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  1. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    avrei una domanda per i più esperti di me, quindi tutti!
    Mia sorella ha firmato un compromesso per l'acquisto di un immobile in cui si dichiara:
    La parte alienante dichiara e
    garantisce di avere la piena proprietà e disponibilità dei locali qui compravenduti e che i
    medesimi sonofranchi e liberi da debiti, pesi, vincoli, privilegi, liti in corso, ipoteche e
    trascrizioni di pregiudizio. Che successivamente non sono state eseguite, per quanto
    riguarda i locali in oggetto opere suscettibili di richiesta di concessione od autorizzazione
    anche in sanatoria o di sanzione pecuniaria".
    Successivamente un geometra di nostra fiducia ha scoperto che sulla casa esiste un ipoteca a garanzia di mutuo (quindi non dichiarata) ed inoltre manca l'antibagno poiché il bagno da direttamente sulla cucina(non sapevamo fosse obbligatorio) ad in più sono state fatte modifiche ai muri interni che non sono corrispondenti alla documentazione del catasto.
    Detto questo proprietari ed agenzia si sono rivelati arroganti e presuntuosi alle nostre richieste di spiegazioni ed hanno dato argomentazioni ambigue e fuorvianti, non hanno dato disponibilità a sistemare le cose al catasto, ed ora non rispondono alle chiamate, mia sorella non ha più fiducia e non vorrebbe più comprare.
    La mia domanda è se alla luce di queste cose è possibile chiedere per loro colpa e dichiarazioni false in compromesso la risoluzione del preliminare con restituzione della caparra, infatti ha già versato € 13.000.
    Se avete domande chiedete pure, grazie a tutti coloro che si interesseranno.
    Ciao!

     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Assolutamente si.

    Per legge una compravendita con abusi edilizi (anche leggeri) non , si può fare, il notaio non stipulerebbe se gli manifestaste la situazione.
    Per quanto riguarda invece l'ipoteca derivante dal mutuo non è un problema, perchè basta estinguere il mutuo anche contestualmente al rogito con l'assenso alla cancellazione d'ipoteca della banca.

    Se mettono a posto i problemi dell'immobile, non c'è bisogno di ritirarsi dal compromesso.

    Fate una raccomandata A.R. sia la proprietario che all'agenzia, diffidandoli dal voler proseguire una compravendita viziata da problemi. Dite che siete disposti ad andare a rogito solo nel momento in cui tutti gli abusi saranno sanati come per legge.
    In caso contrario, chiederete ufficialmente l'annullamento del compromesso con restituzione (come per legge) del doppio della caparra.
     
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  3. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno grazie per la risposta. Il fatto è che mia sorella ha perso fiducia avendo ottenuto come risposta dai venditori che l'appartamento è stato visto così e così è piaciuto..ma si può?? Lei vorrebbe ritirarsi, il nostro legale, che per fortuna è un caro amico di famiglia dice che ci sono tutti i presupposti per ritirarsi e richiedere indietro i soldi essendo il compromesso mendace..ma la nostra paura è che se non dovessero restituirci i soldi bisognerà andare in causa e sappiamo tutti come sono le cause qui..lunghe e con esiti incerti..anche se siamo nel pieno della ragione..
     
  4. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non dovete avere troppe preoccupazioni, avete pienamente ragione, il venditore dovrà risolvere i problemi prima dell'atto notarile o raddoppiarvi la caparra e riconoscervi eventuali danni.
     
  5. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, ma secondo voi se mia sorella richiedesse ora la risoluzione del contratto con restituzione anche solo della somma data come caparra risulterebbe inadempiente? Lei non vuole più la casa perchè davvero queste persone si sono dimostrate spregevoli..e lei non si fida, ed io la capisco..ma ci sono 13000 euro in ballo, il nostro legale assicura che abbiamo ragione di chiederli indietro ma se questi si rifiutassero dovremmo citarli in giudizio...e questo anche avendo ragione mi spaventa un po..
     
  6. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Noi è ovvio che ci afideremo al nostro legale dando completa fiducia a lui, ma un parere Vostro è gradito. Ieri mia sorella piangeva continuando solo a ripetere che non vuole più questa casa..in effetti dopo che le è stato detto "così l'hai vista e così te la prendi" e dopo che l'agenzia che ha curato la mediazione non risponde alle chiamate..l'avvocato ci ha detto di non avere più contatti..ed ora aspettiamo di vedere se e cosa risponderanno alla raccomandata dove si richiede la risoluzione bonaria con restituzione della sola caparra versata. ..il nostro avvocato dice che basta anche solo un ipoteca taciuta per chiedere la risoluzione del preliminare..noi non vogliamo guadagnare nulla sia chiaro..non vogliamo il doppio della caparra, vorremmo solo uscirne senza danni..dato che noi abbiamo fatto tutto in buona fede.
     
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A parte il fatto che la dicitura "visto e piaciuto" deve essere espressamente indicata nel preliminare...è non mi sembra che sia così...è comunque di difficile applicazione ad una compravendita immobiliare, di solito si dice "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" che, più o meno, ha lo stesso significato ma, siccome in mancanza di conformità tra documentazione catastale e stato di fatto, qualsiasi immobile risulta invendibile, pena la nullità dell'atto, se non sanano tali difformità entro il rogito, il Notaio è impossibilitato a stipulare e i venditori risulteranno inadempienti dovendo restituire il doppio della caparra. Considera che la norma è imperativa e non sono ammessi accordi diversi tra le parti. Quindi, il loro è un obbligo, oltre che contrattuale, di legge!
    L'ipoteca non è un problema anche se andava indicata, come ti hanno già detto è estinguibile contestualmente al rogito.
     
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  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Puoi richiedere la somma versata se sono oltrepassati i termini per l'atto notarile, se la parte venditrice riesce a sistemare il tutto prima della data non sono tenuti a rivedere il contratto.
     
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  9. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    aggiorno..i proprietari si sono resi disponibili a ripristinare la situazione creando un antibagno e regolarizzando al catasto...il fatto è anche che il bagno è minuscolo..come l'abbiamo visto era carino ma con una porta ed un muro che separano il lavabo e la doccia dal wc e bidet diventa davvero inguardabile..noi lo abbiamo visto senza antibagno ed ora per averlo a norma dobbiamo avere l'antibagno che diventa un loculo...che situazione ragazzi. Vorrei solo i soldi di mia sorella indietro e chiudere la faccenda..
     
  10. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se i venditori devono cambiare lo stato di fatto (come da voi visto e piaciuto) per poter vendere, Voi potete benissimo rinunciare all'acquisto e chiedere i danni come detto sopra, sono i venditori che non riescono a mantenere quanto promesso quindi doppio della caparra ed eventuali danni.
     
  11. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie..è proprio su questo che io sto ragionando e credo di essere nel giusto..noi lo abbiamo visto in un modo e ci è piaciuto..(pure sul compromesso c'è scritto visto e piaciuto) ma in quel modo non sarebbe a norma...per rimetterlo a norma ci vuole l'antibagno e con l'antibagno non ci piace davvero più..e credetemi non è fare i pignoli..diventa veramente un loculo il bagno...e noi vogliamo sostenere le nostre ragioni...a costo di andare in giudizio e rischiare..perchè sappiamo tutti che le cause sono imprevedibili..
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il proprietario si rende disponibile, siete voi che diventate inadempienti, quindi attenzione a quello che fate...
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non so Bagudi....qui si tratta di modificare in modo sostanziale ciò che è stato visto e piaciuto....specificato nel preliminare, oltretutto, e secondo me...essendo cambiate le condizioni, possono esserci le condizioni per la rescissione del contratto senza penalità...ovviamente serve la consulenza del legale....ma penso che ci possa stare considerata anche la precedente malafede contrattuale....è come se tu venditore mi vendessi una camera in più che è abusiva....io acquirente ti tano e ti obbligo a regolarizzare l'abuso...che poi è previsto per legge e questa regolarizzazione consiste nell'eliminazione della camera in più che per me era fondamentale nell'acquisto....tu che fai...te la compri lo stesso senza la camera che ti serve come il pane?
     
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  14. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se le difformità vengono regolarizzate, non c'é più motivo per ritirarsi dall'acquisto della casa, rischiate di diventare inadempienti voi...
    Per quanto riguarda il bagno "loculo" magari é possibile fare una modifica e ingrandirlo dopo l'acquisto, studiate anche questa possibilità prima di imbarcarvi in cause che possono essere lunghe costose e stressanti...
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dobbiamo tenere presente che l'immobile deve essere regolare all'atto del rogito e non al preliminare.... questo potrebbe essere il problema.
     
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Rendetevi disponibili a comprare magari con una piccola riduzione del prezzo per il vizio del bagno grande riscontrato a compromesso ma piccolo al rogito, poi se volete minacciare le vie legali ricordate al proprietario che l'immobile gravato da tale contesa non è commerciabile sino al termine della causa.
     
    A ludovica83 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma la buonafede contrattuale è obbligatoria dall'inizio, mica solo al rogito...il problema è che così gli venderanno qualcosa di diverso da ciò che volevano comprare...
     
  18. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    io nel mio piccolo posso solo dirti : cerca soluzioni bonarie con loro, ho una causa aperta da metà 2012 e il giudice manco tutte le carte ha messo ancora insieme. Campa cavallo. Io proporrei loro una riduzione del prezzo per via della riduzione del bagno, ci riduciamo tutti qualcosa . Sono certa che la spunti, lo sanno pure loro che gli conviene. Con quello che risparmi , affidati ad un bravo architetto e fatti fare un progettino di riqualificazione del bagno.
    Recentemente ho messo a posto una casa e ho realizzato due bagnetti di 3 e 2,5 metri completi: ormai in commercio c'è di tutto , i sanitari small di forma arrotondata che prendono meno spazio, e le docce a filo con le ante completamente richiudibili per riaprire lo spazio quando non sono in utilizzo (qualora il bagno vada ristrutturato altrimenti è chiaramente un lavoro di muratura), lavabi con mobile integrato e miscelatori salva spazio ... Insomma sfrutta l'altezza per i pensili e cambia i sanitari . Certo non è cosi' che uno immagina l'ingresso nella casa dei sogni ma fidati che una causa è peggio. .
     
  19. Geppetto1234

    Geppetto1234 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il fatto qui è che...nella planimetria del catasto l'antibagno c'è...mentre a me lo hanno fatto vedere senza..la ristrutturazione interna che ha fatto il proprietario risulta nella planimetria catastale ma a livello urbanistico di comune non è mai stato presentato nulla..il nostro avvocato sconsiglia di acquistare..e non è per tirar acqua al suo mulino poichè non ci fa pagare nulla...fortunatamente è un familiare..lui dice che basta anche solo un ipoteca non dichiarata per rendere nullo in compromesso e farsi dare i soldi..noi ripeto non vogliamo speculare , vogliamo solo chiudere ed avere i soldi dati nulla di più..ci sono troppe rogne su questo appartamento. Penso di affidarmi a lui che ne capisce..speriamo in bene..e se dovrà esserci una causa a quel punto richiederemo doppio dell caparra, ma ripeto non è il nostro fine.
     
  20. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io partirei dal fatto che non ci sono aggiornamenti catastali e quindi formalmente voi avete visto la casa con l'antibagno.... quindi che motivo avete di non comprare una casa vista così? Il proprietario riporta l'immobile alle condizioni originali e l'immobile è conforme.
    L'avvocato ti consiglia di lasciar perdere per il motivo dell'ipoteca non menzionata (fermo restando che tanto il venditore non può alienare l'immobile se non la cancella anche in ultimo contestualmente all'atto), mentre il loro avvocato gli consiglierà di costringervi all'acquisto perchè cancelleranno l'ipoteca e il "problema" sparirebbe.... l'immobile si blocca in una causa, voi non potete più comprare altro perchè magari tra 5/10 anni perdete la causa e sta casa ve la dovete prendere se non pagare le spese processuali, danni ecc.
    Io eviterei la causa. Non sto a dirti che potevate informarvi meglio prima della proposta di acquisto, ma come ho già detto altre volte, acquistare una casa non è comprare una caramella.
    Se il proprietario è disponibile a non essere inadempiente comprate altrimenti sareste voi gli inadempienti.
    Se poi, bonariamente e senza avvocati, accettano di risolvere il contratto con restituzione della caparra buon per voi, ma occhio alla prossima proposta.
     
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