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  1. ilde

    ilde Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    volevo avere un consiglio.
    Ho fatto una proposta d'aquisto per un immobile ramite agenzia, a fine settimana avremmo dovuto fare il preliminare.....premesso che la documentazione da portare al notaio per le opportune verifiche mi è stata consegnata dall'agenzia soltanto all'inizio di questa settimana, il notaio ha verificato che non solo manca ancora parte della documentazione ma sopratutto sull'immobile risultano esserci 1 ipoteca e 2 pignoramenti. Nella mia ignoranza so che un bene pignorato non potrebbe essere vendibile, e sopratutto sulla proposta c'è scritto che l'mpegno all'acquisto si intende sottoscritto alla condizione che l'immobile sia di piena proprietà e disponibilità del venditore, esente da vincoli, gravami, privilegi, evizioni ed ipoteche. A questo punto posso far decadere la proposta e richiedere che mi venga restituito l'assegno lasciato come caparra?
    Grazie per l'attenzione!
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi proprio di si.

    Fai una raccomandata A.R. al proprietario e all'agenzia comunicando il recesso dall'acquisto, motivandolo con i dati riscontrati dal notaio e intimando la restituzione di quanto versato come caparra.

    Silvana
     
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  3. EnzoDm

    EnzoDm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
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  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    credo, che sulla proposta sia scritto "piena proprietà e disponibilità.........ipoteche" alla stipula del contratto definitivo !
    Il proprietario si è impegnato a liberare l'immobile da ipoteche e altro alla stipula dell'atto notarile!

    Quindi se nella proposta è scritto ciò, essa rimane valida a tutti gli effetti !
     
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  5. EnzoDm

    EnzoDm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In linea di carattere generale è come dici tu Antonio, ma, nel caso specifico, avendo taciuto il tutto, all'atto della proposta, sia il venditore sia l'AI, quanto meno... c'è puzza di bruciato! A meno che non sono degli ...angioletti...in buona fede!
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, avrebbe dovuto essere citato nella proposta, con l'impegno a cancellare ed estinguere.

    Silvana
     
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  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non sappiamo in che misura gravano i pignoramenti, posso essere anche delle semplici multe non pagate o tasse non pagate ed equitalia a iscritto un pignoramento, molto probabile.
    Quindi a dire che un bene non è commerciale, andiamo piano :affermazione:
    Prima di consigliare che una scrittura privata controfirmata dalle parti non è valida, chiederei maggiori informazioni :ok:
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    giusto.......................quindi il proponente, di solito, al preliminare versa una cifra maggiore.
    al rogito se il venditore non ha tolto l'ipoteca cosa succede, soprattutto dal momento che i soldi anticipati sono gia' tanti????
     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    acquirente,
    spesso e volentieri al preliminare non viene versata una somma tale da permettere al proprietario di estinguere il mutuo esistente.
    Contestualmente al rogito notarile viene saldato il mutuo esistente e il notaio provvederà prima alla cancellazione e di seguito all'iscrizione del nuovo mutuo, quindi al rogito notarile l'iscrizione dell'ipoteca del venditore c'è sempre :affermazione:
     
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  10. ilde

    ilde Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie a tutti per il vostro interessamento!
    Sulla proposta c'è scritto che "l'mpegno all'acquisto si intende sottoscritto alla condizione che l'immobile sia di piena proprietà e disponibilità del venditore, esente da vincoli, gravami, privilegi, evizioni ed ipoteche" e non alla stipula del contratto definitivo. Tra l'altro quella parte "ad eccezione di" è stata cancellata da parte dell'agente immobiliare, quindi di questi pigoramenti non sono proprio mai stati menzionati.
    Per quanto riguarda i pignoramenti, uno è con la Banca e uno col condominio, ma non sono nemmeno a carico dei venditori, bensì a carico della persona da cui loro acquistarono che, sull'atto si legge, si impegnava ad estinguerli. Successivamente a questo acquisto ci sono stati una serie di altri pasaggi di proprietà all'interno dei componenti della famiglia...possibile che in tutti questi passaggi nessuno dei notai abbia mai fatto una verifica ipotecaria e si sia mai accorto della presenza ancora di questi pigoramenti?
    Inoltre sempre sulla proposta c'è scritto che essa è subordinata al controllo della documentazione dell'immobile che la parte venditrice si impegna a fornire entro la data del compromesso (domani), e ciò non è stato poichè ad oggi manca ancora parte della documentazione necessaria per poter procedere col preliminare.
     
  11. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da "le guida del cittadino" Consiglio Nazionale del Notariato.

    Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
    Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
    Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

    Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia
    stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
    Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma
    di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita,
    che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.
    Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si
    firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma
    della proposta, l'acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma
    di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

    Definizione di compravendita (atto di trasferimento definitivo o atto notarile)

    La compravendita è un contratto disciplinato dagli art. dal 1470 fino al 1509 del codice civile. Il c.c. la chiama semplicemente vendita, mentre la stessa si traduce in latino come emptiovenditio. Ex art 1470 del c.c. La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Si possono individuare due parti: il venditore (o alienante) che trasferisce il diritto ed il compratore (o acquirente), che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.
     
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  12. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ti ringrazio della spiegazione, mi confermi un iter del notaio che mi tranquillizza.
    se l'ipoteca di cui parli e' il mutuo sono d'accordo con te...............al 100%.
    se l'ipoteca e' di altra natura........... ad esempio Equitalia, immagino che sia la stessa procedura.
    una parte del saldo al rogito va a coprire l'ipoteca subito. c'e' la cancellazione e tutto va a posto.
    grazie
     
  13. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una casa pignorata può essere venduta :affermazione:
    Operazione ben diversa da vendere una casa ipotecata e molto più rischiosa.
    Ci deve essere una stretta collaborazione tra il legale dei creditori e il legale dell'acquirente ( si purtroppo ci vuole un legale ), per trovare un accordo e il Notaio di fiducia.
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Antonio.

    Forse prima sono stata anche precipitosa nel rispondere, però - una volta conosciuti meglio i particolari - la rifarei, perchè mi pare che non ci sia stato un gran zelo da parte dei venditori per mettere a posto una questione che si trascina da tempo...

    Silvana
     
  15. ilde

    ilde Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, infatti anche io sono di questo avviso
     
  16. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    anche io un mese fa circa ho fatto una proposta x un immobile, che poi è risultato invendibile in quanto il proprietario non ha pagato delle tasse ad equitalia e quindi vi era un'ipoteca e l'agenzia appena accortasi della vicenda non ha fatto firmare la mia proposta al proprietario. Se la cosa fosse uscita fuori dopo le firme della proposta, il proprietario ci avrebbe dovuto risarcire dandoci il doppio della caparra. Ma appunto la cosa è venuta a galla quasi subito e semplicemente abbiamo atteso la scadenza della proposta (mi pare 15/20 giorni) e ci siamo ripresi l'assegno. Ed è finita così!
     

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