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  1. Nicola Carbone

    Nicola Carbone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, ho stipulato in data 30-10-2010 un preliminare per acquistare da un privato un immobile versando una caparra penitenziale di 30 mila euro, a seguito del quale versamento ho ricevuto una fideiussione per lo stesso importo.
    La data entro e non oltre la quale era fissato il rogito era il 31-05-2011.
    Successivamente ho anche scoperto che l'immobile che mi stava vendendo non era un appartamento(A3) bensì un ufficio(A10) perchè non era stato fatto nessun cambio di destinazione d'uso.
    Settimana scorsa dopo un incontro col venditore e i suoi legali e dopo aver rifiutato di sottoscrivere un nuovo contratto ho richiesto la restituzione del doppio della caparra penitenziale in quanto i termini fissati dal preliminare erano passati.
    Lo stato dell'immobile è ancora in costruzione, diciamo che minimo sarà ultimato tra 6-8 mesi e inoltre il cambio di destinazione d'uso verrà fatto se possibile posteriormente.
    Oggi mi hanno risposto che, non considerandoscaduto il contratto al massimo il venditore mi vuole restituire la caparra versata più gli interessi legali.
    E' possibile che oltre al ritardo, alla truffa dell'A3-A10, la legge non mi permetta di considerare il contratto non rispettato e richiedere il doppio della caparra?
    Naturalmente mi rivolgerò ad un legale e forse denuncerò anche la truffa alle autorità competenti, ma volevo un'opinione da voi esperti nel settore..
    Grazie,
    Nicola
     
  2. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    al di la' dei legali ... consiglio: prendi i soldi ... adesso, fin che ci sono....
    bye
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, prima domanda ,nel preliminare che hai sottoscritto è stato riportato che l'immobile che stavi acquistando era cat. A/10 , se la risposta è si, non puoi denunciare per truffa , se no allora ci potrebbero essere gli estremi per l'annullamento dell'atto. Seconda domanda, parli di acquisto da privato che ti rilascia una fideiussione, poi parli di appartamento in costruzione, stiamo quindi parlando di un privato che sta costruendo o di impresa di costruzione ?
    Terzo la caparra che tu hai versato è penitenziale, regolata dall'articolo 1386 del c.c., in quanto tale , se recedi puoi solo avere indietro la somma che hai versato.
    A questo punto riassumendo, il consiglio di geomanera è ottimo e da seguire , tieni presente che ti stanno offrendo anche gli interessi legali, perchè non so fino a che punto ti possa convenire adire a vie legali, non conosco le carte, ma meglio a questo punto prendere i soldi e scappare...
     
  4. Nicola Carbone

    Nicola Carbone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel preliminare è scritto unità immobiliare così come identificata dagli allegati A,B e C. Sotto la voce Allegato A si parla espressamente di appartamento. Inoltre ho la fattura dell'agenzia che si è presa la provvigione che parla espressamente di appartamento.
    Ho acquistato direttamente da privato, il quale ha commissionato ad un impresa la costruzione su un terreno di propietà dello stesso privato.
    Ma scusate il termine ultimo indicato per il rogito non è vincolante? Io non devo recedere da nessun contratto, il contratto non può allo stato attuale essere rispettato perchè mancano mesi alla fine dei lavori e inoltre è un ufficio..

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    quanto possono essere gli intteressi legali da ottobre 2010 ad ora su 30mila euro? Poca roba credo rispetto al danno che ho subito e al tempo che ho perso..
    Se ci fosse di mezzo un'impresa prenderei i soldi al volo e scapperei, ma dato che è un privato a quanto pare facoltoso, non voglio semplicemente limitare i danni..sono stato preso in giro lo ricordo..
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora sotto allewgato A si parla di appartamento , e sotto all. B e C :domanda: , poi... appartamento... in maniera molto larga si potrebbe anche intendere appartamento per uso ufficio, gli avvocati sono bravi a leggere dove altri non sanno leggere.
    certo che è vincolante , proprio per questo gli avvocati ti hanno offerto il rimborso della caparra penitenziale oltre gli interessi legali , perchè sanno di essere in difetto , sotto questo punto; purtroppo la caparra penitenziale presuppone che in caso di inadempienza ti debba essere restituita la somma che hai anticipato, ribadisco di seguire il consiglio di accettare i soldi e gli interessi e cercare un'altra casa, sicuramente la faccenda non è chiara , altrimenti i legali non ti avrebbero chiesto di firmare un altro contratto e non ti avrebbero offerto la resa con facilità, però ... ripeto... non so se ti convenga fare una causa.
    Questa scusa non l'ho capita, cosa cambia tra impresa e privato facoltoso, legalmente niente
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Andrei, inizialmente, all'agenzia per chiedere dettagliate spiegazioni sull'appartamento accatastato come A/10 e sul ritardo del rogito.

    Però una domanda, come hanno fatto ad accatastarlo se ancora non è ultimato?
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se la caparra è veramente penitenziale e non confirmatoria non hai diritto ad avere il doppio della caparra, ma solo la restituzione di quanto versato.

    Per un contratto relativo ad un immobile in costruzione, può accadere che le date non vengano rispettate e se leggi bene il preliminare sicuramente c'è una clausola che invoca la possibilità di ritardo per cause di forza maggiore

    Per la destinazione d'uso attuale ad ufficio è assolutamente irregolare, ed è per questo che probabilmente ti offrono anche gli interessi legali per il recesso... Può anche essere però che siano sicuri di poter ottenere il cambio di destinazione d'uso prima del rogito e, in questo caso, a parte il comportamento truffaldino del non dirtelo (che ovviamente è pessimo) potresti alla fine montare una causa per niente...

    Sono curiosa di sapere cosa ti dirà l'avvocato

    Silvana

    Per far partire la pratica, devi andare da un legale e metterlo in mora, dopodichè l'avvocato ti consiglierà come procedere
     
    A studiopci piace questo elemento.
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Silvana, sicura-sicura?
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi di si: la caparra penitenziale è il corrispettivo del recesso e si distingue dalla confirmatoria perchè non puoi chiedere altro che la restituzione di quanto versato.

    O no ?
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La caparra penitenziale ( articolo 1386 del c.c. ) è una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto. In questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.
    Almeno dovrebbe essere così.
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se Nicola recede perde la caparra.
    Se l'impresa non può adempiere a quanto stabilito nel compromesso, restituirà il doppio di quanto ricevuto.
    Nicola non potrà pretendere l'esecuzione o i danni, proprio perchè è penitenziale e basta.
     
    A andreafaccina e Manzoni Maurizio piace questo messaggio.
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho guardato il Codice Civile: hai ragione.

    Silvana
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si è cosi... Ecco perchè lui è l'esperto ...:sorrisone: però ( mi è sembrato di capire fin ora ) nel caso specifico non stiamo parlando di recesso del contratto bensì di scioglimento ecco perchè ci ha tratto in inganno.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nicola ha accennato a questo:
    ed a questo:
    (Fabrizio, sulla valenza della penitenziale ho vinto una cena ed a pagare è stato un avvocato, giovane ma in ogni caso avvocato.)
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se nel compromesso ha la clausola della possibilità di ritardo per cause di forza maggiore, non si può considerare tout court il contratto non rispettato...

    E' diverso dal comprare un immobile usato...
     
  16. Nicola Carbone

    Nicola Carbone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non c'è nessuna clausola per ritardo per cause di forza maggiore.
    E' accatastato A10 perchè è una ristrutturazione in cui hanno mantenuto solo la struttura portante di un fabbricato composto precedentemente da uffici. Hanno praticamente costruito da zero ma il numero civico e le destinazioni d'uso rimangono le precedenti.
    Impossibile che possano cambiare la destinazione d'uso prima del rogito perchè la data era il 31-5-2011.
    Inoltre alla fine lavori mancano se va bene 6-8 mesi, manca tutto, hanno ultimato solo la struttura dell'edificio.
    L'allegato B parla del terrazzo e il C del Box. Oltre a ciò ho anche la fattura della provvigione dell'agenzia immobiliare che attesta chiaramente che si tratta di un appartamento, non di un ufficio o uso ufficio.
    Sul fatto della caparra penitenziale ero anch'io sicuro della restituzione del doppio in caso di inadempienza del propietario.
    Possibile che non possa far niente oltre che recuperare i soldi?
    Tipo se io chiedessi di rogitare ufficialmente? Loro non si troverebbero nella condizione di dover recedere dal contratto perchè lo stabile non è minimamente finito..
    Trovo abbastanza deprimente che si possa truffare un onesto cittadino e passarla completamente liscia..
    Ringrazio tutti delle risposte celeri, sto passando come potete immaginare un brutto periodo, sono anche invalido civile..non ho solo questo di problema purtroppo..

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Beh se un'impresa dichiara fallimento voglio vedere come recupero i soldi..
    Un individuo facoltoso che so di per certo possedere molti altri beni non può fallire..
    Era semplicemente questo che volevo dire..
     
  17. Marinopelato

    Marinopelato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro Nicola, guarda che in edilizia vendere un A10 che poi diventa un A3 come vendere dei sottotetti per agibile non abitabile che diventano zona notte ecc è usuale, giusto o non giusto è così, i ritardi nella consegna di un immobile se non è prevista una penale ben precisa ti imbarchi in una causa che ti dura 10 anni come minimo, per poi forse incassare meno di quanto ti costa come legali (tieni presente che in Italia i tribunali non sono come nei film per la serie "vostro onore mi oppongo" quando si inizia una causa è come una partita di calcio anche l'Inter è il Milan sono forti e magari poi perdono col Lecce o col Chievo) ricordati che i giudici danno sempre la compensazione delle spese quindi ti dovrai pagare i tuoi avvocati e le spese anche se vinci. Inoltre se c'è una categoria che ti dirà sempre questa causa è vinta in partenza sono proprio gli avvocati, è comprensibile verranno pagati sia se vincono sia se perdono. Ho poi l'impressione che tu ci voglia marciare sul fatto che il codice civile dice della restituzione del doppio della caparra... guarda in tanti anni non ho mai visto un giudice condannare a farlo, si rende conto da solo che è un'esagerazione. Consiglio della prima mattina: o sei interessato veramente all'immobile come lo eri 8 mesi fa e allora porta pazienza e aspetta, altrimenti "Carmensita prendi i soldi e vieni via..." Auguri
     
  18. Nicola Carbone

    Nicola Carbone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono consapevole del fatto che un'eventuale causa durerebbe anni, ma se io accettassi la solo restituzione della caparra, firmando quindi una risoluzione consensuale col propietario, come recupererei i circa 12 mila euro versati come provvigione all'agenzia? Anch'essa mi ha truffato, in quanto la fattura è stata fatta per una compravendita di un A3.
    E' vero che spesso si vendono anche A10 o C3, ma l'acquirente deve essere informato di questo..
    Se poi a Milano, dato che non hanno ancora pubblicato il Pgt, non concedono il cambio di destinazione d'uso per quel determinato caso, o se ci vogliono anni per averlo? Come faccio a chiedere la residenza? Dove trovo i soldi per pagare l'IVA, dato che non è più al 3% come prima casa?
    Non mi sto attaccando al codice civile per lucrarci, credetemi, sto solo cercando di contenere le perdite..
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fossi in te, io invierei una diffida ad adempiere al proprietario e, per conoscenza, all'Agente Immobiliare.
    In essa farei presente che l'interesse ad acquistare l'appartamento, come meglio descritto nel compromesso, è ancora valido.
    Farei anche presente della necessità impellente di concludere l'acquisto in quanto al momento si sopportano spese non preventivate e documentabili dal 31 maggio u.s., data indicata nel compromesso per il rogito.
    Farei inoltre presente che l'acquisto dell'appartamento, per motivi economici, dovrà essere assoggettato alle agevolazioni fiscali sulla prima casa, così come è stato concordato, sin dal primo incontro, con l'Agente Immobiliare.
    Dopo detta premessa, diffiderei la proprietà a fissare la data per il rogito presso il mio notaio di fiducia entro e non oltre 20 giorni dalla data di ricezione della presente
    In difetto chiederei la restituzione della caparra nelle forme di legge.
    Il tutto ai sensi dell'art. 1454 c.c.
     
  20. Nicola Carbone

    Nicola Carbone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perfetto! E' questo che volevo sapere..
    Mi sembrava impossibile dover per forza scappare e prendere quello che mi veniva concesso così senza discutere..
    Grazie mille Antonello!
    Contatto il mio legale e procedo così come mi hai indicato.
     

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