preparata, lo so e lo posso comunicare all'acquirente.
    Pignoramenti, ipoteche, cartelle serit, ci sono, troviamo una soluzione PRIMA non dopo aver fatto firmare una proposta.
    Planimetria non corrispondente, ok, provvediamo subito.
    Dati castali non corrispondenti, perfetto, presentiamo la domanda di variazione.
    Sono in grado di comunicare tutto al potenziale acquirente, prima di fargli firmare una proposta e se c'è un problema, ho già la soluzione!
     
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