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  1. fp1966

    fp1966 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cari amici del forum, vi prego di aiutarmi.
    Sono di Roma e ho individuato un appartamento che mi piace moltissimo, giusta grandezza e anche giusto prezzo.
    Confrontando però la piantina catastale con lo stato di fatto mi sono reso conto che un balcone interno (dà sulla chiostrina condominiale), che ha una finestra di chiusura ed è stato trasformato in sala lavanderia, con lavatrice ed anche un piccolo bagno, in realtà è sulla piantina catastale riportato solo come balcone.
    Alle mie domande l’AI è stato molto evasivo, dicendo che secondo lui c’è stata a suo tempo una variazione progettuale in corso di lavoro perché tutti i condomini hanno la stessa identica situazione; rafforza il suo ragionamento dicendo che, siccome il commissionario dei lavori era un Ente Pubblico, sicuramente il costruttore non avrebbe mai avuto l’interesse a compiere un abuso.
    Però alla mia richiesta di documentazioni risposte sempre evasive o superficiali, anzi alla fine indispettito ha detto che, se volevo, il proprietario (un 86enne) avrebbe smontato tutto per ripristinare lo stato catastale.
    Ora, se l’appartamento non mi interessasse così tanto, sarei già fuggito; invece sono ancora qui a pensare come quadrare la situazione; potrei inserire nella proposta qualcosa tipo: l’efficacia della proposta è subordinata alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti e alla erogazione del mutuo?, ma non so quanto possa essere efficace, dal momento che io sono interessato a comprare. Un geometra di mia fiducia mi ha detto che, tra la proposta e il compromesso, lui potrebbe fare tutte le ricerche utili tra comune, catasto ecc., ma la domanda è sempre la stessa: se viene fuori che c’è l’abuso, come è probabile che sia, che fare?
    Io tra le altre cose dovrei chiedere anche un mutuo e non vorrei trovarmi in difficoltà.
    Insomma mi sto per infilare in un guaio gratuito o potete suggerirmi un modo per provarci lo stesso a comprare la casa dei miei sogni senza rischiare troppo?
    Grazie in anticipo per l’aiuto che vorrete darmi.
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    dovrebbe essere il venditore a chiedere la sanatoria prima del rogito............non tu.
    tu devi assolutamente fare i controlli prima di firmare la proposta di acquisto da un tuo geometra di fiducia che ti dira' esattamente come stanno le cose e se l'abuso e' sanabile o meno.
    Certo che devi inserire almeno quelle clausole, e' il minimo ma non e' meglio sapere le cose prima???
    che fretta c'e'????
     
  3. fp1966

    fp1966 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie acquirente della pronta risposta.
    la fretta è solo dovuta al fatto di non farmi scappare la casa se qualcuno, magari meno scrupoloso di me , fa un'offerta.
    e poi per fare delle indagini immobiliari approfondite, non la semplice visura, non occorre il nulla osta del proprietario?
    senza offerta sono un po' restii a darti troppi dati.
    per questo chiedevo come poter salvare capra e cavoli, se possibile; e cioè fare un'offerta e lasciarmi la possibilità di recedere se la situazione è di difficile sanabilità.
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    tu la visura la puoi gia' fare conoscendo il nome del proprietario e naturalmente l'indiizzo dell'immobile ma questo il tuo geometra lo sa.
    puoi fare una cosa se proprio insisti fai una proposta con caparra penitenziale.
     
  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    capisco che tu ti possa essere innamorato dell'appartamento...
    ma se la veranda e il bagno sono abusivi la soluzione per sanarli è buttare giù e rifare il terrazzo,
    a parte la spesa non da poco, che a te giustamente non interessa,
    adesso non stai acquistando come abitazione mq che poi saranno terrazzino?
     
    A acquirente piace questo elemento.
  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    la gente se le va a cercare con il lanternino le rogne.
     
  7. fp1966

    fp1966 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    caro acquirente, sto scrivendo su questo forum proprio per evitarle le rogne .....
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Certo e ti e' stato risposto come evitarle soprattutto con le nuove Leggi che ci sono.
    ciao
     
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se proprio vuoi "prenotarti" prima di chiunque altro è l'unica via. Devi sottoscrivere proposta con clausola condizionale: la proposta è da ritenersi valida a tutti gli effetti se e solo se dopo i tuoi controlli risulta tutto a posto. A quel punto è la coscenza del venditore che lo farà accettare o meno!
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La parte venditrice difficilmente accetta una cosa simile. Prima di dare consigli di qst tipo è meglio interrogarsi se a livello pratico sono fattibili. ;)
     
    A fp1966 piace questo elemento.
  11. occhio

    occhio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    attenzione che dal 1° luglio 2010 la mancata conformità dello stato dei luoghi alla piantina catastale comporta la nullità dell'atto (non sanabile). prima di cacciare un centesimo, verificherei con un notaio e un geometra.
     
  12. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentile FP
    analizzando la tua situazione, posso proporti di effettuare un paio di azioni una per riservati l'acquisto dell'immobile un'altra per evitare un incauto acquisto.-
    Onde evitare di perdere l'immobile sottoscriverei un impegno di acquisto condizionato alla possibilità di verificare tutto quanto necessario (pratiche comunali, catastali, visure) prima di addivenire alla sottoscrizione del preliminare (obbligatoriamente da registrare) depositando un assegno che non dovrà essere incassato se non dopo che le verifiche abbiano avuto esito positivo.- Poichè è scopo del proprietario vendere l'immobile senza aver alcun problema (vendere una casa abusiva è impossibile e la possibilità di una azione risarcitoria da parte dell'acquierente truffato) accetterà vedendo un impegno formale con allegato un assegno.-
    Se dovesse poi scoprire l'effettivo abuso ( verifichi se sanabile o meno) deciderà con cognizione di causa se acquistere effettuare un offerta minore e/o rinunciare.-
    Auguri
    Fabio:D
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che sarà accettato dal venditore?
     
  14. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    penso non abbia scelta se vuol vendere... non ci sono più acquirenti sprovveduti
    ciao
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io penso sia esattamente il contrario. Io venditore non accetterei mai una proposta vincolata perchè mi farebbe perdere tempo e occasioni e gli AI che fanno proposte vincolate fanno perdere tempo. Se un acquirente vuole l'immobile può fare liberamente tutte le ricerche che vuole, poi decide se prenderlo oppure no.
     
  16. Simionato Fabio

    Simionato Fabio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non penso sia una strada da percorrere la tua o per lo meno da consigliare ad un proprietario dicasa, è fondamentale prima di imettere qualsiasi immobile nel mercato, conoscerne tutti i connotati e capire se ciò è vendibile oo meno, altrimenti ci saranno sempre i furbi e i poveracci.- Ritengo che la strada utile da insegnare sia che se il proprietario non è in grado di confermare la regolarità dell'immobile stesso non loo immetta nel mercato oppure conceda quanto sopra da me scritto. Almeno io opero così e finora in 25 anni di attività non ho mai avuto problemi.-

    ciao Fabio
     
  17. fp1966

    fp1966 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    purtroppo caro Fabio S. l'agente in questione non si comporta come da te auspicato, a distanza di una settimana ancora non sa dirmi nulla circa la conformità della veranda ed annesso bagnetto.
    vi ringrazio, mi sono freddato molto nell'acquisto perché ovviamente senza il bagnetto e la lavanderia nella veranda l'appartamento ha meno apeal, ed inoltre chi mi assicura che il tutto venga demolito per tempo?
    Una volta dato l'anticipo ed il compromesso (e la provvigione) io mi troverò nella scomoda posizione di dover fare denunce per riottenere il mio.
    penso di desistere
    grazie comunque a tutti voi per la gentilezza
     
  18. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Approvo. Dopoditutto anche da queste procedure verifichiamo la buona fede o meno dei proprietari che non vogliono rispettare le regole.
     
  19. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, secondo me non è una perdita di tempo fare una proposta vincolata (ovviamente per un tot di gg); comunque non è detto che urbanisticamente non sia in regola , fosse solo il catasto il problema... sarebbe il meno! mi chiedo però, l'agente immobiliare non ha alcuna documentazione in mano? dovrebbe essere lui a cercare di chiudere la trattativa, avendo un cliente interessato e con delega alla mano (se non ha nulla..:occhi_al_cielo:) andare in comune per verificare cosa vende? Questo è un mio pensiero e un mio iter per le trattative..
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ci capiamo: io ho detto che la proposta vincolata è una perdita di tempo, non ho consigliato niente al proprietario. L'unica cosa da consigliare è far redigere un certificato di conformità urbanistica da un tecnico, non di vincolare una proposta.


    Da quale procedura? da una proposta vincolata? La buona fede del proprietario la valuti con una conformità: vincolando una proposta rigiri tutto al potenziale acquirente. Non corretto e tempo perso

    L'AI non deve andare da nessuna parte perchè non ha i titoli per certificare niente.
    Non inventiamo per favore ;)
     

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