1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. AndreaK

    AndreaK Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel mio condominio, a Milano, gli ex locali portineria (categoria catastale A/3) sono stati affittati. La rendita catastale è pari a € 330,53. L'affitto è di €/mese 600,00.

    Avrei due domande.
    1. Come si calcola l'IMU da versare? Il valore dell'IMU per il 2012 (pagato dall'Amministratore) si calcola sempre incrementando la rendita del 5% e del 60% ed applicando poi l'aliquota fissata dal Comune di Milano (che dovrebbe essere lo 0,96%)?
    2. Avendo pagato l'IMU, la rendita è detraibile dal reddito complessivo sul 730, esattamente come per l'abitazione principale?
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come si Calcola

    Il calcolo dell’IMU si esegue determinando dapprima la base imponibile, applicando a questa l’aliquota base o ridotta, e rapportando il prodotto alla quota e ai mesi di possesso.
    La formula generale è:
    Bimp x A% x Qposs x Mposs 12​
    Bimp = base imponibile
    A% = aliquota
    Qposs = quota di possesso
    Mposs = mesi di possesso
    Calcolo della base imponibile

    Il calcolo della base imponibile dipende dalla destinazione d’uso dell’immobile e dalle caratteristiche del possessore. Per i fabbricati iscritti in catasto il calcolo prevede che il valore sia pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti in dipendenza della categoria catastale:
    Destinazioni d'UsoCoefficienti
    Residenza da A/1 ad A/11 escluso A/10 160
    Depositi C/2 160
    Box e garage C/6 160
    Tettoie C/7 160
    Fabbricati ad uso pubblico da B/1 a B/8 140
    Laboratori C/3 140
    Fabbricati per esercizi sportivi C/4 140
    Stabilimenti balneari C/5 140
    Uffici e studi privati A/10 80
    Banche D/5 80
    Fabbricati a destinazione industriale da D/1 a D/10 escluso D/5 60
    Negozi C/1 55

    Per i terreni agricoli la base imponibile è determinata dal Reddito Dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per il coefficiente 130, eventualmente modificato a 110 se il possessore è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale.
    La Rendita Catastale o il Reddito Dominicale da prendere in considerazione ai fini del calcolo sono quelli risultanti in catasto al 1° gennaio 2012.
    Calcolo dell’imposta

    L’imposta viene calcolata a partire dalla base imponibile determinata come detto in precedenza, applicando l’aliquota ordinaria o ridotta, eventualmente modificata in aumento o diminuzione da delibera comunale. L’imposta così determinata dovrà poi essere rapportata alla quota di possesso e ai mesi di possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni viene computato per intero.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    secondo quesito
    Sull'immobile sfitto l'IMU "assorbe" l'IRPEF

    Niente più IRPEF sulle abitazioni principali e su qualunque altro immobile non affittato dal possessore. È questa la grande novità delle dichiarazioni 2013, che entra così a fare effetto in Unico o nel 730 in riferimento ai redditi immobiliari del 2012. In gergo tecnico è stato definito “effetto di sostituzione” dell’IMU rispetto all’IRPEF, dal momento che il versamento della nuova Imposta municipale unica sui beni immobili dispensa di fatto il contribuente dal pagare l’imposta sul reddito relativa alla sola componente immobiliare, laddove gli stessi beni non risultino locati.
    A chiarirlo è stato la circolare 5/E dell’Agenzia delle Entrate, diffusa lo scorso 11 marzo, secondo la quale, appunto, “l’IMU sostituisce sia l’imposta comunale sugli immobili (ICI), sia, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati”. È dunque evidente – anche se l’effetto pratico è tale – che non si tratta di un semplice azzeramento dell’IRPEF sui beni immobili non affittati, per i quali si è già pagata l’IMU, ma più esattamente di una modifica sostanziale sugli articoli 3 e 8 del Tuir, che regolano la formazione della base imponibile e del reddito complessivo. In effetti l’avvicendamento IMU/IRPEF esclude già alla radice dal calcolo della base imponibile l’abitazione principale e i beni immobili non locati, novità, questa, che era stata già anticipata lo scorso anno nella circolare 3/DF diffusa dal Ministero delle Finanze.
    E proprio a questa circolare, datata maggio 2012, si rifanno le Entrate quando ricordano, nella nuova 5/E, che “la locuzione ‘beni non locati’ ricomprende sia i fabbricati che i terreni”. “L’effetto sostitutivo, quindi, si esplica sui redditi fondiari derivanti dai terreni, per la componente dominicale, e dai fabbricati, non affittati e non locati”. Non solo, ma fra i beni “non locati”, oltre a quelli tenuti a disposizione, rientrano anche quelli concessi in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo del professionista. Va però precisato che l’effetto di sostituzione non cancella l’obbligo di dichiarazione dell’immobile. Di conseguenza, avvertono le Entrate, “il contribuente è comunque tenuto a indicare nel modello 730 o Unico Persone fisiche 2013, nei quadri dei redditi dei terreni e dei fabbricati, i dati relativi a tutti i terreni e fabbricati posseduti, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dalla cedolare secca e dall’IMU”.
    Il riferimento alla cedolare è ovviamente in funzione del fatto che anche la cedolare, esattamente come l’IMU, sostituisce l’IRPEF, con l’unica differenza che la cedolare è comunque un’imposta da versare sul reddito percepito dall’affitto di casa, mentre la sostituzione dell’IRPEF con l’IMU ha effetto soltanto se l’immobile rimane sfitto. Per altro l’effetto di sostituzione non avrebbe luogo in caso di esenzione dell’immobile dal versamento dell’IMU. È il caso, ad esempio, dei terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi della legge 984/1977 (articolo 15), sui quali, vista l’esenzione ai fini dell’IMU, “si continueranno ad applicare le regole ordinarie che disciplinano l’IRPEF e le relative addizionali”.
    Una volta fornite queste indicazioni di massima, la circolare delle Entrate fa anche un paio di esempi pratici che riassumono la situazione ipotetica di un immobile, non prima casa, dato in affitto soltanto per una parte dell’anno. Ora, è evidente che in una situazione del genere la tassazione sul reddito fondiario derivante da locazione avverrebbe soltanto per quella porzione d’anno in cui l’immobile risulti affittato. Nel caso, però, in cui il possessore abbia optato per l’applicazione della cedolare secca, la suddivisione fra il periodo di affitto e quello di non affitto non comporterà particolari problemi, visto che la cedolare secca è già di per sé una formula sostitutiva dell’IRPEF che sottopone a tassazione l’intero canone incassato; di conseguenza non bisognerà far altro che pagare il 21 o 19 per cento su quanto percepito complessivamente dall’inquilino nel periodo d’imposta.
    Nel caso invece si sia optato per l’IRPEF, ecco che la suddivisione fra i due periodi dell’anno sarà un po’ più problematica, dal momento che le regole IRPEF prevedono che sia sottoposto a tassazione l’importo maggiore fra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfettariamente del 15% per i contratti in libero mercato e del 35% per i contratti a canone concordato. Ovvio, quindi, che tale calcolo andrà svolto in relazione ai mesi in cui si è verificata la locazione dell’immobile. Immaginando allora un appartamento tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 31 maggio 2012 e affittato (senza cedolare secca) dal 1° giugno al 31 maggio 2013, ecco che nei primi 5 mesi del 2012 non sarà applicata l’IRPEF, mentre per i restanti sette mesi dell’anno (fino al 31 dicembre) bisognerà assoggettare a tassazione l’importo che risulterà maggiore fra il canone percepito in quei sette mesi (al netto della riduzione forfettaria) e la rendita catastale rivalutata del 5%, ovviamente in rapporto ai soliti sette mesi d’affitto (per la precisione 214 giorni).
    Se invece fosse l’abitazione principale a essere parzialmente locata per l’intero anno, l’effetto sostitutivo dell’IMU potrebbe concretizzarsi sia in relazione all’IRPEF che della cedolare secca. “È ritenuto infatti – scrivono le Entrate – che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante oppure considerato nel suo intero ammontare nel caso di cedolare secca). Sono invece dovute sia l’IMU che l’IRPEF (o in alternativa la cedolare) nel caso in cui l’importo del canone di locazione sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata”. Un’ultima notazione va poi fatta sugli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, per i quali vige l’applicazione dell’IMU soltanto sul 50% della loro base imponibile (cioè la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 160). Le Entrate chiariscono infatti che nonostante sia concessa l’applicazione della tassa in misura ridotta, tali immobili non possono essere considerati esenti dall’IMU, di conseguenza l’effetto di sostituzione dell’IRPEF non viene meno.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina