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  1. Marcoyx

    Marcoyx Ospite

    Salve, Mi sto ora interessando per acquistare un immobile per mia residenza, ma ho subito riscontrato un problema che mi sembra grave , ossia la impossibilità di controllare la conformità catastale e urbanistica.

    Il primo immobile che ho visitato ( e per fortuna in quel caso ho incontrato una agenzia molto seria) aveva garage ( condominio/un garage per appartamento) ma , fatto rilevabile non dalla semplice visura catastale ma solo da un controllo in sede urbanistica mi è stato detto , originariamente il costruttore aveva dichiarato tutti i garage del condominio come magazzino ; quindi , per ampliare l'accesso al mio singolo garage era necessario prima condonare / costo 6000 euro circa , e lì si è scoperto che tutti i condomini stavano allegramente a loro totale insaputa in tale situazione; per fortuna me ne sono accorto e ho rinunciato.

    Ho visitato altri 3 immobili ecco le risposte in sequenza.

    > Agenzia : “ Non c'è nessun problema, tutto a posto” ma non hanno nessun documento, quindi per me valore zero

    > Venditore : quando è in buona fede, non sa nemmeno cosa sia la conformità. Oppure, come mi è accaduto giorni orsono, risponde “ Ma insomma , lei sta creando un sacco di difficoltà. Io devo vendere casa, non sto qui a giocare, ha capito ? Se lei ha tempo da perdere vada da un'altra parte”

    > Notaio ha due risposte :

    “Non si preoccupi, il venditore risponde in sede civile e penale di quello che dichiara nel rogito” Quindi, senza preoccuparmi, devo sborsare un pacco di soldi e firmare il rogito; poi, in caso di difformità catastali o urbanistiche, mi pago io il condono, e, senza preoccuparmi, mi prendo poi un avvocato pagando anche quello , faccio una causa di 5 o 10 anni e , se mai mi daranno ragione, sarò risarcito a babbo morto.

    Oppure “ Non si preoccupi, si paghi lei un geometra e si faccia fare una relazione tecnica di compravendita”.

    Quindi

    > o faccio a fucilate con agenzia/venditore per imporgli una relazione tecnica di vendita pagata da loro

    > o devo pagare io un tecnico e sborsare io denaro per conoscere una informazione che mi spetta di diritto, aspettare forse un paio di mesi per la relazione , il tutto inserendo ovviamente delle clausole sospensorie / a riguardo in proposta d'acquisto/preliminare, ossia litigando come un barbaro con venditore che non vede l'ora di incassare i soldi e andarsene e probabilmente anche con agenzia che vuole le commissioni e vede sospeso il valore immediato della proposta di acquisto. E sentirmi dire " Lei è difficile"

    Se ho ben capito, questa è la situazione, nel caso vi siano altre soluzioni fatemi sapere ( a dimostrazione che il problema è reale, ho scoperto infine che in emilia e credo in toscana l'ordine notarile ( non la legge italiana ma un ordine professionale, si badi bene) ha prescritto / obbliga il venditore ad esibire e allegare la relazione tecnica di compravendita al momento del rogito, ma al di fuori di tali regioni nisba

    Grazie per l'aiuto.
     
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  2. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Direi che è proprio un ottmo quadro riassuntivo della situazione italiana attuale, con l'unica esclusione di alcune regioni e singoli accordi tra ordini di notai e tecnici per obbligare il venditore a fornire una relazione su conformità urbanistica e catastale dell'immobile da allegare al rogito.

    Non credere comunque che come è stata pensata attualmente tale relazione ti possa salvare da eventuali problematiche: la relazione tecnica integrata (così si chiama in Emilia Romagna) minima comprende solo l'unità immobiliare in trattativa (con esclusione quindi di tutte le parti comuni se presenti), la presenza o meno di agibilità, e tralascia svariati campi, come strutture, paesaggistica, beni culturali, .....

    E' da tanto che si chiede una legge seria sull'argomento, speriamo che il governo attuale risponda a questa esigenza!!!
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'unica soluzione è fare una proposta subordinata alla conformità catastale ed urbanistica e aspettare i tempi necessari.

    Per legge i venditori sono obbligati a vendere con la conformità.
     
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  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    giusto.
    Ma non risolve del tutto il problema del postante, che non ritiene corretto pagare un tecnico per scoprire eventuali "magagne" altrui ( e io condivido).
    E se il tecnico scopre abusi insanabili ?
    Pagato per niente, con il rischio di dover pagare un altra volta, o una per ogni immobile che interessa.

    Per me sarebbe saggio che , se si scoprono abusi insanabili ( o non sanabili nei tempi richiesti), il tecnico lo debba rimborsare il venditore.
    so che è utopia...
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Perchè ?
    La proposta viene subordinata alla conformità richiesta dal venditore.
     
  6. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    ok, ma chi paga le verifiche di conformità ?
    se le paga il venditore ok, se le deve pagare il proponente mi piace poco, pochissimo.
     
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  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Certo che le deve pagare il venditore.
     
  8. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Allora ok.
    Spero che nella pratica sia davvero cosi,cioè che il venditore paghi le verifiche (e ovviamente le eventuali pratiche necessarie a regolarizzare).
    Quando ho cercato di comprare io in Sicilia, tutto era fuori norma, ma non interessava a nessuno (ne agenzia, né venditore).
    Ho desistito .
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il sistema c'è.
    Al rogito dichiari che l'immobile non è conforme.
    Voglio vedere il notaio cosa fa...
     
  10. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non è un gran sistema; nel frattempo l’acquirente ha già pagato l’agenzia, versato la caparra, e fatto lavorare il notaio.
    Poi deve inseguire il venditore , per farsi restituire il tutto, se l’immobile non è sanabile.

    Trovo saggio il sistema dei notai in Emilia.
    Troverei più saggio ancora che la relazione fosse già presente quando si decide di mettere in vendita un immobile, prima di iniziare le visite.
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lo trovo saggio anche io, ma sapessi che fatica...
     
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  12. Lalla10

    Lalla10 Membro Junior

    Privato Cittadino
    È proprio così e ti dirò anche che in alcune città tali verifiche necessitano di almeno 6 mesi. Penso che l'obbligo di relazione in posti come Roma non possa avere senso perché altrimenti mezza città non si venderebbe più.
     
  13. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Invece basterebbe un potenziamento del servizio di archivio, magari spostando personale da altri uffici, per tornare entro i termini stabiliti dalla legge (30 gg).
    Se ci voltiamo dall'altra parte non cambierà mai nulla!
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che Roma sia assolutamente ingovernabile.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per una legge seria occorrono un governo serio .... e tecnici seri ... e cittadini seri ....
    Se non erro la probabilità cumulativa è il prodotto delle singole probabilità .....
    Auguri!!
     
    A Manovale, francesca7 e francesca63 piace questo elemento.
  16. Manovale

    Manovale Membro Ordinario

    Altro Professionista
    C'è stato il tentativo ( Legge 47/85) di far punto zero al settembre 1967, il precedente si dava per acquisito, salvo notifica ( Art 26).
    Poi si scopre che la legge 47/85 sistema la parte amministrativa ma non quella igienico-sanitaria ( altezze ecc)
    Poi si scopre che esiste una legge del 47 che in certi casi prevede licenza edilizia e abitabilità Un Tecnico Comunale molto giovane non lo sapeva.
    poi si ritrova una legge del 39.......sia urbanistica che paesaggistica.
    Un tecnico accorto dichiarerà che l' oggetto della perizia è conforme a quanto autorizzato dal Comune: se il Comune ha autorizzato piani più bassi, vani più piccoli ecc c'è la dichiarazione di conformità di un oggetto illegale
    ( il Comune non può passare davanti allo Stato o Regione.)
    Ma non è che siamo noi a complicarci la vita ?
     
    A Jan80 e Bastimento piace questo messaggio.
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma non è che sarebbe ora di fare un condono light per i piccoli abusi che ci stanno rendendo la vita - e il lavoro - impossibile ???
     
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  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so quale sia la soluzione meno deleteria.

    Ho toccato con mano proprio in questi giorni ciò che @Manovale ha ben sintetizzato: il condono della 47/85 doveva sanare sia il lato amministrativo/urbanistico sia le anomalie sui parametri edilizi (altezze, rapporti aeroilluminanti ecc): praticamente non dovevano essere derogati solo i criteri di stabilità (e ci mancherebbe)
    21 (ventuno....!) anni dopo la corte costituzionale sancisce che è anticostituzionale che il Comune possa accettare deroghe alle leggi nazionali e regionali: conclusione niente abitabilità automatica. Le altezze medie ed i rapporti aeroilluminanti devono essere rispettati.

    Bene (si fa per dire): mia cognata vive da trenta anni in un alloggio originariamente di mio suocero che abbiamo coereditato: a suo tempo aveva fatto il recupero del sottotetto e annesso all'alloggio una mansarda, condonata con la 47/85.
    Nel frattempo i locali condonati, catastati A3, sono stati e sono tuttora tassati regolarmente
    Oggi decide di frazionarla separandola dall'alloggio sottostante, spende un sacco di soldi senza che il suo tecnico l'abbia messa sull'avviso (sono stato coinvolto quasi per caso per gli effetti collaterali e per mantenere i contatti con l'architetto e l'impresa scelti da lei): al dunque alla presentazione del docfa chiedo se si sia sicuri circa la altezza media della mansarda, per altro non modificata dopo l'intervento condonato.

    In buona sostanza: sarà bene evitare di chiedere l'abitabilità..... per le ragioni di cui sopra!

    Conclusione:
    - i condoni perenni stimolano voglie malsane sui committenti, in genere ignari delle conseguenze
    - i cosiddetti tecnici si parano le spalle, ma pur di non perdere la committenza, si barcamenano, nascondendo al committente i risvolti negativi
    - la PA, fa l'indiano, intascando i soldi ma non riconosce la completa assoluzione.
    per il fisco è abitazione, non è abusiva, ma non è abitabile: e oggi nemmeno più vendibile.

    Ed io mi trovo costretto, dopo aver lanciato qualche avvertimento, a far finta di non aver capito che i soldi spesi dalla cognata (parecchi) sono buttati dalla finestra. E non è che la cosa non mi riguardi, perchè implicitamente il tutto condiziona la divisione ereditaria ancora da fare..
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io parlo di un VERO condono, che sia tombale e amen.

    I giochetti sulla pelle degli altri se li facciano i magistrati della Corte Costituzionale in casa loro... che probabilmente hanno elementi di abuso...
     
  20. Jan80

    Jan80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Appena ho un po' di tempo vi mostro cosa è stato fatto in Emilia Romagna con le tolleranze.... che non sarebbe così male!
     

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