]A mio parere questa discussione è quasi allucinante. Da quello che dite, la maggior parte, sembra che di punto in bianco
la Cassazione sia impazzita[/B] è abbia stravolto il normale modo di portare a conclusione un contratto di compravendita. Mi chiedo, chi scrive conosce la legge? Non vorrei essere irriverente verso il Custode, ma lui scrive:
L'art. 1326 c.c., più volte citato, recita: "Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha firmato la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte". La Cassazione non ha fatto altro che applicare questo principio-legge. Tutto il resto sono fantasie e interpretazioni. Tra l'altro tutto ciò è perfettamente logico, tranne per chi vuole fare il furbo.
Il fatto di fare una proposta, ottenere l'accettazione, comunicata al proponente, implica che il contratto è concluso, ma se poi si deve ritornare a riscrivere un altro contratto (che voi chiamate preliminare, dividendo in due situazioni distinte quello che è un unico contratto), possono generarsi una marea di problemi, come già visto in molte discussioni su questo forum.
Le parti, infatti, potrebbero avere nuove pretese o non accettare alcune cose prima non menzionate, o semplicemente fare retro marcia. Se leggete tutta la sentenza, capirete finalmente che il senso è proprio questo. La proposta, presentata con la firma del proponente, è vincolante solo per quest'ultimo, fino a quando non è controfirmata e il proponente non ne sia a conoscenza. Una volta firmata, il contratto è concluso. Questo passaggio è fondamentale per capire il senso della chiusura del contratto, o, se volete, per il passaggio da proposta a preliminare.
E' sbagliato dire, come sostiene Acquirente, che bisogna esplicitamente dire che la proposta rimanda al rogito. E' già insito nel concetto di contratto. L'importante, invece, è non scrivere che quella proposta, una volta perfezionata, rimanderà ad un contratto preliminare perché ciò non rientra nella legge. Questo contratto, così fatto, è nullo! Perché è un pre-contratto di contratto. Tradotto, significa: "signori, stiamo scherzando, perché ciò che firmiamo ora non ci obbliga a nulla". Questo, prima di dirlo la Cassazione, lo dice la logica delle cose. Se io infatti non mi impegno seriamente, che senso ha firmare? Gli AI ritengono di avere diritto alla provvigione? Immagino di si, come dovrebbe esser giusto. E allora vuol dire che la prima firma è quella fondamentale per tutti!
Il problema sorge se a pre-contratto firmato una delle parti vuol fare marcia indietro. Cosa si fa? E' valido il precontratto? E perché? Se non sono obbligato, posso tirarmi indietro. E' questo che la Cassazione vuole scongiurare, perché i tribunali sono pienissimi di gente che va a fare causa per la leggerezza di qualche AI che dice che la proposta non è vincolante. Non è assurdo?
Tutti i moduli (proposte d'acquisto) della FIAIP che io ho visto, da sempre, hanno già le diciture corrette, per cui con la controfirma si conclude il contratto (o se volete, diventa preliminare). Quindi, qual à la sorpresa che oggi la maggior parte degli AI manifestano? In una vecchia discussione su questo forum avevo anche commentato diverse voci di un modulo della CCIAA di Pordenone, il primo scaricato da internet, dove appunto veniva esplicitato il concetto dell'art. 1326 del c.c.
La Cassazione non ha detto niente di nuovo.
La Cassazione vieta di prendere un accordo scritto (contratto) che rimanda ad un altro accordo scritto (che potrebbe essere diverso), in cui nel primo non c'è l'obbligo di acquistare e di vendere. Il contratto deve avere carattere obbligatorio per le parti. Questo a tutela di tutte le parti, perché altrimenti uno può decidere liberamente di non procedere. Sottolineo che, se le parti sono d'accordo, qualsiasi contratto può essere modificato, a qualunque stadio di avanzamento. Addirittura si possono andare a fare delle integrazioni che possono anche cambiare sostanzialmente il contenuto del contratto, ma le parti devono essere d'accordo. L'esempio estremo di questo ragionamento è che le parti possono convenire nel decidere di rinviare la data del rogito, o anche di non voler più comprare e vendere (entrambe devono essere d'accordo, per iscritto); il che non rende nullo il contratto, annulla la compravendita.
E altri esempi si possono fare, come quello di andare a trascrivere l'atto dal notaio. Il notaio, non usa mica lo stesso foglio. Il notaio deve accertare le firme, e spesso preferisce riscrivere il contratto. Alla fine può anche integrare il contratto con altre cose, purché ci sia il pieno accordo delle parti. Altrimenti il notaio deve riportare fedelmente quanto è riportato nel primo contratto firmato. Io, ad esempio, non accetterei mai che il venditore, al momento della trascrizione, voglia spostare la data di rogito che prima era stata concordata diversamente. Ciò che conta è il primo impegno, a meno che io non sia d'accordo in una proroga.
Altro tema. La discussione è nata perché l'amico chiedeva come si poteva dare una somma più cospicua se uno presentava solo la proposta. Trovo strano che nessun agente immobiliare abbia dato risposta a questo. Cerchiamo di fare chiarezza. Chiunque può presentare una proposta, con i moduli dell'agenzia o scritta di suo pugno (e l'AI è tenuto a presentarla) in cui lascia un assegno cauzionale all'AI, specificando (anche se non strettamente necessario) che, una volta perfezionato il contratto, tale cauzione diviene caparra confirmatoria o penitenziale, e che, a tale somma ci sarà un'integrazione di x euro, a titolo di acconto (o eventualmente ad integrazione della caparra). Nella proposta stessa si indicano da subito tutte le cose.
Se poi questo viene ritenuto una perdita di tempo da parte di qualcuno, quel qualcuno è un furbo! Signori, state comprando una casa, non un paio di scarpe. Ritenete giusto o no che prima di procedere ad una proposta per un acquisto che può valere per tutta la vita, ci si debba pensare bene e formulare una proposta completa?
Morale della favola: il fatto che uno dica una cosa e un altro dica il contrario, sono solo chiacchiere da bar. Ciò che conta è la legge e la sua interpretazione. Per quest'ultima, non ci siamo noi, ma la Cassazione. Quindi, prima che qualcuno voglia fare critiche o commenti, che ovviamente sono sempre ben accette, prego cortesemente di supportare le dichiarazioni con argomentazioni consistenti e documentate, e non con semplici opinioni, o con qualcuno ha detto...
E' per il bene della discussione e di chi legge.
