truffa da parte del venditore e dell'agenzia.....il primo perchè ha firmato la proposta...il secondo perchè la proposta è sulla sua carta intestata....quindi connivenza nel cercare un pollo !! non credo sia solo scarsa professionalità...è proprio dolo non fornire indicazioni esatte sullo stato ipotecario dell'immobile all'acquirente che lo scopre due giorni prima del preliminare....fortuna che ci sono sentenze di cassazione in merito sulla responsabilità del mediatore... e speriamo che in italia prima o poii finisca l'era dei furbi che speculano a spese degli altri !!
- Creatore Discussione stepo
- Data di inizio
Consiglio per esperienza personale, purtroppo analoga alla tua: hai controllato che "l'agente immobiliare" sia regolarmente iscritto??? Il tipo con il quale io ho trattato l'acquisto dell'immobile (............ pare che dopo circa due mesi di calvario e consulenza legale oltre che notarile forse riusciamo a fare il compromesso) NON è neanche iscritto!!! E pare (secondo il mio avvocato) che proprio per questo, oltre al fatto di aver provocato grave danno pratico e psicologico, NON gli vada corrisposta provvigione..
la responsabilità del mediatore
Il Codice civile dedica espressamente un solo articolo (il n° 1759) alla responsabilità del mediatore, stabilendo che: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" .
Si tratta di una norma piuttosto limitativa: l'obbligo di comunicazione riguarda solo le circostanze note, ma non ci dice se e fino a che punto il mediatore debba rendersi parte diligente per venire a conoscenza di tutte le "circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare".
Stando alla lettera dell'art. 1759 C.c., il mediatore deve dire ciò che sa, ma non E' tenuto a fare altro per saperne di più!
Praticamente, il mediatore informato dalla parte venditrice, dell'esistenza di un'ipoteca ,di un problema urbanistico o altro, non dovrà sottacere quanto sa alla parte acquirente, ne' rendersi in qualche modo "complice" del venditore non corretto che intendesse trarre in inganno l'acquirente. In questa prospettiva l'art. 1759 C.c. si adatta all'idea tradizionale del mediatore terzo e imparziale "trait d'union" tra le parti e niente di più!
In questo senso per decenni la norma è stata interpretata anche dalla Corte di Cassazione (vedi ad esempio Cass. nè 1164 del 1965; Cass. nè 2277 del 1984 e più di recente, Cass. n° 5938 del 1993 e Cass. n° 1102 del 1996), che ha escluso l'obbligo del mediatore di attivarsi per acquisire certe notizie relative alla valutazione e sicurezza dell'affare. Chiunque può accorgersi di quanto tale norma sia oggi "datata": nata in un contesto storico ben diverso da quello attuale, è ormai inadeguata sia alla esigenza del pubblico, sia ai profondi cambiamenti che hanno interessato la figura del mediatore e le modalità di esercizio dell'attività di intermediazione. Ai nostri giorni chi si rivolge ad un'agenzia immobiliare ha diritto di aspettarsi un servizio assai più articolato ed efficiente della semplice messa in contatto con l'altra parte.
D'altro canto, con l'entrata in vigore della Legge 39/89, il mediatore ha acquisito una sua precisa identità e dignità professionale: solo il mediatore o l'impresa di mediazione regolarmente iscritti al Ruolo istituito da tale legge, possono esercitare l'attività di intermediazione immobiliare (e pretendere il riconoscimento della provvigione) e solo chi offre comprovati dati di serietà e preparazione professionale può ottenere l'iscrizione all'ex. Ruolo oggi REA!
Da ultimo, si osserva che l'attività di intermediazione immobiliare è sempre più spesso esercitata (come la L. 39/89 opportunamente consente che avvenga) da strutture organizzate, vere e proprie imprese di intermediazione, potenzialmente in grado di offrire al cliente un servizio a più largo raggio . Di fronte a tutti questi cambiamenti, dunque, l'art. 1759 C.c. è davvero inadeguato e restrittivo. mA COSI' E'!!
Per fare un esempio pratico: se il mediatore viene incaricato di promuovere la vendita di un immobile che presenti segni di recenti ed importanti interventi edilizi, dovrà attivarsi, chiedere notizie e chiarimenti sulla regolarità urbanistica e, se possibile, verificare l'esattezza dei dati forniti dalla parte interessata alla vendita. In questa direzione si è mossa anche la giurisprudenza della Cassazione, che di recente (sentenza n° 4791 del 17.5.99) ha testualmente affermato che "l'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che l'obbligo di informazione deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale nel quale opera il mediatore, al settore nel quale svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza."
Cosa significa tutto ciò all'atto pratico? Forse che il mediatore dovrà, per ogni immobile della cui vendita si occupa, svolgere controlli presso la Conservatoria per verificare se e quali gravami (ipoteche o altro) vi siano, ovvero presso i competenti Uffici per accertare la regolarità urbanistica dell'immobile stesso?
Per di più, la complessità delle norme vigenti e dei casi della vita, fa sì che talvolta la stessa professionalità del mediatore sia insufficiente per risolvere questioni tecniche alquanto ingarbugliate.
Di tutto ciò si è perfettamente resa conto la stessa Cassazione nella citata sentenza n. 4791 del 1999, la dove ha escluso che nell'obbligo di diligenza del mediatore rientri, in mancanza di un particolare incarico del cliente, lo svolgimento "spontaneo" di controlli ed indagini di tipo tecnico-giuridico, concludendo che nel caso della vendita immobiliare "non grava sul mediatore l'obbligo di svolgere di sua iniziativa accertamenti di tipo tecnico-giuridico sulla libertà dell'immobile, mediante le cosiddette "visure catastali ed ipotecarie", nè, a maggior ragione, l'obbligo di svolgere indagini sulla rispondenza a verità delle dichiarazioni sulla libertà dell'immobile rese dal venditore, poichè di queste si assume la responsabilità il solo dichiarante, mentre la controparte può sottoporle a verifica sino al momento della conclusione del contratto ed il notaio rogante è tenuto a controllarle".
Allora che consiglio dare a chi voglia avere il massimo possibile della sicurezza già nelle fasi iniziali e in sede di compromesso? Rivolgersi a quelle agenzie immobiliari che, per capacità professionali, organizzazione e presenza sul territorio, siano in grado, ove richiesto espressamente, di svolgere le indagini del caso e, quantomeno, di segnalare la necessità ed opportunità di un eventuale approfondimento da affidarsi a un professionista specializzato. Se poi tutto ciò avrà un maggior costo in termini di una più elevata percentuale della provvigione, rifletta il cliente se tale maggior costo non sia abbondantemente giustificato dalla assai maggior sicurezza di cui potrà in cambio godere.
Se puo' esserti utile ti posto queste tre sentenze dove una dice il contrario dell'altra..
Questo per ricollegarmi al fatto che una azione legale e' di fatto un vero e proprio terno al lotto
Il Codice civile dedica espressamente un solo articolo (il n° 1759) alla responsabilità del mediatore, stabilendo che: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" .
Si tratta di una norma piuttosto limitativa: l'obbligo di comunicazione riguarda solo le circostanze note, ma non ci dice se e fino a che punto il mediatore debba rendersi parte diligente per venire a conoscenza di tutte le "circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare".
Stando alla lettera dell'art. 1759 C.c., il mediatore deve dire ciò che sa, ma non E' tenuto a fare altro per saperne di più!
Praticamente, il mediatore informato dalla parte venditrice, dell'esistenza di un'ipoteca ,di un problema urbanistico o altro, non dovrà sottacere quanto sa alla parte acquirente, ne' rendersi in qualche modo "complice" del venditore non corretto che intendesse trarre in inganno l'acquirente. In questa prospettiva l'art. 1759 C.c. si adatta all'idea tradizionale del mediatore terzo e imparziale "trait d'union" tra le parti e niente di più!
In questo senso per decenni la norma è stata interpretata anche dalla Corte di Cassazione (vedi ad esempio Cass. nè 1164 del 1965; Cass. nè 2277 del 1984 e più di recente, Cass. n° 5938 del 1993 e Cass. n° 1102 del 1996), che ha escluso l'obbligo del mediatore di attivarsi per acquisire certe notizie relative alla valutazione e sicurezza dell'affare. Chiunque può accorgersi di quanto tale norma sia oggi "datata": nata in un contesto storico ben diverso da quello attuale, è ormai inadeguata sia alla esigenza del pubblico, sia ai profondi cambiamenti che hanno interessato la figura del mediatore e le modalità di esercizio dell'attività di intermediazione. Ai nostri giorni chi si rivolge ad un'agenzia immobiliare ha diritto di aspettarsi un servizio assai più articolato ed efficiente della semplice messa in contatto con l'altra parte.
D'altro canto, con l'entrata in vigore della Legge 39/89, il mediatore ha acquisito una sua precisa identità e dignità professionale: solo il mediatore o l'impresa di mediazione regolarmente iscritti al Ruolo istituito da tale legge, possono esercitare l'attività di intermediazione immobiliare (e pretendere il riconoscimento della provvigione) e solo chi offre comprovati dati di serietà e preparazione professionale può ottenere l'iscrizione all'ex. Ruolo oggi REA!
Da ultimo, si osserva che l'attività di intermediazione immobiliare è sempre più spesso esercitata (come la L. 39/89 opportunamente consente che avvenga) da strutture organizzate, vere e proprie imprese di intermediazione, potenzialmente in grado di offrire al cliente un servizio a più largo raggio . Di fronte a tutti questi cambiamenti, dunque, l'art. 1759 C.c. è davvero inadeguato e restrittivo. mA COSI' E'!!
Per fare un esempio pratico: se il mediatore viene incaricato di promuovere la vendita di un immobile che presenti segni di recenti ed importanti interventi edilizi, dovrà attivarsi, chiedere notizie e chiarimenti sulla regolarità urbanistica e, se possibile, verificare l'esattezza dei dati forniti dalla parte interessata alla vendita. In questa direzione si è mossa anche la giurisprudenza della Cassazione, che di recente (sentenza n° 4791 del 17.5.99) ha testualmente affermato che "l'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che l'obbligo di informazione deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale nel quale opera il mediatore, al settore nel quale svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza."
Cosa significa tutto ciò all'atto pratico? Forse che il mediatore dovrà, per ogni immobile della cui vendita si occupa, svolgere controlli presso la Conservatoria per verificare se e quali gravami (ipoteche o altro) vi siano, ovvero presso i competenti Uffici per accertare la regolarità urbanistica dell'immobile stesso?
Per di più, la complessità delle norme vigenti e dei casi della vita, fa sì che talvolta la stessa professionalità del mediatore sia insufficiente per risolvere questioni tecniche alquanto ingarbugliate.
Di tutto ciò si è perfettamente resa conto la stessa Cassazione nella citata sentenza n. 4791 del 1999, la dove ha escluso che nell'obbligo di diligenza del mediatore rientri, in mancanza di un particolare incarico del cliente, lo svolgimento "spontaneo" di controlli ed indagini di tipo tecnico-giuridico, concludendo che nel caso della vendita immobiliare "non grava sul mediatore l'obbligo di svolgere di sua iniziativa accertamenti di tipo tecnico-giuridico sulla libertà dell'immobile, mediante le cosiddette "visure catastali ed ipotecarie", nè, a maggior ragione, l'obbligo di svolgere indagini sulla rispondenza a verità delle dichiarazioni sulla libertà dell'immobile rese dal venditore, poichè di queste si assume la responsabilità il solo dichiarante, mentre la controparte può sottoporle a verifica sino al momento della conclusione del contratto ed il notaio rogante è tenuto a controllarle".
Allora che consiglio dare a chi voglia avere il massimo possibile della sicurezza già nelle fasi iniziali e in sede di compromesso? Rivolgersi a quelle agenzie immobiliari che, per capacità professionali, organizzazione e presenza sul territorio, siano in grado, ove richiesto espressamente, di svolgere le indagini del caso e, quantomeno, di segnalare la necessità ed opportunità di un eventuale approfondimento da affidarsi a un professionista specializzato. Se poi tutto ciò avrà un maggior costo in termini di una più elevata percentuale della provvigione, rifletta il cliente se tale maggior costo non sia abbondantemente giustificato dalla assai maggior sicurezza di cui potrà in cambio godere.
Se puo' esserti utile ti posto queste tre sentenze dove una dice il contrario dell'altra..
Questo per ricollegarmi al fatto che una azione legale e' di fatto un vero e proprio terno al lotto
Tutto chiaro. Io però vorrei fare una domanda agli Agenti Immobiliari di questo forum, dando per scontato la loro integrità morale e la loro professionalità. Fermo restando che l'A.I è un mediatore e non un notaio, supponendo sempre la buona fede dello stesso in ogni trattativa, vi pare pur giusto che si debba intascare una provvigione nel caso in cui la parte acquirente viene a trovarsi nella situazione su menzionata? A questo punto, non sarebbe giusto costituirsi insieme ad essa contro la parte venditrice?
Se la parte venditrice ha dato informazioni false, sarà questa a dover corrispondere, oltre al doppio della caparra, anche la provvigione per sè e per la parte acquirente lesa. Capisco che tutto ciò è pura teoria, ma perché a rimetterci deve essere l'acquirente (o in generale chi sta facendo le cose con serietà e onestà)? Quest'ultimo richiede un servizio ed è ben consapevole di doverlo pagare (non entro nel merito se poco o tanto), ma se alla fine si trova non solo senza acquisto, ma anche con una rogna non da poco, perché dovrebbe anche corrispondere una mediazione che non ha mai concluso? Penso che sia una situazione un po' di comodo dire che l'Agenti Immobiliari non abbia responsabilità alcuna, certamente una pubblicità non positiva, anche a leggere le reazioni di taluni su questo ottimo forum.
A questo punto, al di là di ciò che dice la legge, inserite nei vostri contratti stampati delle clausole di tutela dell'acquirente verso il venditore, perché è sempre il primo a trovarsi svantaggiato rispetto al secondo, ma anche dell'agenzia rispetto a chi non ottempera i propri impegni. Quindi, se è una sola parte a far saltare gli accordi, sarà questa che dovrà rispondere del proprio operato, in denaro, anche verso l'agenzia. Perché non si fa mai questo o perché non iniziare da subito a far questo?
Io credo che questo darebbe maggiore tranquillità a tutti, agenti compresi, sempre che non siano furbi in prima persona. E soprattutto ne gioverebbe alla credibilità e alla professionalità dell'intera categoria. Mi piacerebbe conoscere le diverse opinioni a riguardo, non certo per fare polemiche sterili, ma per trovare, eventualmente, delle soluzioni a problemi che saranno sempre più frequenti, in considerazione del fatto che molta gente si troverà sempre più esposta a pignoramenti o fallimenti.
Grazie.
Se la parte venditrice ha dato informazioni false, sarà questa a dover corrispondere, oltre al doppio della caparra, anche la provvigione per sè e per la parte acquirente lesa. Capisco che tutto ciò è pura teoria, ma perché a rimetterci deve essere l'acquirente (o in generale chi sta facendo le cose con serietà e onestà)? Quest'ultimo richiede un servizio ed è ben consapevole di doverlo pagare (non entro nel merito se poco o tanto), ma se alla fine si trova non solo senza acquisto, ma anche con una rogna non da poco, perché dovrebbe anche corrispondere una mediazione che non ha mai concluso? Penso che sia una situazione un po' di comodo dire che l'Agenti Immobiliari non abbia responsabilità alcuna, certamente una pubblicità non positiva, anche a leggere le reazioni di taluni su questo ottimo forum.
A questo punto, al di là di ciò che dice la legge, inserite nei vostri contratti stampati delle clausole di tutela dell'acquirente verso il venditore, perché è sempre il primo a trovarsi svantaggiato rispetto al secondo, ma anche dell'agenzia rispetto a chi non ottempera i propri impegni. Quindi, se è una sola parte a far saltare gli accordi, sarà questa che dovrà rispondere del proprio operato, in denaro, anche verso l'agenzia. Perché non si fa mai questo o perché non iniziare da subito a far questo?
Io credo che questo darebbe maggiore tranquillità a tutti, agenti compresi, sempre che non siano furbi in prima persona. E soprattutto ne gioverebbe alla credibilità e alla professionalità dell'intera categoria. Mi piacerebbe conoscere le diverse opinioni a riguardo, non certo per fare polemiche sterili, ma per trovare, eventualmente, delle soluzioni a problemi che saranno sempre più frequenti, in considerazione del fatto che molta gente si troverà sempre più esposta a pignoramenti o fallimenti.
Grazie.
precisazione 1:
"mettere d'accordo domanda e offerta"?
si chiama mediazione
l' attività del mediatore consiste nel far incontrare domanda e offerta
..... e io che ho detto?
precisazione2:
la mediazione l'ho pagata... perchè io pago, io i miei impegni li onoro sempre!!!!! io un decreto ingiuntivo non so neanche com'è fatto!!! Perchè io sono una persona corretta e se c'è qualcosa che non va mi rivalgo presso le sedi opportune!!!
...quello che ho detto è solo uno svogo in cui ho espresso la mia personale opinione che ribadisco: la legge dovrebbe imporre agli agenti immobiliari qualche responsabilità in più, tipo fare un minimo di visure per evitare di vendire l'invendibile!!!
Aggiungo che alcune persone che conosco e fanno questo lavoro, la pensano come me!!! Forse perchè pur non essendone obbligati, le visure ipotecarie le fanno perchè, come dicono loro, "non voglio dare fregature"? O forse perchè sono persone corrette, che prendono sul serio il proprio lavoro?
Aggiunto dopo 8 minuti :
per gcaval:
condivido in pieno tutto quello che hai detto. La tua proposta mi sembra una valida alternativa all'ipotesi fatta da me, cioè imporre per legge di fare visure ipotecarie sugli immobili!
Mi sembra giusto che la parte che viene meno, o che dichiara il falso (prendendo in giro tutti, forse anche l'agenzia) debba risponderne in prima persona.
Ma cosa ne pensano chi questo lavoro lo fa??
"mettere d'accordo domanda e offerta"?
si chiama mediazione
l' attività del mediatore consiste nel far incontrare domanda e offerta
..... e io che ho detto?
precisazione2:
la mediazione l'ho pagata... perchè io pago, io i miei impegni li onoro sempre!!!!! io un decreto ingiuntivo non so neanche com'è fatto!!! Perchè io sono una persona corretta e se c'è qualcosa che non va mi rivalgo presso le sedi opportune!!!
...quello che ho detto è solo uno svogo in cui ho espresso la mia personale opinione che ribadisco: la legge dovrebbe imporre agli agenti immobiliari qualche responsabilità in più, tipo fare un minimo di visure per evitare di vendire l'invendibile!!!
Aggiungo che alcune persone che conosco e fanno questo lavoro, la pensano come me!!! Forse perchè pur non essendone obbligati, le visure ipotecarie le fanno perchè, come dicono loro, "non voglio dare fregature"? O forse perchè sono persone corrette, che prendono sul serio il proprio lavoro?
Aggiunto dopo 8 minuti :
per gcaval:
condivido in pieno tutto quello che hai detto. La tua proposta mi sembra una valida alternativa all'ipotesi fatta da me, cioè imporre per legge di fare visure ipotecarie sugli immobili!
Mi sembra giusto che la parte che viene meno, o che dichiara il falso (prendendo in giro tutti, forse anche l'agenzia) debba risponderne in prima persona.
Ma cosa ne pensano chi questo lavoro lo fa??
Credo che tu non conosca tutte le responsabilita' che abbiamo
...in merito al resto, purtroppo la legge e l'obbligo che tu chiedi non esiste ( ci obbligano a mille altre cose..tipo la stupidissima privacy....ma quelle che servono no )..in merito alla faccenda come ho/abbiamo gia' scritto innumerevoli volte..personalmente redigo proposta ( assegno lo conservo in custodia ), redigo il preliminare ( eseguo visure ipot. del ventennio e verifico corrispondenza catasto/stato di fatto ) e se tutto e' consono ,consegno assegni, registro e vado all'atto.Quindi, mi auguro che tutti i colleghi si comportino in questa maniera, ma come ti ho detto..nessuno ci obbliga...sperando in tempi migliorigrazie Andrea per i riferimenti, il problema è che nella mia esperienza, la mancata informazione, a soli due giorni dal preliminare è mancata proprio da agenzia di un grosso network, quindi si suppone ben organizzato e che ipotizzo dotata di tutti gli strumenti necessari !!...come si fa quindi ad escludere il dolo, tanto più che sono stato spinto ad anticipare il preliminare probabilmente proprio per mettermi in difficoltà nel fare le verifiche...quale giudice potrebbe negare una tale evidenza !!
Perché non ti rivolgi alla Fiaip?
Mi sembra di ricordare, l'intervento del Presidente Fiaip, che sosteneva che gli agenti immobiliari, sarebbero stati chiamati al pagamento in solido, nel caso avessero raccolto la proposta per un immobile che risultava già pignorato al momento della sottoscrizione. Io ti posso dire che non faccio visure ipotecarie ma l'assegno di caparra viene versato al venditore, solo alla trascrizione o al rogito notarile.
questo e' il GROSSO problema,la maggior parte degli utenti identifica il network con centinaia di uffici in...serieta' e preparazione...cosa che purtroppo, puntualmente non si verifica.Sono bravissimi a camminare sui carboni ardenti..ma per il resto, ad esclusione di alcune rare eccezioni..
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