Rogito bloccato per non conformità catastale di un bene comune condominiale

[Elena SERATI]

Buongiorno a tutti,

vi espongo il problema che attualmente blocca la compravendita di un immobile di cui sono acquirente. Da una verifica delle parti comuni del condominio è emersa una non conformità catastale. Tra i beni comuni citati nel regolamento condominiale e nei singoli atti di acquisto degli appartamenti dei condomini è citato il locale guardiola e l'annesso appartamento del custode. Tuttavia, da una visura catastale effettuata sull'immobile dal notaio, esso risulta non come bene comune ma come proprietà della società che in origine (quasi 40 anni fa!) ha venduto i singoli appartamenti. Nonostante ciò è il condominio che versa le imposte per l'appartamento. Ho consultato un tecnico che per sanare la situazione velocemente consiglia di volturare in bene comune non censibile. Successivamente, in sinergia con l'attuale proprietaria, ho fatto presente la problematica all'amministratore che sembra temporeggiare dicendo che nei precedenti rogiti il problema non è mai emerso. Cosa consigliate di fare?

Grazie in anticipo a tutti!

 

[Jan80]

Sembrerebbe una mera mancata volturazione al catasto... se le cose stanno così basterebbe una rettifica o al massimo una variazione (ma non credo che si debba arrivare a questo).

Esiste un atto di compravendita in cui sia citato il passaggio di proprietà dalla società al condominio?

 

[francesca63]

Dopo 40 anni il condominio sarebbe comunque proprietario per usucapione.
Forse conviene sentire un altro notaio meno.....inutilmente catastrofista.
soprattutto se finora altri hanno venduto senza problemi.

 

[francesca63]

Ho consultato un tecnico che per sanare la situazione velocemente consiglia di volturare in bene comune non censibile.

Questa mi pare strana; come si fa a definire bene comune non censibile un immobile censito ?
Tecnico molto creativo,mi pare.

 

[Rosa1968]

Secondo me intendeva bene comune censibile. Fate fare la voltura ma il catasto sicuramente chiederà tutti i rogiti per trovare il passaggio delle quote millesimale del locale dal costruttore ai condomini.

Sembrerebbe una mera mancata volturazione al catasto... se le cose stanno così basterebbe una rettifica o al massimo una variazione (ma non credo che si debba arrivare a questo).

Esiste un atto di compravendita in cui sia citato il passaggio di proprietà dalla società al condominio?

E' nei singoli rogiti secondo me. Non credo sia stata fatto dopo ma contestualmente.

 

[Bastimento]

Penso di immaginare cosa è successo. Il costruttore ha fatto fare l'accatastamento e anche la portineria è stata censita con sub a parte.
Le successive vendite hanno citato esplicitamente solo il sub dell'appartamento richiamando solo genericamente le parti comuni (spesso ci si è resi conto a posteriori che la guardiola e alloggio del portiere avevano un sub a parte)
Succede pure che volture parziali successive, per errori di trascrizione a catasto, abbiano fatto sparire alcuni nominativi di comproprietà di questo bene e che la somma delle quote non faccia sempre 100.
Il notaio qui citato è stato sicuramente pignolo, ma non in difetto. In passato si rigitava più facilmente.

Mi chiedo invece: il condominio ha personalità giuridica per avanzare l'usucapione o lo devono fare singolarmente tutti i condomini?

E se solo alcuni hanno avuto la accortezza (o fortuna) di acquistare anche i millesimi del sub guardiola, possono questi opporsi alla azione di usucapione da parte degli esclusi?

 

[CheCasa!]

Secondo me l'eccesso di scrupolo del notaio è corretto vista la non conformità dell'intestazione catastale di un bene che produce "reddito" e che in parte acquisti insieme all'appartamento.

Con la normativa del 2011 sarebbe meglio pervenire all'allineamento dell'intestazione catastale prima del rogito...

 

[Bastimento]

Purtroppo ho risposto con buoni motivi: ho una situazione analoga.

Avevo acquistato un bilocale a Milano, costruzione inizio '900, quando ancora pendolavo per lavoro tra Piemonte e Milano: ho poi scoperto di essere comproprietario di una guardiola e alloggio del portiere, che non sono citati nè sul mio atto di acquisto nè sull'atto di chi me l'ha venduto. I documenti catastali originari sono andati persi con il bombardamento di Milano della 2° Guerra mondiale. In compenso il condominio paga l'IMU, ed io dichiaro la quota IRPEF per 1,8 millesimi dell'introito condominiale di locazione.

La attuale intestazione catastale di detta unità cita alcuni dei condomini, forse anche alcuni non più condomini; il totale delle quote non è 100: nessuno si è posto ancora il problema.
p.s.: in compenso, sotto il CF del condominio è attribuito a catasto un locale, se ricordo bene un C2 , dichiarato ad un indirizzo e particella diversa dal condominio.
Di questo, pochi ne sono a conoscenza.

L'amministratore mi ha risposto che non ne sa nulla e non ne vuole saperne nulla.....

E viviamo ... felici e contenti, o ignari...

Per fortuna ormai sembra sia obbligatorio produrre anche l'elaborato planimetrico, da cui oggi si potrebbe dedurre la composizione complessiva del fabbricato: purtroppo questo è spesso assente nelle vecchie costruzioni.