SMV

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Si.
Ma la frase del preliminare fa inutilmente riferimento all'inquilino, ed è inutilmente "arzigogolata".
Sarebbe stato preferibile formularla meglio, più chiara.
Inoltre , dovrete pagare l'agenzia anche se poi non roghiate, poiché il contratto risulta subito efficace.

Meglio sarebbe chiedere il doppio, per avere la ragionevole certezza che almeno i danni li rimborsino.

Concordare vuol dire essere d'accordo in due; quindi, se non trovate un accordo per proseguire oltre le date previste, il contratto andrebbe risolto, come scritto.
Ma, ripeto, tutta la parte del contratto che hai riportato è confusa, purtroppo.
Grazie Francesca, gentile e disponibile come sempre.
Purtroppo l'agenzia non mi sembra proprio imparziale quindi non credo cambierà il preliminare perché i venditori vogliono tutelarsi il più possibile.
MA se quando dice "ogni eventuale richiesta di risarcimento dei danni effettivamente patiti, a qualsiasi titolo e ragione, da parte acquirente dovrà essere documentata e formalizzata a parte venditrice" potrei almeno già far specificare "quali: costi di perizia immobile, polizze assicurative stipulate per ottenimento mutuo, spese agenzia, spese registrazione preliminare+marche ed ogni altro eventuale onere richiesto da banca o notaio" ? Mi tutelerebbe un po' questo?
 

Avv Luigi Polidoro

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Le voci da te indicate rientrano certamente nelle ragioni di danno che potrai far valere, per di più si tratta di importi documentabili e quindi nulla questio con riferimento alla clausola introdotta nel preliminare.
E' chiaro, però, che quella clausola miri ad impedirti l'esercizio del semplice recesso (cui consegue l'obbligo di venditore di restituire il doppio della caparra) imponendoti, invece, la "mera" risoluzione (da cui deriva l'obbligo di risarcire il danno, cioè la diminuzione patrimoniale che riuscirai a dimostrare di aver subito).
 

SMV

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Le voci da te indicate rientrano certamente nelle ragioni di danno che potrai far valere, per di più si tratta di importi documentabili e quindi nulla questio con riferimento alla clausola introdotta nel preliminare.
E' chiaro, però, che quella clausola miri ad impedirti l'esercizio del semplice recesso (cui consegue l'obbligo di venditore di restituire il doppio della caparra) imponendoti, invece, la "mera" risoluzione (da cui deriva l'obbligo di risarcire il danno, cioè la diminuzione patrimoniale che riuscirai a dimostrare di aver subito).
Infatti...spero comunque che già la richiesta danni possa essere sufficiente ad invogliare l'inquilino ad andare via nei giusti tempi perché parliamo comunque di cifre non irrisorie
 

SMV

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La mia delibera bancaria ha comunque una scadenza che non mi permette di prorogare molto la data del rogito fissata entro il 28.02.
Se dovesse scadere e non abbiamo ancora rogitato per via dell'inquilino io comunque non posso essere considerata inadempiente, giusto?
 

SMV

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Privato Cittadino
Scusatemi, ma mi è venuto un altro dubbio, quando dice: "ogni eventuale richiesta di risarcimento dei danni effettivamente patiti, a qualsiasi titolo e ragione, da parte acquirente dovrà essere documentata e formalizzata a parte venditrice affinché quest’ultima possa procedere per il relativo ristoro nei confronti del conduttore" si potrebbe intendere che il venditore si rifà sull'inquilino per il rimborso di quanto riconosciuto a me o che devo attendere che l'inquilino risarcisca il venditore che poi risarcirà me?
 

francesca63

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Privato Cittadino
Infatti...spero comunque che già la richiesta danni possa essere sufficiente ad invogliare l'inquilino ad andare via nei giusti tempi perché parliamo comunque di cifre non irrisorie
Al massimo può invogliare il venditore a dare una buonuscita all’inquilino, per andare via in tempo: non certo a convincere l’inquilino, che non è parte del vostro contratto.

Ho riletto la discussione, e mi pare che , per ora, abbiate firmato un valido contratto preliminare che però non è ancora efficace, perché c'è quella brutta clausola relativa all'inquilino, che riporto sotto, che sembra proprio una condizione sospensiva, seppur scritta male
tutto cio' salvo:
il rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino avendo firmato e accettato disdetta del contratto di locazione per vendita dell'unita' immobiliare con rilascio dell'immobile alla data del 31/01/2020

Avendo in essere un contratto valido, ma per ora inefficace, e lo sarà fino al 31/1/2020, non sei tenuto a versare nessuna caparra al venditore; al massimo un'altra somma da lasciare in deposito all'agente, in attesa dell'eventuale uscita dell'inquilino entro gennaio.
E l'agente non aveva diritto a richiedere le provvigioni.

Ovvero, o quella clausola è una condizione sospensiva, e allora niente provvigioni fino al suo avveramento, oppure non lo è, e quindi è una clausola inutile, oltre che mal scritta.

Certo l'agente non è di molto aiuto; ma limitarti a firmare che ti rimborseranno i danni subiti, se si rogita in ritardo, mi pare il minimo.
Ma il tutto deve essere scritto MOLTO bene, deve essere chiaro che ti rimborseranno anche le provvigioni, se alla fine decidete di non rogitare se il ritardo si fa troppo pesante, e ...insomma...forse ti conviene farti assistere da un professionista di tua fiducia che, letti tutti documenti firmati, ti aiuti a non complicare ulteriormente le cose.

No comment sull'agente, che incassa le provvigioni dopo aver gestito cosi superficialmente i contratti .
 

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