Planimetrie variate e vendita casa

[Figlio]

Buonasera,
abbiamo deciso di vendere un immobile che avevano comprato i miei genitori 25 anni fa, ci siamo rivolti ad un agente immobiliare in zona e abbiamo ricevuto un proposta di acquisto.
L'agente immobiliare ci ha chiesto oltre ad altri documenti anche le planimetrie che abbiamo fornito, nel 2007 avevamo incaricato un geometra di farle e queste planimetrie (del catasto fabbricati) rappresentano lo stato di fatto attuale dell'immobile.
L'agente immobiliare ci ha fatto richiedere anche le planimetrie precedenti a quelle ultime fatte del geometra e dagli archivi degli uffici del territorio ci hanno dato delle planimetrie datate 1940 in cui non compaiono due bagni ricavati con una suddivisione all'interno di due locali esistenti.
C'è una ragione per cui l'agente immobiliare ha chiesto anche le planimetrie precedenti?
Il fatto che le due planimetrie non corrispondano può essere un problema?
Il geometra che ha fatto le ultime planimetrie ha fatto bene il suo lavoro?
Bisogna fare qualcosa per sistemare prima della vendita?
Sento puzza di rogne burocratiche
Scusate eventuali inesattezze.

Grazie

 

[Albano50]

Una cosa da fare prima di vendere è incaricare un tecnico di fiducia che verifichi quanto c'è a catasto e quanto risulta in comune, spesso le due cose non corrispondono ma è prioritario quello che c'è in comune.
Il tecnico, coi tempi della nostra burocrazia, provvede ad allineare il tutto e poi si può procedere alla vendita.

 

[Figlio]

Una cosa da fare prima di vendere è incaricare un tecnico di fiducia che verifichi quanto c'è a catasto e quanto risulta in comune, spesso le due cose non corrispondono ma è prioritario quello che c'è in comune.
Il tecnico, coi tempi della nostra burocrazia, provvede ad allineare il tutto e poi si può procedere alla vendita.

Grazie, io ho due documenti:
a- la planimetria del "Agenzia del territorio Catasto fabbricati" datata anno 2007 che rappresenta lo stato di fatto reale
b- la planimetria "Ministero delle finanze direzione generale del Catasto " datata 1940 che non riporta i bagni che evidentemente non esistevano a quella data
Mi chiedevo perchè l'agente immobiliare le ha volute entrambe e se queste differenze comportano qualche cosa da sanare

 

[Albano50]

Il catasto non è probatorio.
E' fondamentale verificare quanto è depositato in comune e vedere se corrisponde allo stato attuale.
Non intervengo sull'operato dell'agenzia, quanto ho scritto sopra l'agente dovrebbe saperlo perchè poi il problema si presenta davanti al notaio.
Chiedi spiegazioni a lui.

 

[francesca63]

Se

Mi chiedevo perchè l'agente immobiliare le ha volute entrambe e se queste differenze comportano qualche cosa da sanare

Se gli interventi ( i due bagni e/o altro) sono stati eseguiti senza le relative autorizzazioni comunali, questi sono abusivi e vanno regolarizzati; il fatto che la planimetria catastale rappresenti lo stato di fatto attuale non è sufficiente.

Quanto richiesto dall’agenzia serve solo per una analisi superficiale della situazione; per essere certi di essere in regola e non avere conseguenze spiacevoli in fase di vendita, devi assolutamente approfondire con un tecnico di fiducia, che sanerà le eventuali (ma probabili) irregolarità.
Se non hai accettato ancora la proposta, procedi velocemente; se hai già accettato, spera di poter regolarizzare tutto in tempo, nel caso il tecnico scopra sia necessario

 

[Figlio]

Se

Se gli interventi ( i due bagni e/o altro) sono stati eseguiti senza le relative autorizzazioni comunali, questi sono avusivi e vanno regolarizzati; il fatto che la planimetria catastale rappresenti lo stato di fatto attuale non è sufficiente.

Quanto richiesto dall’agenzia serve solo per una analisi superficiale della situazione; per essere certi di essere in regola e non avere conseguenze spiacevoli in fase di vendita, devi assolutamente approfondire con un tecnico di fiducia, che sanerà le eventuali (ma probabili) irregolarità.
Se non hai accettato ancora la proposta, procedi velocemente; se hai già accettato, spera di poter regolarizzare tutto in tempo, nel caso il tecnico scopra sia necessario

ah, penso che il ragionamento sia che se i bagni ci fossero stati anche nelle vecchie planimetrie sarebbe stato molto probabile che non ci fossero stati altri problemi.
La proposta di acquisto è stata fatta ma non è stata ancora accettata, l'agente immobiliare in questo caso ha fatto bene il suo lavoro facendo questo accertamento che ha evidenziato un possibile problema prima della accettazione.
Vedrò di approfondire la cosa con un tecnico, ma mi dai una idea dei passi da fare per sistemare la cosa?

 

[brina82]

ah, penso che il ragionamento sia che se i bagni ci fossero stati anche nelle vecchie planimetrie sarebbe stato molto probabile che non ci fossero stati altri problemi.
La proposta di acquisto è stata fatta ma non è stata ancora accettata, l'agente immobiliare in questo caso ha fatto bene il suo lavoro facendo questo accertamento che ha evidenziato un possibile problema prima della accettazione.
Vedrò di approfondire la cosa con un tecnico, ma mi dai una idea dei passi da fare per sistemare la cosa?

Ok allora ti conviene non accettare finché non sei certo che la configurazione attuale sia definitiva, e cioè che si può sistemare.

Ti faccio un esempio. Nei centri storici è pieno di bagni ricavati nei balconi, ma spesso sono abusivi, benché presenti nelle planimetrie catastali.

Capisci che se accetti una proposta in una situazione del genere e poi chiami un tecnico per analizzare la situazione è lui ti dirà di smontare il bagno, l'acquirente ha tutto il diritto di tirarsi indietro dell'affare e chiederti il doppio della caparra.

Prima devi essere certo di ciò che vendi, e poi prendi soldi in mano accettando proposte.

 

[marcanto]

Grazie, io ho due documenti:
a- la planimetria del "Agenzia del territorio Catasto fabbricati" datata anno 2007 che rappresenta lo stato di fatto reale
b- la planimetria "Ministero delle finanze direzione generale del Catasto " datata 1940 che non riporta i bagni che evidentemente non esistevano a quella data
Mi chiedevo perchè l'agente immobiliare le ha volute entrambe e se queste differenze comportano qualche cosa da sanare

Premetto di aver letto sino a questo #3.
Già dall'inizio #1 appare palese tutta la tua inconsapevolezza .

1) Ai mai sentito parlare di abusi edilizi ?
2) Sai cosa sia un abuso edilizio ?
3) Sai che per gli immobili per essere prima realizzati, e poi modificati, si deve presentare in titolo edilizio negli uffici comunali ?

Un immobili deve essere legittimo, e a renderlo tale è l'aver ottemperato al punto 3).
In assenza del 3) si configurano degli abusi edilizi.
Quindi l'agente immobiliare più che le "carte" catastali (che servono a poco) ti doveva chiedere se vi era un titolo edilizio esistente.
4) esiste un titolo edilizio ?

La cosa migliore da fare è consultare un tecnico.

 

[Figlio]

Ok allora ti conviene non accettare finché non sei certo che la configurazione attuale sia definitiva, e cioè che si può sistemare.

Ti faccio un esempio. Nei centri storici è pieno di bagni ricavati nei balconi, ma spesso sono abusivi, benché presenti nelle planimetrie catastali.

Capisci che se accetti una proposta in una situazione del genere e poi chiami un tecnico per analizzare la situazione è lui ti dirà di smontare il bagno, l'acquirente ha tutto il diritto di tirarsi indietro dell'affare e chiederti il doppio della caparra.

Prima devi essere certo di ciò che vendi, e poi prendi soldi in mano accettando proposte.

Si certo, mi spiace solo che il geometra che ha seguito la pratica nel 2007 e che ha ripreso in mano la pratica nel 2016 per la successione non mi ha avvertito dei problemi. Soprattutto nel 2016 ero stato chiaro e gli avevo chiesto di sistemare tutte le cose che non andavano

Premetto di aver letto sino a questo #3.
Già dall'inizio #1 appare palese tutta la tua inconsapevolezza .

1) Ai mai sentito parlare di abusi edilizi ?
2) Sai cosa sia un abuso edilizio ?
3) Sai che per gli immobili per essere prima realizzati, e poi modificati, si deve presentare in titolo edilizio negli uffici comunali ?

Un immobili deve essere legittimo, e a renderlo tale è l'aver ottemperato al punto 3).
In assenza del 3) si configurano degli abusi edilizi.
Quindi l'agente immobiliare più che le "carte" catastali (che servono a poco) ti doveva chiedere se vi era un titolo edilizio esistente.
4) esiste un titolo edilizio ?

La cosa migliore da fare è consultare un tecnico.

Mi pare chiaro che se ho fatto quelle domande non ero a conoscenza delle pratiche edilizie/catastali.
E' una casa che ho ereditato e non ho seguito tutte le pratiche dei lavori quando sono stati fatti tanti anni fa.
Il tecnico era già stato consultato e pagato due volte (nel 2007 e nel 2016 per la successione) ma non mi ha mai messo a conoscenza di problematiche relative all'immobile