Bisogna registrare una proposta d'acquisto subordinata al rilascio del mutuo ?

[gcaval]

Avevo fatto la seguente precisazione:

La scrittura è valida giuridicamente ma non c'è data certa.

Quindi è del tutto ovvio che giuridicamente il contratto è valido ed efficace se si realizza la condizione sospensiva. Ma ciò non è sufficiente per far si che il signor B possa avere priorità di acquistare, perché la data certa esiste solo sul contratto registrato. Quindi quello sarà prioritario.

E del tutto evidente che se una delle parti sottoscrive più contratti, va a mettersi nei casini. Ma la registrazione, e in molti casi la trascrizione, serve proprio per tutelare la parte corretta.

Ti sembra dunque un buon consiglio quello di non far registrare il contratto?

A me sembra un errore doppiamente grave per un AI: in primis si consiglia di fare una cosa contro la legge (per quanto ingiusta), in secondo luogo non si tutelano fino in fondo le parti. Ripeto la domanda: cosa dici al signor B quando scoprirà che non potrà più acquistare l'immobile? Gli consigli di fare una causa perché tu hai dato un cattivo consiglio?

(il tu non è usato in senso personale, ma solo come artificio retorico nel dialogo impersonale)

Sono certo che tutti voi siate in assoluta buona fede. l'intento è quell odi non far buttare soldi a nessuno (il che è lodevole), ma alla luce di ciò, ritenete ancora giusto consigliare in questo modo le parti?

 

[Bagudi]

Non sono cos' ferrata giuridicamente da poterti rispondere con assoluta certezza, ma ritengo che, proprio perchè la mancata registrazione è solo una adempimento fiscale e non sostanziale, se nella proposta sospensiva ci sono sia la data della sottoscrizione, sia la data dell'accettazione, il documento sia valido.

Inoltre, se volessi avere la data certa - anche senza registrare (gli avvocati dicono che dove c'è una clalusola sospensiva non si dovrebbe registrare) - potrei semplicemente inviare una copia della proposta senza busta, per raccomandata ... si faceva una volta per alcuni incarichi, quando non c'era l'obbligo della registrazione...

 

[enzo6]

Avevo fatto la seguente precisazione:


Quindi è del tutto ovvio che giuridicamente il contratto è valido ed efficace se si realizza la condizione sospensiva. Ma ciò non è sufficiente per far si che il signor B possa avere priorità di acquistare, perché la data certa esiste solo sul contratto registrato. Quindi quello sarà prioritario.

E del tutto evidente che se una delle parti sottoscrive più contratti, va a mettersi nei casini. Ma la registrazione, e in molti casi la trascrizione, serve proprio per tutelare la parte corretta.

Ti sembra dunque un buon consiglio quello di non far registrare il contratto?

A me sembra un errore doppiamente grave per un AI: in primis si consiglia di fare una cosa contro la legge (per quanto ingiusta), in secondo luogo non si tutelano fino in fondo le parti. Ripeto la domanda: cosa dici al signor B quando scoprirà che non potrà più acquistare l'immobile? Gli consigli di fare una causa perché tu hai dato un cattivo consiglio?

(il tu non è usato in senso personale, ma solo come artificio retorico nel dialogo impersonale)

Sono certo che tutti voi siate in assoluta buona fede. l'intento è quell odi non far buttare soldi a nessuno (il che è lodevole), ma alla luce di ciò, ritenete ancora giusto consigliare in questo modo le parti?

Quello che scrivi è senza dubbio vero in termini teorici ma non in termini pratici.
Infatti chi rogita è il proprietario che decide in base alle condizioni che ritiene piu' convenienti sapendo che sarà comunque reponsabile verso l'acquirente non soddisfatto. E' una situazione che è sempre esistita.
La situazione non cambierebbe anche se il primo preliminare fosse registrato, potrebbe comunque decidere di vendere la casa al secondo acquirente.
Il tutto fatto salvo il diritto del danneggiato al rimborso danno.
p.s.:
Non giocare coi termini "registrazione e trascrizione" che sai essere cose diverse.

 

[Umberto Granducato]

a situazione non cambierebbe anche se il primo preliminare fosse registrato, potrebbe comunque decidere di vendere la casa al secondo acquirente.

sono d'accordo. Anche registrando non cambierebbe niente...

 

[enzo6]

sono d'accordo. Anche registrando non cambierebbe niente...

Umberto bisogna avere pazienza con gli "altri professionisti"

 

[gcaval]

Quello che scrivi è senza dubbio vero in termini teorici ma non in termini pratici.

Ho fatto un caso pratico, non teorico.

La situazione non cambierebbe anche se il primo preliminare fosse registrato, potrebbe comunque decidere di vendere la casa al secondo acquirente.

Se io ho un preliminare registrato ho un impegno (obbligo) certificato. Come ho specificato, e il lettore attento l'avrà notato, visto che l'ho anche ribadito una seconda volta (con questa sono tre), il contratto è comunque valido. Sempre. L'obbligo c'è a prescindere, anche se sottoscritto sulla carta igienica! Ma in un caso è certificato nell'altro no (e non per la carta igienica).

Ciò che cambia sostanzialmente nel caso dovessero esserci problemi è proprio il fatto che sei stato tu AI a consigliare ad un tuo cliente una cosa doppiamente sbagliata! Non so se te ne stai rendendo conto..

Ovviamente un tiro mancino non lo può commettere solo il venditore, ma potrebbe esserci anche da parte di un acquirente. La registrazione, a differenza della trascrizione, non garantisce (quasi) nulla. Il quasi è dovuto al modo di percepire l'impegno, ossia al fatto che, avendo il documento maggiore ufficialità, invoglia poco le parti a fare "stupidaggini", solitamente... Lo stesso contratto se fosse scritto su un foglio di carta igienica avrebbe lo stesso valore legale, manterrebbe gli stessi obblighi, ma sarebbe percepito come una "fetecchia". Puoi provare con due tuoi clienti, vedi cosa ti dicono
Chiaro che se hai a che fare con un truffatore, corri anche il rischio di beccare un circolare falso, quindi quest'ultimo tema esula dalla nostra conversazione.

Non capisco proprio a quale scopo il mediatore, che risponde per altro in solido sulla mancata registrazione, debba sconsigliarla, andando contro la legge!
Devi avere pazienza con noi altri professionisti...

Non giocare coi termini "registrazione e trascrizione" che sai essere cose diverse.

e dove li avrei confusi?

Inoltre, se volessi avere la data certa - anche senza registrare (gli avvocati dicono che dove c'è una clalusola sospensiva non si dovrebbe registrare) - potrei semplicemente inviare una copia della proposta senza busta, per raccomandata

Silvana, puoi dire ai tuoi avvocati di leggersi l'art. 27 d.p.r. n. 131/1986, che ai commi 1 e 2 recita:
[1] Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa.
[2] Quando la condizione si verifica, o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi di essa, si riscuote la differenza tra l'imposta, dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto, e quella pagata in sede di registrazione.

Se hanno altre fonti, ce lo facciano sapere...

Riguardo alla data certa a mezzo posta. Silvana, la registrazione è un obbligo di legge, non un mio vezzo. Il fatto che sancisca la data certa è un di cui (fondamentalmente lo Stato vuole da te dei soldi). Non è ammessa altra forma di certificare la data, per questo tipo di atti.

Quindi distinguiamo il fatto che mi interessi avere solo una data certa (ci sono contratti che non hanno obbligo di registrazione o vengono registrati solo in caso d'uso) dal fatto che devo pagare un'imposta di registro per obbligo di legge. Poi è evidente che ognuno si assume le proprie responsabilità. C'è anche chi non paga contributi, IMU, ecc. ecc.
Ma è assurdo che siate voi AI a consigliare di fare una cosa del genere!
Lo ripeto, capisco la buona fede di non voler far spendere soldi inutilmente ai clienti, ma sarà anche il caso che l'acquirente che si presenta a fare una proposta abbia ben chiara la sua situazione creditizia, e questo a prescindere dai 168 euro d'imposta. Altrimenti è turismo immobiliare.

 

[Umberto Granducato]

Per la prima volta non sono d'accordo con te, ma dopo quasi 900 post ci può stare
La registrazione non rappresenta la certificazione di un obbligo, ma un mero adempimento fiscale: l' obbligo c'ė a prescindere dalla registrazione. Che sia un deterrente 'psicologico' forse.... ma chi ė in grado di fare la sciocchezza di una doppia vendita credi si fermi davanti ad una semplice registrazione?
Il termine consiglio forse non ė esattissimo: l' AI ti spiega che una registrazione di una proposta soggetta a sospensiva ė, a livello pratico, inutile (legalmente non ė cosi perché l obbligo c'è) perché se non si avverasse non ci sarebbero scambi di soldi quindi nessuna 'traccia'.
credo che chiunque, avendo un quadro chiaro, ritenga di non registrare. Puoi sempre farlo eventualmente dopo se servisse, con una piccola maggiorazione.
Gli avvocati se consigliano di nn registrare sbagliano, sono d accordo con te

 

[gcaval]

Umberto, ho stima di te come delle persone con cui abbiamo amabilmente dialogato finora.

Dici che non sei d'accordo con me, ma in realtà io non ho espresso un'opinione (almeno nel concetto fondamentale su cui stiamo discutendo). E' un dato di fatto. La registrazione è un obbligo, è certamente un atto amministrativo, il cui unico effetto per le parti è la data certa. Il termine certificazione forse l'ho usato impropriamente, ma era legato a data certa. La registrazione certifica la data, non l'obbligo. Mi sembrava ovvio, ma in realtà ho scritta male la cosa. Mi scuso per aver usato impropriamente l'espressione. Pur tuttavia la sostanza non cambia di un millesimo.

Tornando al mio primo intervento, avendo chiarito che il contratto è valido a prescindere, sottolineavo come in caso di una seconda sottoscrizione di preliminare registrato, il secondo avesse priorità sul primo, in quanto uno registrato e l'altro no. Su questo ci sono dubbi?

Poi le parti possono fare tutte le cause del mondo, chi ha combinato casini dovrà risarcire, e tutto quello che volete. Ma un contratto ha data certa (o certificata) l'altro no, pur essendo antecedente. In caso di contenzioso, un giudice darebbe ragione a chi ha registrato. L'altro sarà risarcito, ma il contratto giusto non è il suo.

Converrai con me che non ha alcun senso per un AI esporsi a questo (se pur infinitesimo) rischio nei confronti dei suoi clienti?
Converrai con me che comunque è un suggerimento non lecito (anche se dato con le migliori intenzioni, visto che all'AI non giova in alcun modo)?
Converrai con me che è cosa buona e giusta che chi si siede per firmare una proposta lo faccia con cognizione di causa e non tanto per... Quindi, pur facendo bene a vincolare la proposta all'ottenimento del mutuo, o per altro motivo, si impegni seriamente? 168 euro non saranno un grande impegno, ma almeno...

ma chi ė in grado di fare la sciocchezza di una doppia vendita credi si fermi davanti ad una semplice registrazione?

Non sempre, ma sicuramente l'ufficialità della registrazione dà tutt'altra percezione del contratto sottoscritto. Ricordiamoci che la proposta controfirmata, una volta informato il proponente dell'accettazione, è già preliminare. Quante persone (che non leggono immobilio), compresi certi AI, danno la dovuta importanza a questo contratto? Per molti questa è poco più di una lettera di intenti. La prassi nella maggior parte delle agenzie vuole che si faccia il successivo compromesso, e che ovviamente sia quello ad essere registrato. Solo a questo punto le parti si sentono davvero obbligate. Ecco perché affermo ciò. Andando a registrare le parti si sentono certamente, di fatto e psicologicamente, impegnate.
E mi riferisco alle persone per bene, non ai truffatori o ai disonesti di professione. Lì non c'è contratto che tenga né punizione che spaventi.

...se non si avverasse non ci sarebbero scambi di soldi quindi nessuna 'traccia'.

Ma anche il "nero" non ha traccia, eppure non è un suggerimento da dare mai o opzione da seguire.

Gli avvocati se consigliano di nn registrare sbagliano, sono d accordo con te

E allora a maggior ragione gli AI, che sono gli specialisti del settore e quelli da cui le parti dovrebbero sentirsi tutelati e consigliati per il meglio!

 

[Umberto Granducato]

Tornando al mio primo intervento, avendo chiarito che il contratto è valido a prescindere, sottolineavo come in caso di una seconda sottoscrizione di preliminare registrato, il secondo avesse priorità sul primo, in quanto uno registrato e l'altro no. Su questo ci sono dubbi?

sinceramente qualcuno si....
Se fosse una trascrizione allora senza dubbio, ma la registrazione non dà diritto alla 'precedenza'.io ho perfino dei dubbi che in un caso del genere il giudice chieda gli estremi della registrazione (che comunque ricordo puo essere fatta anche in ritardo, ma la data del contratto rimane quella originaria)

Non sempre, ma sicuramente l'ufficialità della registrazione dà tutt'altra percezione del contratto sottoscritto. Ricordiamoci che la proposta controfirmata, una volta informato il proponente dell'accettazione, è già preliminare. Quante persone (che non leggono immobilio), compresi certi AI, danno la dovuta importanza a questo contratto? Per molti questa è poco più di una lettera di intenti. La prassi nella maggior parte delle agenzie vuole che si faccia il successivo compromesso, e che ovviamente sia quello ad essere registrato. Solo a questo punto le parti si sentono davvero obbligate. Ecco perché affermo ciò. Andando a registrare le parti si sentono certamente, di fatto e psicologicamente, impegnate.

se l'AI ti spiega correttamente cosa stai facendo tutto questo cade... Tu firmi un preliminare vero e proprio, se poi la scambi per una letterina di intenti, ne risponderai nelle dovute sedi.

Ma anche il "nero" non ha traccia, eppure non è un suggerimento da dare mai o opzione da seguire.

non esageriamo. Il 'nero' è truffa, la mancata registrazione di una proposta con sospensiva è un furto dello stato perchè devi pagare un imposta su un contratto che ancora non esiste. Non vedo analogie

E allora a maggior ragione gli AI, che sono gli specialisti del settore e quelli da cui le parti dovrebbero sentirsi tutelati e consigliati per il meglio

ok. Non consigliamo piu procedure border line.
Qui però intendevo dire una cosa diversa e il termine consiglio è stato un errore. Intendevo dire che se gli avvocati, codice civile alla mano, dicono che non bisogna registrare sbagliano...

 

[enzo6]

Direi che stiamo un po' uscendo dal seminato.
La discussione era: La registrazione mette al riparo il cliente B che ha registrato la proposta al posto del cliente A che non l'ha fatto (senza scambio di denaro)?
La risposta è non lo garantisce a differenza della trascrizione (ecco il mio riferimento al "giocare coi termini registrazione e trascrizione").
Il proprietario decide di rogitare al cliente che vuole e se ne assume la responsabilità indipendentemente dalla registrazione o meno.
Viceversa l'acquirente in buona fede non rischia nulla.