Beh, sono le 19 e sinceramente oggi non ne ho più voglia!!!
Facciamo una cosa, intanto che vai dal tuo amico Avvocato a lamentarti che siamo tutti delinquenti e ci copriamo le spalle a vicenda come una confraternita, datti una lettura a ciò che segue. Non è difficile, basta dedicare qualche minuto alla lettura x avere le idee un po più chiare! Questo ti assicuro che è niente in confronto a quello che Noi ed il tuo amico Avvocato abbiamo dovuto studare per poter Lavorare!!!
Non tutte le ciambelle riescono col buco, infatti, se tu avessi letto tutte le risposte che Il Forum ti ha fornito gratuitamente, avresti notato che le colpe all'Agenzia Immobiliare sono state riconosciute e condannate da tutti, nota bene che la tua prima annotazione sul forum non era molto completa e non ci ha aiutati a capire fino in fondo, anche se ce la siamo cavata benino!!!
P.S.: Sai, oltre che Agente Immobiliare sono anche Geometra, quindi credo di aver capito cosa sia un righello!!!
P.S.: Sai cos'è un Codice Civile???
Io prima di sputare sentenze gli darei una lettura approfondita!!!
Buona Lettura!!!
Rassegna di giurisprudenza sulla professione del mediatore:
il diritto alla provvigione
Per aver diritto alla provvigione, basta segnalare l'esistenza dell'affare e mettere in contatto i contraenti
La Cassazione pretende però che il mediatore svolga una ricerca, cioè riesca a identificare sia l'immobile sia almeno uno dei contraenti. L'equidistanza del mediatore dai contraenti consiste nel fatto che non agisca solo a favore di una delle parti. Il mediatore può però tranquillamente vantare la convenienza dell'affare, senza per questo essere considerato "di parte".
Cassazione, 17/5/02 n. 7253
Nella mediazione, anche la semplice attività consistente nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, quando tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, successivamente valorizzata dalle parti.
Cassazione, 16/1/97 n. 392
Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione l'art. 1755 c.c. non richiede l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, ma è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la sola attività consistente nel ritrovamento o nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. L'imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti, né può escludersi per il solo fatto che il mediatore prospetti a taluna di queste la convenienza dell'affare, ma va intesa, conformemente al dettato dell'art. 1754 c.c., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d'opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l'attività dell'intermediario.
Cassazione, 13/8/97 n. 7554
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative fino all'accordo definitivo. Con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, semprechè tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.
Il diritto nasce alla stipulazione del compromesso (preliminare)
Ciascuna delle parti che sottoscrive un preliminare di acquisto, e si impegna perciò a vendere o a comprare un immobile, può pretendere in giudizio che il contratto sia eseguito. Si può perciò considerare concluso un affare alla firma del compromesso. Da quel momento scatta il diritto alla provvigione (art. 1755 del codice civile). Il mediatore non deve però conoscere ragioni che impediscono la conclusione dell'affare stesso.
Cassazione, 10/5/02 n. 6731
Anche la conclusione di un preliminare di compravendita dà diritto alla provvigione, per il mediatore, se l'affare voluto dalle parti da lui messe in contatto è una compravendita, salvo che sussista un'originaria causa di inefficacia dello stesso. Anche il successivo scioglimento del rapporto esclude il diritto del mediatore alla provvigione, ma solo se si ricolleghi a cause coeve, che il mediatore sapeva avrebbero potuto produrlo.
Esattamente, in particolare, è affermato il diritto del mediatore alla provvigione nell'ipotesi in cui le parti abbiano sottoscritto un preliminare, successivamente risolto consensualmente, avente a oggetto un immobile realizzato in difformità della licenza edilizia, qualora risulti che sussistevano le condizioni per il rilascio di una concessione in sanatoria ai sensi dell'articolo 13 della legge n. 47 del 1985. (Opera che, sebbene realizzata in parziale difformità dal progetto inizialmente approvato, non sia in contrasto con la disciplina urbanistica che avrebbe dovuto essere osservata e con quella in atto al momento della presentazione della domanda di sanatoria).
Cassazione, 9/10/01 n. 12361
Per conclusione dell'affare dal quale, a norma dell'articolo 1755 del Cc sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un'operazione nè di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo.
Cassazione, 18/5/01 n. 6827
Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di vendita di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell'affare, in quanto tale tipo di contratto non é né nullo né annullabile, importando solo l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diviene proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà.
Cassazione, 11/5/01 n. 6599
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come "atto conclusivo dell'affare".
Cassazione, 11/1/01 n. 325
Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando fra le parti poste in relazione dal mediatore siasi costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto.
Cassazione, 30/12/97 n. 13132
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del negozio, con la conseguenza che anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come "atto conclusivo dell'affare", a nulla rilevando la qualità o la quantità del lavoro svolto dal professionista, il cui unico onere, onde ricevere il dovuto compenso, consiste, appunto, nel procurare il risultato della conclusione dell'affare.
Cassazione, 3/10/97 n. 9676
Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita
Non occorre che tra venditore e acquirente
si firmi un incarico
Il diritto alla provvigione scatta alla conclusione dell'affare, e quindi non occorre un incarico scritto, ma basta che esista la consapevolezza che ci si voglia servire dell'opera dell'agente immobiliare.
Cassazione, 28/6/01 n. 8850
Il diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c., deve essere riconosciuto in relazione alla conclusione dell'affare e non già in relazione alla conclusione del relativo negozio giuridico tra le stesse parti, e permane anche se le parti sostituiscono altri a se stesse nella stipulazione del contratto; in tal caso, peraltro, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria (essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti), con la conseguenza che nessuna efficacia interruttiva della prescrizione del diritto alla provvigione stessa può attribuirsi, rispetto alla nuova parte, all'eventuale atto di costituzione in mora compiuto nei confronti della parte originaria, in assenza di ogni vincolo di solidarietà tra le predette.
)...
) e così facendo sono sicuro che ci aiuterai a capire meglio la situazione e a metterti al riparo da ogni preoccupazione... Nonchè a farti acquistare la casa a cui tieni tanto!
