secondo quesito
Sull'immobile sfitto l'IMU "assorbe" l'IRPEF
Niente più IRPEF sulle abitazioni principali e su qualunque altro immobile non affittato dal possessore. È questa la grande novità delle dichiarazioni 2013, che entra così a fare effetto in Unico o nel 730 in riferimento ai redditi immobiliari del 2012. In gergo tecnico è stato definito “effetto di sostituzione” dell’IMU rispetto all’IRPEF, dal momento che il versamento della nuova Imposta municipale unica sui beni immobili dispensa di fatto il contribuente dal pagare l’imposta sul reddito relativa alla sola componente immobiliare, laddove gli stessi beni non risultino locati.
A chiarirlo è stato la
circolare 5/E dell’Agenzia delle Entrate, diffusa lo scorso 11 marzo, secondo la quale, appunto, “l’IMU sostituisce sia l’imposta comunale sugli immobili (ICI), sia, per la componente immobiliare, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati”. È dunque evidente – anche se l’effetto pratico è tale – che non si tratta di un semplice azzeramento dell’IRPEF sui beni immobili non affittati, per i quali si è già pagata l’IMU, ma più esattamente di una modifica sostanziale sugli articoli 3 e 8 del Tuir, che regolano la formazione della base imponibile e del reddito complessivo. In effetti l’avvicendamento IMU/IRPEF esclude già alla radice dal calcolo della base imponibile l’abitazione principale e i beni immobili non locati, novità, questa, che era stata già anticipata lo scorso anno nella circolare 3/DF diffusa dal Ministero delle Finanze.
E proprio a questa circolare, datata maggio 2012, si rifanno le Entrate quando ricordano, nella nuova 5/E, che “la locuzione ‘beni non locati’ ricomprende sia i fabbricati che i terreni”. “L’effetto sostitutivo, quindi, si esplica sui redditi fondiari derivanti dai terreni, per la componente dominicale, e dai fabbricati, non affittati e non locati”. Non solo, ma fra i beni “non locati”, oltre a quelli tenuti a disposizione, rientrano anche quelli concessi in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo del professionista. Va però precisato che l’effetto di sostituzione non cancella l’obbligo di dichiarazione dell’immobile. Di conseguenza, avvertono le Entrate, “il contribuente è comunque tenuto a indicare nel modello 730 o Unico Persone fisiche 2013, nei quadri dei redditi dei terreni e dei fabbricati, i dati relativi a tutti i terreni e fabbricati posseduti, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dalla cedolare secca e dall’IMU”.
Il riferimento alla cedolare è ovviamente in funzione del fatto che anche la cedolare, esattamente come l’IMU, sostituisce l’IRPEF, con l’unica differenza che la cedolare è comunque un’imposta da versare sul reddito percepito dall’affitto di casa, mentre la sostituzione dell’IRPEF con l’IMU ha effetto soltanto se l’immobile rimane sfitto. Per altro l’effetto di sostituzione non avrebbe luogo in caso di esenzione dell’immobile dal versamento dell’IMU. È il caso, ad esempio, dei terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi della legge 984/1977 (articolo 15), sui quali, vista l’esenzione ai fini dell’IMU, “si continueranno ad applicare le regole ordinarie che disciplinano l’IRPEF e le relative addizionali”.
Una volta fornite queste indicazioni di massima, la circolare delle Entrate fa anche un paio di esempi pratici che riassumono la situazione ipotetica di un immobile, non prima casa, dato in affitto soltanto per una parte dell’anno. Ora, è evidente che in una situazione del genere la tassazione sul reddito fondiario derivante da locazione avverrebbe soltanto per quella porzione d’anno in cui l’immobile risulti affittato. Nel caso, però, in cui il possessore abbia optato per l’applicazione della cedolare secca, la suddivisione fra il periodo di affitto e quello di non affitto non comporterà particolari problemi, visto che la cedolare secca è già di per sé una formula sostitutiva dell’IRPEF che sottopone a tassazione l’intero canone incassato; di conseguenza non bisognerà far altro che pagare il 21 o 19 per cento su quanto percepito complessivamente dall’inquilino nel periodo d’imposta.
Nel caso invece si sia optato per l’IRPEF, ecco che la suddivisione fra i due periodi dell’anno sarà un po’ più problematica, dal momento che le regole IRPEF prevedono che sia sottoposto a tassazione l’importo maggiore fra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfettariamente del 15% per i contratti in libero mercato e del 35% per i contratti a canone concordato. Ovvio, quindi, che tale calcolo andrà svolto in relazione ai mesi in cui si è verificata la locazione dell’immobile. Immaginando allora un appartamento tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 31 maggio 2012 e affittato (senza cedolare secca) dal 1° giugno al 31 maggio 2013, ecco che nei primi 5 mesi del 2012 non sarà applicata l’IRPEF, mentre per i restanti sette mesi dell’anno (fino al 31 dicembre) bisognerà assoggettare a tassazione l’importo che risulterà maggiore fra il canone percepito in quei sette mesi (al netto della riduzione forfettaria) e la rendita catastale rivalutata del 5%, ovviamente in rapporto ai soliti sette mesi d’affitto (per la precisione 214 giorni).
Se invece fosse l’abitazione principale a essere parzialmente locata per l’intero anno, l’effetto sostitutivo dell’IMU potrebbe concretizzarsi sia in relazione all’IRPEF che della cedolare secca. “È ritenuto infatti – scrivono le Entrate – che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante oppure considerato nel suo intero ammontare nel caso di cedolare secca). Sono invece dovute sia l’IMU che l’IRPEF (o in alternativa la cedolare) nel caso in cui l’importo del canone di locazione sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata”. Un’ultima notazione va poi fatta sugli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, per i quali vige l’applicazione dell’IMU soltanto sul 50% della loro base imponibile (cioè la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 160). Le Entrate chiariscono infatti che nonostante sia concessa l’applicazione della tassa in misura ridotta, tali immobili non possono essere considerati esenti dall’IMU, di conseguenza l’effetto di sostituzione dell’IRPEF non viene meno.