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  1. Diegoman81

    Diegoman81 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi, la prossima settimana dovrò stipulare un preliminare di compravendita per un immobile realizzato da un frazionamento da 1 a 2 unità. Sono in possesso della concessione edilizia in sanatoria dell'immobile originale, della provenienza e dei riferimenti della D.I.A.
    Volevo chiedervi: siccome l'immobile, attualmente non e' ancora accatastato(siamo in attesa del fine lavori) posso comunque stipulare descrivendo il tutto?
    Oltre a questo, una volta inseriti i dati del compratore e del venditore, i dati dell'immobile (quelli in mio possesso attualmente) il prezzo, l'ace, la certificazione degli impianti. devo inserire qualche altra cosa in particolare?
    Rimango in attesa di gentile confronto.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chi é il venditore?
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il preliminare può essere stipulato anche qualora manchi la conformità oggettiva o quella soggettiva, ma la soluzione di questo problema deve essere disciplinata, in modo che esso sia superato prima della sottoscrizione del contratto definitivo, per cui meglio prevedere la data del rogito in tempo congruo. Per quanto riguarda il secondo punto i dati catastali di cui attestare la conformità, sono:
    • la classe;
    • la categoria;
    • la consistenza;
    • la rendita catastale (che dipende dai tre precedenti dati);
    • la zona censuaria (se indicata);
    • i dati identificativi (Sezione, Foglio, Mappale, Subalterno).
    Direi la data del rogito e della consegna con eventuali penali per ritardo.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Top l'immobile non è accatastato
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :hi:Grande Top se non ci fosse bisognerebbe inventarlo.
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma certo cara, sto dicendo che prima del rogito deve averli, ma il preliminare si può fare sta tranquilla. Esiste giurisprudenza in tal senso.[DOUBLEPOST=1368474165,1368474043][/DOUBLEPOST]
    Anche tu concordi con Rosa che non si può fare?[DOUBLEPOST=1368474488][/DOUBLEPOST]( Cass. Civ. 9215/2004 ) cha ha asserito come i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto stesso del contratto[DOUBLEPOST=1368474539][/DOUBLEPOST]Inoltre la Corte di Cassazione, ha sottolineato che la precisa identificazione del bene, oggetto del preliminare di compravendita, attraverso i suoi dati catastali è da considerarsi oggetto di negozio giuridico.[DOUBLEPOST=1368474599][/DOUBLEPOST]Tuttavia più recentemente, un secondo filone giurisprudenziale, ritiene che affinchè il contratto di specie sia valido, non è indispensabile la sua specifica e completa identificazione, ma l’obbligo della parte nell’aver prestato consenso a contrarre impegno, fosse anche in sede futura[DOUBLEPOST=1368474658][/DOUBLEPOST]Onde per cui la quale...................
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Top semplicemente una cosa, nel preliminare si metterà l'obbligo a carico del proponente venditore di procedere alla regolarizzazione prima della data fissata per la stipula del rogito .

    Top non ho detto che non si può fare non ritenevo corretto l'allegato che hai inserito che in questa fase non aiuta il nostro amico
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    certo mi sembra di averlo anche precisato.
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    premeso che Top è un grande e che a volte ironizziamo un pò e per dire la mia a Diegoman81
    Il DL 78/2010 art. 19 bis sta creando un bel pò di grattacapi a tutti operatori compresi
    In questo caso (io credo) che non si possa ritenere nullo un contratto se fatto sottoforma di scrittura privata (purchè non autenticata per non cadere in contraddizione con detto decreto).

    Certo che ,secondo il mio pensiero le insidie sono molte ma la strada è percorribile.

    Sicuro che lo strumento urbanistico che avede adottato (il tecnico ha adottato) non sia in contrasto con le normative urbanistiche vigenti nella tua zona?
    (inserire una clausola risolutiva per prudenza non sarebbe male)

    credo che si possa indicare il bene futuro evidenziandolo dal progetto presentato (DIA) - post operam - e identificarlo facendolo firmare dslle parti

    ovviamente descriverai dettagliatamente tutto l'aspetto urbanistico la concessione in sanatoria, la DIA
    rimandando in un momento futuro (fine lavori e nuovo accatastamento) l'identificazione giusta catastale, nonchè giusti confini etc.
    certo è un operazione che nasconde molte incognite
     
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  10. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Gli ho rammentato i dati che occorrono
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ma é scritto alla fine di un bla bla bla lo sai bene che quando i post sono lunghi non leggo, mi annoio a me piacciono le risposte brevi ed efficaci. :-p
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    (inserire una clausola risolutiva per prudenza non sarebbe male)
    Per altro stiamo parlando di un preliminare, che a parer mio farei visionare al Notaio che in futuro rogiterà[DOUBLEPOST=1368475408,1368475257][/DOUBLEPOST]
    non sempre le cose veloci sono belle, meglio complete ed esaustive
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    prima incognita . sicuro che il frazionamento sia possibile e non in contrasto con le norme vigenti nel comune, Municipio etc ?
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ingelman penso che un geometra con un poco di testa abbia verificato questo
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Poniamo che non ci sono elementi ostativi all'ottenimento del frazionamento in una certa data definita
    credo che, analizzando la situazione su un piano di fattibilità , non vedo elementi che possano dire che non si possa fare con le giuste precauzzioni[DOUBLEPOST=1368476209,1368476104][/DOUBLEPOST]
    una volta mi chiamavi Massimo :roll:
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora non si potrebbero più vendere le case sulla carta? Oddio chiudo!!! Non é così. Questa norma parla del momento prima quindi nel preliminare dove dovrebbe esserci già la congruenza catastale. Per gli immobili in corso di costruzione si metterà l'obbligo bla bla bla nell''interesse di tutti. Poi ingelman ha condito con degli aspetti importanti riferiti alla dia alla planimetria che andrà allegata alla provenienza. Io non sono in subbuglio per questo. Mi adeguo nel modo corretto questo si.
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ops c'è l'abbiamo fatta.........@Diegoman81 procedi

    Massimo ti chiamo in privato, qui stiamo parlando con terze persone che malgrado tu sia simpaticone on ti coniscono.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Va che sei forte prima vuoi inserire la clausola risolutiva poi dici che il geometra avrà sicuramente verificato.:-p
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Abbondare non guasta
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rosa non sto più seguendo il discorso, non sò se te la stai prendendo con Mr Beppe alias Top o con qualche eresia che posso aver detto io? se così quale?
     

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