Percentuale da versare al preliminare

[goldsilver2]

Se Silver non ha fiducia si mette nelle mani di un Notaio, si chiude in una camera dello stesso e fa la trattativa, finita la quale con cavilli e controcavilli sviscerati, richiama il notaio fa redigere il preliminare ( con visure ipo ventennali e catasto in mano e ovviamente in ordine), trascrive e stop...

certo..............fin qui ci siamo.............ma come diavolo faccio a convincere il venditore a venire dal mio notaio se non faccio la proposta??

 

[andrea boschini]

mica vai da dillinger..vai da un notaio

 

[goldsilver2]

mica vai da dillinger..vai da un notaio

ho capito............ma devo far sapere al venditore cosa offro e lui deve farmi sapere se accetta..............come si fa se non si vuole fare la proposta e andare subito al preliminare dal notaio ?

 

[goldsilver2]

Si, corrisponde alle notizie che avevo.

Stendendo un velo pietoso sull'opportunità di quella sentenza redatta in quel modo, tutte le agenzie si sono premunite appunto indicando nella proposta " ... l'accettazione della presente costituirà contratto concluso ... e ... sarà facoltà delle parti sottoscrivere una scrittura integrativa delle pattuizioni ed in tale occasione verrà rilasciata la somma di € ......... a titolo di accrescimento caparra"

Basterà aggiungere l'indirizzo del Notaio.

Non vedo differenza rispetto alla normale prassi, se non per il contratto preliminare trascritto.

Se il venditore vuole gli 80 K sottoscriverà il contratto preliminare autenticato nelle firme dal Notaio e trascritto in Conservatoria.

E farsi seguire.

questa l'avevo letta anch'io e mi sembra la cosa migliore perche' tutte le agenzie vogliono la proposta d'incarico.
non vedo perche il venditore dovrebbe rifiutare la trascrizione, la pago io.
tra l'altro io avevo letto questo:
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio per la trascrizione del preliminare).

 

[Cucci49]

certo..............fin qui ci siamo.............ma come diavolo faccio a convincere il venditore a venire dal mio notaio se non faccio la proposta??

E' proprio questo il punto.

Purtroppo gli Agenti Immobiliari che hanno posto, giustamente, l'accento sulla vexata quaestio del preliminare del preliminare, rischiano di ingenerare confusione, senza volerlo.

Allora: i noti masturbatori mentali dei giudici cassazionisti hanno partorito una sentenza che crea problemi.

Hanno detto che una proposta con accettazione costituisce un contratto preliminare che da luogo ad obbligazioni per il fare e per il dare: non vi può essere un'obbligazione per obbligarsi nuovamente.

A parte che non è del tutto vero nè lessicalmente nè giuridicamente poichè una proposta è un atto prenegoziale unilaterale che sortisce effetto di contratto con obbligazioni al momento della presa visione dell'accettazione, atto nuovamente unilaterale e da cui deriva che dall'incontro di due volontà negoziali uguali e contrarie nasce appunto un contratto concluso di tipo appunto negoziale e non convenzionale.

E' la nozione di contratto vecchia come il mondo: questo cammello costa 1000 denari, tu mi dici va bene lo compro e io sono obbligato a darti il cammello e tu 1000 denari.

Diverso è il contratto convenzionale o "compromesso" detto anche contratto preliminare, in cui le parti insieme convengono che il cammello costa mille denari e che uno promette di venderlo e l'altro di comprarlo.

Hai ragione, la cosa più giusta è sempre quella di fare una proposta che esprima incontrovertibilmente la tua volontà di acquistare a determinate precise condizioni.

Quindi una proposta devi sottoscrivere, quella che per i predetti cassazionisti e per coloro che volessero intenderla strumentalmente diventa poi un preliminare dopo l'accettazione.

Per evitare la buccia di banana occorre evitare di scrivere " l'accrescimento di caparra verrà versato al momento del contratto preliminare" ma piuttosto " sarà facoltà delle parti riprodurre in modo più esaustivo il contenuto del contratto eventualmente concluso per effetto dell'accettazione della proposta entro il .... presso il Notaio Pinco In tal caso il proponente acquirente si impegna a versare un accrescimento di caparra pari ad € .... "

La differenza rispetto all'andare a fare la trattativa dal Notaio c'è, e poi, scusa Andrea Boschini, se c'è un'agenzia è meglio che la parte commerciale e di impostazione delle basi della trattativa siano effettuate per il loro tramite.

 

[Cucci49]

le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio per la trascrizione del preliminare).

In questo modo purtroppo si ricade nella previsione di altro preliminare.

 

[enrikon]

e ... sarà facoltà delle parti sottoscrivere una scrittura integrativa delle pattuizioni ed in tale occasione verrà rilasciata la somma di € ......... a titolo di accrescimento caparra"

La prima parte, però, fa un po' a c a z z otti con la seconda.
Se "sara facoltà delle parti sottoscrivere una scrittura integrativa..." poi l'acquirente non sarà più obbligato a "...rilasciare la somma di €....... a titolo di..."; e non so se questo piacerebbe al venditore.

 

[smoker]

ma la lettera di intenti non ha nessun valore giuridico.................

Sul fatto che la lettera di intenti non abbia valore giuridico ho seri dubbi, poichè, sebbene il contratto non sia concluso, le parti durante la trattativa debbono comportarsi secondo correttezza, buona fede etc... . Contravvenendo a queste regole chi si ritira senza motivo potrà essere potenzialmente chiamato a rispondere per responsabilità precontrattuale.......
Inoltre dal punto di vista pratico chi si ritira immotivatamente dalle trattative, anche prive di valore giuridico, perde di credibilità....... e stai pur certo che la gente si ricorderà........

Smoker

 

[ccc1956]

E' proprio questo il punto.

Hai ragione, la cosa più giusta è sempre quella di fare una proposta che esprima incontrovertibilmente la tua volontà di acquistare a determinate precise condizioni.

Quindi una proposta devi sottoscrivere, quella che per i predetti cassazionisti e per coloro che volessero intenderla strumentalmente diventa poi un preliminare dopo l'accettazione.

Per evitare la buccia di banana occorre evitare di scrivere " l'accrescimento di caparra verrà versato al momento del contratto preliminare" ma piuttosto " sarà facoltà delle parti riprodurre in modo più esaustivo il contenuto del contratto eventualmente concluso per effetto dell'accettazione della proposta entro il .... presso il Notaio Pinco In tal caso il proponente acquirente si impegna a versare un accrescimento di caparra pari ad € .... "

mi intrometto in una discussione che interessa anche me.
semplicemente perfetto.
un'unica domanda...............quando scrivi ............. sarà facoltà delle parti riprodurre...................dal notaio xxxx tutto ok
ma perche non menzioni chiaramente che tu acquirente vuoi la trascrizione ??

Ho capito che e' sottointeso...........basta che l'acquirente lo dica al suo notaio.............. e quando si trovano davanti al notaio la paga lui.

 

[ccc1956]

Sul fatto che la lettera di intenti non abbia valore giuridico ho seri dubbi, poichè, sebbene il contratto non sia concluso, le parti durante la trattativa debbono comportarsi secondo correttezza, buona fede etc... . Contravvenendo a queste regole chi si ritira senza motivo potrà essere potenzialmente chiamato a rispondere per responsabilità precontrattuale.......
Inoltre dal punto di vista pratico chi si ritira immotivatamente dalle trattative, anche prive di valore giuridico, perde di credibilità....... e stai pur certo che la gente si ricorderà........

Smoker

non e' un contratto una lettera di intenti ma solo una puntuazione.......nulla.