Incarico ad Agenzia Immobiliare senza esclusiva che minaccia azioni legali

[Rosa1968]

Agente in ferie, proposta pervenuta tramite mail in cui era presente il numero di telefono.. Comunque continuo a non vedere il problema, il promesso acquirente insiste a sparare a zero contro tutti per presunti danni!

Quando scadeva la proposta?

 

[CheCasa!]

Non riesco a comprendere molto bene l'utilità di questa discussione.
@secerot , non me ne vorrai, non ti spieghi molto bene e dopo tanti messaggi anche gli elementi di base non mi risultano chiari:
Cosa è stato firmato? Un'integrazione di un incarico di vendita non in esclusiva o una controproposta indirizzata ad un cliente?
Se non c'è esclusiva perchè si parla di penali?
Come può l'avvocato dell'agenzia mandare una diffida ad adempiere?
Può, al limite, intimare il pagamento di una provvigione.
La diffida ad adempiere la può inviare solo l'avvocato del promissario acquirente...

Ci sono due avvocati che sono intervenuti sulla questione e che hanno potuto, a differenza nostra, leggere la documentazione...

Io, al massimo, se il mio avvocato non mi convincesse, ne interpellerei un altro, per verificare la probabilità di soccombere in caso di giudizio.

 

[Rosa1968]

Lo ho chiamato per capire cosa e quando gli è stato garantito dalla agenzia, evidentemente non hanno volutamente informato del fatto che ero libero di accettare anche altre trattative migliori. Non capisco la differenza tra cambiare le condizioni di vendita del mandato o cambiarle nei confronti di un singolo promittente. A sentire loro erano in più di uno a volerla a un prezzo inferiore. Poi se c è stato una sola proposta esecutiva non me ne posso fare io carico. Altrimenti il mandato non vincolante che senso avrebbe?

Certo non hai torto. Loro volevano portare avanti la loro trattativa pensando di modificare il prezzo dell'incarico non in esclusiva ma in realtà avrebbero dovuto concentrarsi sull'offerta ricevuta. La differenza sta qui.

 

[francesca63]

Non capisco la differenza tra cambiare le condizioni di vendita del mandato o cambiarle nei confronti di un singolo promittente.

Ecco il problema;non capisci la differenza ,che invece è fondamentale,perché comporta responsabilità differenti.Il mandato è solo un accordo tra te e l'agenzia,la proposta (se accettata) è un contratto vero e proprio tra te e l'acquirente.

Ti faccio esempi con cifre a caso:
1)cambiare le condizioni di vendita del mandato significa :
prima il mio immobile era proposto in vendita a 200 e pubblicizzato a 200,ora mi va bene che venga proposto ai potenziali acquirenti e pubblicizzato a una cifra più bassa, quindi ti firmo che sei autorizzato a proporlo a 180 .
Cosa cambia rispetto a prima? Solo la cifra di partenza per la vendita,che potrà essere la base di partenza per una trattativa.
Non c'è nessun vincolo con nessun cliente di agenzia,nessuna firma impegnativa,nessuna obbligazione verso potenziali acquirenti,e se trovi tu un acquirente prima di aver accettato proposte da parte di clienti dell'agenzia sei libero di vendere alla cifra che vuoi a chi vuoi.
2)cambiare le condizioni nei confronti di un singolo significa:
un cliente ti fa per iscritto una proposta di acquisto a 160,tu dici che non ti va bene,ma metti per iscritto che se rialza la sua offerta a 180 tu accetti.
A questo punto se lui rialza a 180 (cioè accetta la tua controproposta),e te lo comunica,il contratto preliminare di compravendita è concluso,e ti sei obbligato a vendere a quella persona a 180.
Non c'è la possibilità di andare avanti con altre trattative,poiché altrimenti sarai tenuto a pagare le conseguenze del tuo inadempimento.
Cosa cambia rispetto a prima? Tutto,perché non devi più cercare un acquirente,poiché ti sei impegnato a vendere a quella persona,con cui hai trattato fino a raggiungere un accordo legalmente vincolante a 180.

Altrimenti il mandato non vincolante che senso avrebbe?

Il mandato non in esclusiva significa solo che non devi pagare l'agenzia (nemmeno una penale),se trovi un acquirente per conto tuo.
Ma se hai accettato una proposta di un cliente dell'agenzia(o l'acquirente ha accettato la tua controproposta),basta,non devi più cercare clienti.Sei legalmente impegnato a vendere.

Visto che non dici ancora di preciso cosa hai firmato,solo tu puoi sapere in che situazione sei.

 

[PyerSilvio]

Sta di fatto che sto Sacerot e' sempre in mezzo alle tarantelle.

Pare il classico soggetto che di solito abita al primo piano della palazzina.
Litiga con tutti per tutto.
Residenti o meno.
Denunce querele ricevute e o avanzate si sprecano.

Deve vendere un alloggio pare che deve andare in guerra.

Diffide, avvocati, giudici, tribunali e chi piu ne ha piu ne metta.

Una cosa giusta tuttavia l'ha riferita.

L'errore piu grande, e' dell'intermediario di sorta, che si abbassa ad accogliere determinate condizioni, pur di intermediare il prodotto.

Appare evidente, che col senno di poi, era molto meglio lasciarlo nel suo infuso litigioso e tenersi buoni i vari clienti acquirenti, destinandoli ad interlocutori piu miti e corretti.

Con soggetti del genere, il contenzioso legale come si suol dire, tanto si doveva.

 

[secerot]

In primis, è già lo ho scritto, ho firmato una integrazione al contratto che Abbassa il prezzo. Se in precedenza un cliente ha fatto una proposta non lo so, quello che so io è che un cliente della agenzia è disposto a pagare quella cifra, e pertanto mi hanno mandato mail da stampare e firmare per accettazione. Nel mentre io avevo già accettato tramite scrittura privata altra proposta. Poi, mentre si discuteva della situazione creatasi con l'agenzia, ricevevo una diffida ad adempiere il preliminare entro 5gg.ricevuta ovviamente in ritardo. A questo punto mi sento insultato e preso in giro della mia libertà dal vincolo, condizione primaria prima che passassi il mandato.

 

[secerot]

Oltre il fatto che mi si intima la responsabilità di danni presenti e futuri, e tutto ciò senza neppure la caparra ritirata. Un mio errore può non esserci stata tempestiva comunicazione della avvenuta accettazione da parte mia presso un privato. Ma comunque, non me ne voglia chi non ha capito, intendo sottolineare che il comportamento della agenzia è stato a dir poco torbido e mai e poi mai accetterei una simile imposizione, a costo di soccombere.

 

[PyerSilvio]

In primis, è già lo ho scritto, ho firmato una integrazione al contratto che Abbassa il prezzo. Se in precedenza un cliente ha fatto una proposta non lo so, quello che so io è che un cliente della agenzia è disposto a pagare quella cifra, e pertanto mi hanno mandato mail da stampare e firmare per accettazione. Nel mentre io avevo già accettato tramite scrittura privata altra proposta. Poi, mentre si discuteva della situazione creatasi con l'agenzia, ricevevo una diffida ad adempiere il preliminare entro 5gg.ricevuta ovviamente in ritardo. A questo punto mi sento insultato e preso in giro della mia libertà dal vincolo, condizione primaria prima che passassi il mandato.

Se avevi gia' accettato un'altra offerta, appare una perdita di tempo assurda, inviarti una documentazione da sottoscrivere in forma di accettazione.

Come cliente, la tua scheda, era gia' da accartocciare e buttare nel cestino subito.
Senza perdere neppure un nano secondo in piu.
Altro che inviarti mail corredate di dati sensibili.
Cio' prima che potesse accadere una situazione da imbarazzo.

Che invece guardacaso e' accaduta.

Piu verosimile quindi, la circostanza che ti sei rimangiato la parola, data un secondo prima.

Sempre che di sola parola si tratti.

Diversamente, non si comprende perche' buttare via ancora altro tempo prezioso appresso a te, incaricando pure un avvocato.

 

[secerot]

Ti ringrazio dei complimenti non richiesti, evidentemente hai buona memoria e da quello che hai potuto capire gli agenti maldestro li faccio grogiolare nel loro brodo. Lo sp...amento che tanto invocavi non c è stato e ho venduto a privato alle mie condizioni, per cui il tuo vaticinio non si è mai avverato. Chi mi conosce sà che sono persona mite ma non stupida, forse sarà per questo motivo che risulto indigesto agli agenti che in quanto a correttezza... in merito alle querele quelle è altre azioni legali alla fine sono sempre partite da altri e non da me, che ovviamente mi difendo. P. S. Abito nella mia palazzina quindi non litigo con nessuno....

 

[secerot]

Qualcuno tende troppo a semplificare e minimizzare in questo forum, e guarda caso sono sempre gli stessi utenti... Gli agenti sembrano sempre pii e devoti professionisti e i clienti una mascara di imbroglioni da bacchettare a suon di scartoffie. Eppure conosco fior di agenzie che su questi cavilli ci campano, fin quando le leggi restano quelle che sono. Particolare degno di nota e che pare sfuggire ai più e si chiama mandato Non vincolante, evidentemente bestia nera degli agenti.. Io non obbligo nessuno per cui, se qualcuno ritiene giusto pensare che sia uno di quelli che si rimangia la parola è problema suo.