Proposta d’acquisto giorni solari o lavorativi?

[francesca63]

No, mi dispiace, non può essere così, ed apprezzo molto il comportamento di una Agenzia immobiliare di Roma che, recentemente, dopo aver ricevuto una proposta, ha correttamente informato altri potenziali visitatori ed acquirenti dell'esistenza della offerta (già inoltrata a parte venditrice), non potendo quindi, in attesa della risposta entro i 5 gg. stabiliti, avviare altri contatti, ma soltanto dopo la scadenza di detto termine. Complimenti a questa Agenzia.

A Milano funziona ancora così, dalla mi esperienza ; facevo così io, e fanno così gli agenti che sto contattando in questi giorni, per aiutare un parente stretto a cercare casa in zona Arco della Pace/Castello Sfornisco.
Proprio oggi ho chiamato per una casa, e mi hanno detto che era stata fatta proposta sabato scorso, ed entro domani (venerdì) , se non chiudono , riprendono le visite, ora sospese. E non è la prima, in pochi giorni.
Però è vero che non è obbligatorio fare cosi, e quindi ognuno mette in atto le sue strategie.
Secondo me, alla fine, l'importante è sempre la chiarezza; o dici al primo proponente che la vendita è sospesa fino alla risposta del venditore ( e quindi no visite, no altre proposte), oppure gli dici che , non essendo la proposta a prezzo pieno , le visite proseguono e le trattative anche.
Lui lo sa , e si regola.

- o rischia di far incatzare il venditore (con realisticamente scarse possibilità che se ne accorga e ancora più scarse che gli faccia causa veramente)
- o rischia di far incatzare l'acquirente (evento assai più probabile che succeda)
La maggior parte degli agenti sceglie la prima opzione.

" sig, venditore, ho una proposta da sottoporle a 560, ma ho la ragionevole certezza di avere un cliente pronto a farne una a 580 domani, appena gli comunico che non ci sono altre trattative aperte "
" e se poi non viene ?"
" o si fida di me, o non sfida e accetta questa da 560".
Mi pare lineare .

esiste oggi sul mercato un immobile il cui valore richiesto in pubblicità si avvicini (diciamo + o - 5%) al valore reale di mercato?

Qui ti devo contraddire, per la mia esperienza recente ( oltre a quella passata da agente).
Io ho venduto l'anno scorso due miei immobili, un appartamento al lago e un box a Milano, a prezzo di richiesta, velocemente.
Ora , per la ricerca che sto facendo per il mio parente, vedo che le case interessanti vanno via in una settimana, e quasi sempre a prezzo pieno o con ribassi da "contentino" ( 10.000 euro su 1.000.000).
Certo Milano non è rappresentativa, e non dovunque è così...
Ma nemmeno al contrario...

 

[bobush]

Grazie a Francesca 63, ma:
1) l'esperienza di ex AI ha certamente contribuito, nel vendere i propri immobili, a partire da prezzi "allineati con il mercato", senza aumenti eccessivi che mai sarebbero stati accolti.
2) "Le case interessanti vanno via in una settimana, e quasi sempre a prezzo pieno o con ribassi da "contentino" ( 10.000 euro su 1.000.000)" è una conferma di quanto da me sostenuto in precedenza e cioè che se il prezzo esposto in pubblicità e suggerito da un corretto AI è tale da rendere il bene appetibile, e cioè in linea con le quotazioni di mercato, questo si vende rapidamente. Se viceversa eccessivo, rimane lì per mesi o anni. E' quanto ho affermato nei miei precedenti commenti, citando una mia personale esperienza: 10 agenzie all'opera per un immobile in vendita da un anno a un prezzo assolutamente fuori mercato, già più volte ridotto, ma evidentemente non sufficientemente. A breve poi scadrà l'incarico e il proprietario (che vive nel ricordo dei prezzi spuntati nel suo palazzo in altra era geologica) ricomincerà con un nuovo Agente che, pur di prendere l'incarico, prometterà mari e monti.... con ciò convincendolo che le sue aspettative sono corrette e che in breve concluderà.. etc...etc. E' un film visto e rivisto che conferma il perchè ci siano migliaia di immobili fermi da mesi/anni senza essere venduti: basta entrare frequentemente nei portali più noti. Con un pò di attenzione ed esperienza si potranno apprendere molte cose interessanti.

 

[PyerSilvio]

Ed è proprio perchè ci sono "tante sfumature di grigio", che il mondo immobiliare è tanto contestato da molte persone. All'estero, dove ho avuto modo di operare, la trasparenza è il principio cardine delle attività di compravendita e infatti non mi risulta accadano così tanti spiacevoli "incidenti di percorso" come in Italia. grazie comunque a tutti per le molte risposte ai miei commenti.

Comunque @bobush ,

Un sacco di menate e di dogmi, la maggior parte di quelli tuoi esposti, che non hanno ne' capo e ne coda.

Sembra di leggere, quelle teorie di quei complottisti, che vengono a sostenere che la terra sia piatta.

La circostanza, ti identifica come probabile, tra quei profilo cliente, che hanno visto e rivisto centinaia di case, fatto tre o quattro proposte con agenti e prodotti diversi, ma che tutte le volte non si sono concluse, vuoi per un motivo, vuoi per un altro, ma sempre per via di quella stessa pedanteria fin qui dimostrata.

In un tale contesto, Qualsiasi agente, sarebbe lieto e contento, probabilmente pure guadagnando meno e non di piu', pur di riuscire a vendere ad un altro soggetto levandoti di torno.

Eccesso in sottigliezze, che si puo' ben immaginare prima e durante le fasi di esame e di proposta,;
Considerato che persevera fino alle fasi, si desumono finali, quelle consuete e delicate della prassi di accettazione dell'offerta.

Cio' anche dopo aver incassato il nulla osta "ufficioso" per bocca del venditore.

Intrusione questa tua che sarebbe curioso approfondire.
Di come e perche' si sia verificato un tale avvicinamento.

A fare la cosa migliore, faresti meglio a starti zitto, senza sproloquiare col proprietario, fino a quando questi non firma, invece di alzare polveroni, che prima ti rendono un soggetto pretestuoso e dopo ti fanno perdere la prudenza.
Sempre che la tua azione sia finalizzata all'acquisto.

Ma tu procedi nel senso inverso.

Ovvero non vuoi più comperare (ancora) e per questo motivo, ti aggrappi alla deontologia dei giorni solari o a quelli lunari, contando i minuti per poter scappare via dagli obblighi contratti.

Facendoti apparire, come uno spasimante offeso, riottoso perche' rifiutato o "ponderato nella dote", dalla bella donna che vorrebbe conquistare.
Che deve decidere se concedersi oppure no ad un soggetto profilo cliente come te.

Posto, che all'estero e in tutto il mondo, si compravende da sempre, con le regole nostre fondate e diffuse dal diritto romano.
Noi ad averle diffuse e insegnate e tutti gli altri ad averle apprese ed imparate.
Come la fede cattolica sta al Vaticano.

Le cose, sono molto piu' semplici, di quelle che credi e che sei venuto anche qui a sproloquiare.

Ad un agente, non gliene frega un fico secco, di raccogliere una proposta piu' alta per il proprietario.
Perche' appena il venditore si concede per l'intermediario matura il diritto del compenso.

La proposta migliore non e' quella più alta.
Ma quella piu' efficace e gradita.
Lontano dai rischi e dai pretesti.

Che tu sia efficace o no, nella tua azione di acquisto, non ci hai dato a sapere.

Tuttavia se lo sei, allora significa che le motivazioni, per cui non ti firmano questa eo altre proposte, e' perche' risulti sgradito.

Non e' colpa del codice deontologico se continui a prendere picche.

 

[bobush]

Risposta a PyerSilvio: avendo scritto il tuo commento alle 3,55 del mattino, probabilmente con qualche birra di troppo, hai confuso le cose e i soggetti, in quanto:
1) non sono il lettore che aveva avanzato richiesta sui giorni solari e calendari, per non pagare poi l'AI, era 3ly (vedi inizio);
2) non sono quindi un lettore che sta "sproloquiando" con il venditore, alzando polverone etc. etc, e non capisco a chi o cosa tu ti riferisca. Evita di bere;
3) ho semplicemente riferito delle mia unica esperienza di tentativo di acquisto di una casa che mi piaceva, ma con prezzo di partenza della stessa fuori mercato, e questo dopo aver visitato alcuni immobili attraverso un contatto diretto con Agenzie e aver visionato, questo si, moltissimi altri immobili sui portali specializzati. Non ho quindi mai visitato centinaia di immobili e fatto offerte a sproposito, tanto per perdere tempo e rompere le scatole, ma ho formulato una proposta per un immobile soltanto in una occasione.
Al momento il bene è ancora in pubblicità, dopo un anno e 3 riduzioni di prezzo, e ben 10 agenzie sono alla ricerca di qualche sprovveduto che soddisfi le aspettative fuori mercato del venditore e a cui le stesse AI, pur di prendere un incarico da dividere poi in regime di collaborazione, hanno ritenuto di sottostare;
4) per il mio pregresso lavoro ed esperienza, posso tranquillamente sostenere qualunque contraddittorio con qualunque AI, e ciò senza offendere e ricorrere a roboanti affermazioni, come le tue, scritte, peraltro, in un italiano che lascia a desiderare;
5) la pedanteria, le sottigliezze etc, come tu le definisci e mi attribuisci senza sapere nulla, sono piuttosto un buon aiuto quando ti trovi di fronte pseudo AI incompetenti che parlano di mercato e massimi sistemi senza neanche sapere la differenza tra incarico e mandato o come si calcoli, secondo le indicazioni dell'OMI che non sono legge ma solo suggerimenti, le superfici commerciali degli immobili, tanto per fare un esempio (ma ne potrei fare molti altri);
4) se tante persone lamentano (vedi anche questo forum) comportamenti poco trasparenti da parte di tanti, troppi agenti, evidentemente un motivo ci sarà. Fatti un esame di coscienza e prenditi un Alkaseltzer prima di scrivere corbellerie.

 

[Umberto Granducato]

Prendo atto del commento di Umberto. Bene, lo vada a dire lui alla FIAIP che sono dei millantatori e che il loro codice è carta straccia.

già fatto. La parola millantatore non l'ho detta io...

I 15 gg sono una consuetudine? Bene, per quanto mi riguarda sono libero di cambiarla e infatti ho certezza che sono accettati anche 5 giorni (vedi Francesca63). Io, se si presenterà l'occasione, ne proporrò 3 e voglio vedere se l'AI mi riderà in faccia.

puoi anche proporre 10 minuti, ma così è... la scadenza troppo ravvicinata della proposta potrebbe anche essere clausola vessatoria (c'era stato un caso, ma non lo trovo...)

In merito alla barzelletta sull'asta, inviterei a rivolgersi all'AI che, me presente, ha riferito ad un potenziale acquirente: io sono libero di far vedere, nei giorni di validità della proposta, l'immobile a chi mi pare e piace, quindi di accettare tutte le proposte che arriveranno nel frattempo, informando che c'è una proposta in corso. Se questa non è un'asta, ditemi cosa è.

E' un caso isolato... Non metto in dubbio la veridicità del tuo racconto, ma parliamo di situazione molto straordinarie. Il comportamento dell'AI nel tuo caso non è stato corretto. Niente da dire se non che si tratta dell'eccezione

 

[francesca63]

la scadenza troppo ravvicinata della proposta potrebbe anche essere clausola vessatoria (c'era stato un caso, ma non lo trovo...)

No, questo no di certo.
La proposta è un atto unilaterale, le clausole vessatorie riguardano i contratti.
Se il venditore accetta, e l'accettazione viene comunicata al proponente entro la data prevista , si forma un normale contratto preliminare.
Ma a quel punto la scadenza della proposta ravvicinata è superata...ovvero non è una clausola del contratto.

 

[PyerSilvio]

PyerSilvio: avendo scritto il tuo commento alle 3,55 del mattino

..effettivamente, l'orario era quello che era e ti ho confuso, con l'autore originale del post.

Tuttavia, a parte qualche passaggio improvvido, dai luoghi comuni che esponi, ti si certigica comunque, riconoscendoti tra quelle stesse fila di profili cliente, a cui mi riferivo questa notte.

Che bada più a quello che fanno gli altri piuttosto che a quello che dovrebbe fare lui.

Dalle valutazioni, alle critiche al venditore, incarichi e o mandati alle lezioni di italiano, deontologia etica e giurisprudenza, che si vorrebbero dare, invece di fare semplicemente l'acquirente.

Se la casa era davvero tanto cara come affermi inutile era andare neppure a vederla.
Invece sarai pure andato a rivederla prima di avanzare l'offerta.
Rifiutata.

La circostanza, che invece di pensare ad altro, stai ancora li a guardare dal buco della serratura venditori e intermediari che agiscono nella loro azione di vendita, ti conferma come quello stesso spasimante offeso, perchè è stato rifiutato.

Recentemente si è conclusa la vendita della villa considerata come quella più bella e costosa del mondo.

Che era di proprietà della famiglia Campari.
Inserita, in un contesto residenziale in costa azzurra, definito la penisola dei miliardari.
In tempi di "mercato drogato" la villa era stata valutata da più parti nell'ordine di un miliardo di euro.

Via via nel tempo, quotazioni e richieste, sono andate aggiornandosi fino a ridimensionarsi a 350 milioni di euro.

Alla fine, dopo oltre dieci anni tra tentativi di vendita privati e intermediati, la vendita si e' conclusa a "soli" duecento milioni di euro.

Se le tue argomentazioni fossero valide e fondate, dovremmo per forza ritenere che Davide Campari e tutto il suo entourage, siano degli emeriti babbei.

Rispetto a te, che spiando dal buco della serratura, vorresti perfino fare il professorino di italiano.

 

[Umberto Granducato]

No, questo no di certo.
La proposta è un atto unilaterale, le clausole vessatorie riguardano i contratti.
Se il venditore accetta, e l'accettazione viene comunicata al proponente entro la data prevista , si forma un normale contratto preliminare.
Ma a quel punto la scadenza della proposta ravvicinata è superata...ovvero non è una clausola del contratto.

di certo c'è solo una cosa e non è la scadenza della proposta
Nelle proposte d'acquisto le clausole vessatorie ci sono: riguardano l'irreviocabilità e il foro competente

 

[francesca63]

Nelle proposte d'acquisto le clausole vessatorie ci sono: riguardano l'irrevocabilità e il foro competente

Forse ti riferisci ad alcune sentenze, in cui però la proposta era stata predisposta dal venditore/costruttore, e quindi il tutto ricadeva nel Codice del consumo, che tutela il consumatore che ha a che fare con un professionista ( che si presume parte forte); in quei casi era stata prevista irrevocabilità fino al rogito, e quindi era vincolato solo l'acquirente, non il venditore "furetto", che aveva convinto l'altra parte a firmare.
O forse ti riferisci ai moduli di incarico, spesso "attenzionati" dalle autorità garanti ( perché le parti sono un consumatore e un professionista).

Nella normalità dei casi, non è così, e la proposta è unilaterale e firmata spontaneamente.
Le parti, se firmano, avranno un contratto lecito, con le clausole decise dal proponente e accettate dal venditore; tra queste clausole del contratto, non rientra nemmeno l'irrevocabilità della proposta (che, appunto, riguarda solo la proposta, e non il successivo contratto).
Lo scrupolo di far firmare a parte l'irrevocabilità nella proposta tramite agenzia, secondo me, è per essere certi che il cliente abbia compreso a cosa si vincola, e che non può tirarsi indietro.
Per il foro competente, vige la legge, e non mi pare ci siano riferimenti in proposta.
Ovviamente, mia opinione personale.

 

[Umberto Granducato]

Forse ti riferisci ad alcune sentenze, in cui però la proposta era stata predisposta dal venditore/costruttore, e quindi il tutto ricadeva nel Codice del consumo, che tutela il consumatore che ha a che fare con un professionista ( che si presume parte forte); in quei casi era stata prevista irrevocabilità fino al rogito, e quindi era vincolato solo l'acquirente, non il venditore "furetto", che aveva convinto l'altra parte a firmare.
O forse ti riferisci ai moduli di incarico, spesso "attenzionati" dalle autorità garanti ( perché le parti sono un consumatore e un professionista).

non conosco quella sentenza, gli incarichi sono altra cosa per i quali c'era stato un procedimento dell'antitrust 5/6 anni fa. I franchising avevano dovuto cambiare la modulistica...

ra queste clausole del contratto, non rientra nemmeno l'irrevocabilità della proposta (che, appunto, riguarda solo la proposta, e non il successivo contratto).

questa non l'ho capita, comunque l'irrevocabilità non viene firmata a parte, ma è parte integrante della proposta. Non è un semplice scrupolo: se non viene indicato un termine per l'irrevocabilità, la proposta diventa revocabile.
Ci sono stati studi dell CCIAA, questo è interessante quando hai tempo
file:///C:/Users/utente/Downloads/opuscolovess%20(1).pdf

Per quanto riguarda il foro, devo cercare documentazione. Le clausole vessatorie in proposta vanno fatte firmare due volte ai sensi dei 1341 1342 (irrevocabilità e soprattutto foro).