Proposta di acquisto, struttura e analisi

[Tobia]

esatto. la soluzione è il certificato di conformità urbanistica obbligatorio. E' l'unica strada sicura che snellisce la trattativa

Dopo una precedente esperienza con le proposte con clausola urbanistica mi sono convertito anche io alla CCU.
Ma il merito lo prende tutto Il mio geometra che mi ha fatto un offerta che non posso rifiutare:
ACE obbligatorio per legge +
CCUrbanistica
--------------------
300 euro IVA inclusa e ovviamente fattura

All'acquisizione li baratto con 6mesi d'esclusiva.
Come agenzia dimostro la serietà del mio lavoro, e come proprietario mi ritrovo comunque in mano un Certificato essenziale per il perito delle banche ed il notaio, ottenuto ad un prezzo veramente basso.

Ah dimenticavo ..
Il mio geometra è contento perché nella nostra zona ogni 10 controlli mediamente apre 7/8 sanatorie.

 

[Bagudi]

Il mio geometra è contento perché nella nostra zona ogni 10 controlli mediamente apre 7/8 sanatorie.

Appunto.

 

[Tobia]

Il gioco sta nel trovare un geometra onesto e veloce..
Io la CCU la faccio fare lo stesso e poi alla peggio la metto sotto la voce rimborso spese nell'incarico di vendita...
Cambiare agenzia non vuol dire sprecare un controllo urbanistico fatto da un professionista.....

 

[ccc1956]

Il gioco sta nel trovare un geometra onesto e veloce..
Io la CCU la faccio fare lo stesso e poi alla peggio la metto sotto la voce rimborso spese nell'incarico di vendita...
Cambiare agenzia non vuol dire sprecare un controllo urbanistico fatto da un professionista.....

niente rimborso spese all'agenzia se non vende l'immobile, ben specificato nell'incarico.
al venditore preventivo del certificato di conformita' urbanistico, che paga immediatamente appena ricevuto il certificato e prima di mettere in vendita.

Umberto, per te è semplice, perchè siete abituati da anni al certificato di conformità come primo step della procedura di compravendita e i venditori sono consapevoli che l'iter è questo...

Ma qui a Bologna e in buona parte d'Italia, i venditori recalcitrano anche a fare l'ACE (Attestato di certificazione energetica) subito (adesso, lo sai anche tu, la REgione ci obbliga a dichiarare la Classe Energetica e l'indice energetico già negli annunci... e non ti dico cosa sta succedendo)

Quindi, noi per tutelare sia le parti che la nostra provvigione dobbiamo pur mettere in atto una proposta sospensiva... è chiaro che i tempi devono essere veloci, ma qua non c'è un immobile che sia conforme...
Cosa dobbiamo fare ???

Silvana

brava,brava,bravissima

 

[Giancarlo83]

Quindi ritornando alle due condizioni sospensive:

- Quella per il mutuo ipotizziamo un immobile da 300.000 euro, mutuo all'80% (240.000), scriviamo anche la filiale della banca (ipotizziamo Banca Onestà S.p.a, filiale di Roma).

Quindi la clausola sospensiva :

I) La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso l'istituto finanziario Banca Onestà S.p.a., filiale di Roma, per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente, per un importo pari all' 80% del prezzo d'acquisto offerto. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del xxxx, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.


mentre la clausola sospensiva conformità immobile siamo giunti alla conclusione che :

- o fai fare i controlli , da un tuo tecnico di fiducia, prima della proposta con tutto ciò che ne consegue (rischio farsi scappare immobile).
- inserire una bella clausolina a 30-60 giorni per tali controlli. Ma non sarebbe più semplice richiedere come documento essenziale il certificato di conformità urbanistica o farselo predisporre dal proprio tecnico a spese del venditore?

 

[ccc1956]

clausola sospensiva immobile conforme
Condizione Sospensiva alla regolarità dell’immobile:
La validità della presente proposta è subordinata alla regolarità urbanistico/catastale dell’immobile.
La parte venditrice, con l’accettazione della presente proposta, si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dalla parte acquirente, al fine di effettuare le necessarie verifiche entro e non oltre la data del _______________.
In caso di difformità, saranno da imputarsi al Venditore tutte i costi e le cure per la regolarizzazione delle stesse, entro la data del rogito notarile. Nel caso in cui, a seguito dell’accertamento dei Tecnici, venissero alla luce irregolarità di tipo catastale ed urbanistico e queste fossero tali da non poter essere risolte entro la data del Rogito, il proponente acquirente potrà recedere dal presente senza nessun tipo di perdita economica da dover rifondere al venditore e con la restituzione del deposito cauzionale.
(e naturalmente senza pagare la provvigione all'agente)

Nel caso in cui poi, dopo aver stipulato il preliminare, il venditore non sani l'immobile, l'acquirente avrà diritto di chiedere il doppio della caparra ed i danni tra cui quello del pagamento dell'agenzia.

 

[Giancarlo83]

Quindi il termine essenziale nella proposta d'acquisto non serve?

 

[ccc1956]

Quindi ritornando alle due condizioni sospensive:

- Quella per il mutuo ipotizziamo un immobile da 300.000 euro, mutuo all'80% (240.000), scriviamo anche la filiale della banca (ipotizziamo Banca Onestà S.p.a, filiale di Roma).

Quindi la clausola sospensiva :

I) La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso l'istituto finanziario Banca Onestà S.p.a., filiale di Roma, per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente, per un importo pari all' 80% del prezzo d'acquisto offerto. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del xxxx, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.


mentre la clausola sospensiva conformità immobile siamo giunti alla conclusione che :

- o fai fare i controlli , da un tuo tecnico di fiducia, prima della proposta con tutto ciò che ne consegue (rischio farsi scappare immobile).
- inserire una bella clausolina a 30-60 giorni per tali controlli. Ma non sarebbe più semplice richiedere come documento essenziale il certificato di conformità urbanistica o farselo predisporre dal proprio tecnico a spese del venditore?

Devi specificare la cifra dell'importo richiesto e non solo la percentuale.

Aggiunto dopo 2 minuti...

Quindi il termine essenziale nella proposta d'acquisto non serve?

no..................c'e' gia' la scadenza irrevocabile di 8/15 gg.

 

[Giancarlo83]

Ma questa scadenza irrevocabile 8/15 giorni è implicita? perché nella proposta non si specifica nessuna scadenza di 8/15 giorni.

Il codice civile non parte di tempi:

Art. 1329 Proposta irrevocabile
Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità (414) del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

 

[ccc1956]

Ma questa scadenza irrevocabile 8/15 giorni è implicita? perché nella proposta non si specifica nessuna scadenza di 8/15 giorni.

Il codice civile non parte di tempi:

Art. 1329 Proposta irrevocabile
Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità (414) del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

bhe' una scadenza gliela devi dare all'accettazione della proposta.
di solito tutte le proposte ne hanno una che va dagli 8 ai 15 gg max ed e' irrevocabile per non far cambiare idea all'acquirente.
purtroppo in quel periodo l'unico che veramente e' vincolato e' l'acquirente.
il problema e' strutturare una proposta dove non manca niente e che tuteli l'acquirente dal momento che e' lui il piu' esposto in prima persona all'inizio.