Si puo' trascrivere un compromesso su un immobile sul quale grava un pignoramento?

[gcaval]

Formalmente il pignoramento contiene l'intimazione dell'ufficiale giudiziario al debitore di non sottrarre i beni pignorati e i loro frutti alla garanzia del credito (comma 1, art. 492 c.p.c.). Pertanto saranno inefficaci nei confronti del creditore procedente e di quelli intervenuti nell'esecuzione, gli atti che abbiano ad oggetto la vendita, o qualunque altra disposizione giuridica, dei beni espropriati.

Giustissimo! Ma il preliminare non sancisce il passaggio di proprietà del bene reale!

Quindi non è affatto in contraddizione. Tu sottoscrivi il preliminare, e se non fai più niente, non rogiterai mai quell'immobile, proprio perché c'è una disposizione del giudice affinché non venga sottratto alla garanzia dei creditori.
Semplicemente ti stai accodando (parliamo di preliminare trascritto, altrimenti è aria fritta o quasi!). Nel momento in cui la procedura viene estinta, il pignoramento (e le eventuali ipoteche) cancellato, la tua trascrizione sarà opponibile a qualsiasi altro creditore che volesse successivamente ottenere restituzione del credito vantato mediante nuova procedura, ipoteca, ecc.

Il preliminare produce effetti obbligatori e non reali. Ovviamente la parte acquirente, qualora non vedesse la controparte adempiere al suo obbligo di vendere, potrà farle causa. Ma poi è tutto da vedere, riguardo ai tempi, alle spese, e soprattutto al fatto che l venditore potrebbe essere nullatenente!

Quindi un conto è dire che si possa fare, un conto è farlo e soprattutto capire come deve essere fatto...

 

[Umberto Granducato]

Quindi un conto è dire che si possa fare, un conto è farlo e soprattutto capire come deve essere fatto...

esatto, mi hai tolto le parole di bocca.

 

[Bagudi]

Interessante spiegazione. Grazie Gcaval...

 

[La Capanna]

E' anche vero che esistono società che intervengono per trovare accordi con i creditori dopo di ché si può eseguire preliminare con relativa vendita garantendo il pagamento ai creditori che sono contenti di garantirsi il pagamento senza apettare che l'immobile vada all'asta!

 

[edward]

Il preliminare puoi anche trascriverlo, ovviamente la trascrizione pregressa del pignoramento la rende inefficace nei confronti dei creditori procedenti al pignoramento ed eventuali altri insinuati al passivo, anche se tardivi.
Se c'è già, oltre al pignoramento, anche un'ordinanza di vendita ti conviene convocare tutti i creditori saldare le loro posizioni, farti rilasciare l'assenzo alla cancellazione della procedura,farla stralciare dal giudice e prima possibile rogitare a tuo favore.
Controlla che non sia soggetto fallibile, in caso contrario ci può essere una revocatoria entro un anno dalla vendita. E, se puoi, controlla che non ci siano cartelle esattoriali iscritte al ruolo, perchè un cartella iscritta al ruolo anche se non risulta ipoteca giudiziale o insinuazione al passivo ha valore di ipoteca!
Per il resto fatti seguire da un notaio o avvocato pratico del settore.

 

[Arwen Undòmiel]

ho letto tutte le vostre opinioni in cui si parla dei vari rischi cui si puo' incorrere comprando qualcosa di già pignorato. Ebbene era quello che provavo a fare capire anche io avendo parlato della mia esperienza. Io ho sottoscritto una proposta dove mi veniva presentato un immobile come ipotecato legalmente e il giorno del preliminare scopro fosse pignorato .Per me il tutto risultava piu' pericoloso ! revocatoria della vendita, cartelle esattoriali, venditore fallibile... tante variabili.. poi vabè ai signori venditori manca una dia non richiedibile per cui la storia si ingarbuglia a mio favore in causa però quel fatto di vedersi dire che l'immobile era pignorato mi ha fatto venire in mente tutti i vari rischi che state sollevando.

 

[gcaval]

La cosa è più o meno complessa, ha molti rischi, spesso nascosti, certamente. Ma in molti casi, non sempre, muovendosi nel giusto modo, è possibile acquistare riducendo i rischi al minimo (se non a zero). Ovvio che non è un'operazione che un'agenzia propone ad un acquirente, e soprattutto non può e non deve essere fatta mediante le normali procedure di compravendita. E ancora più folle è l'utilizzo dei moduli prestampati per la proposta!

Sono operazioni che devono essere seguite da un professionista BRAVO.

 

[Arwen Undòmiel]

e invece io ho fatto una proposta per un immobile con semplice ipoteca giudiziale che è un procedimento chiuso mentre mi ritrovo dal notaio per il preliminare con la notizia che invece l'immobile risulta pignorata da un anno e piu'. Ho potuto ritirarmi dal notaio e bloccare l'assegno non incassato fatto per la proposta e fare causa perchè è sbucata anche una dia non richiesta e non richiedbile che invece nella proposta veniva riportata come richiesta e già concessa, ma puoi capirmi gvcal quando mi sono ritrovata col notaio davanti che mi diceva : guarda che l'agente e il venditore t'hanno mentito , hanno scritto gravato da ipoteca giudiziale e invece è un pignoramento. pROcedimento aperto , piu' rischioso .. mille incognite , il mio soggetto era fallibile fra l'altro.
e io qui , gvcal, ho aperto una discussione in merito al fatto che (non tenendo conto che la mancanza e la non richiedibilità della dia data per concessa in proposta mi mette dalla parte del giusto difronte al giudice circa il mi oritiro dal preliminare) l'agente imm.re avesse l'obbligo di scrivere le cose come stanno in una proposta.
Uno ha il diritto di capire i nquale rischi si vuole mettere e in quali no.
Non è cosi facile portare in porto una compravendita gravata da pignoramento.
e menomale menomale ! che ho voluto fare il preliminare dal notaio perchè l'agente voleva farlo in agenzia.. nessuno mi avrebbe detto della dia , del pignoramento e io avrei perso una barca di soldi e a quel punto impegnata economicamente sarei dovuta andare fino in fondo con tutti i rischi.
pER ME se in una proposta si mente spudratamente e consapevolmente sulla situazione di diritto dell'immobile (sia il mediatore che il venditore) per me a rigore di logica dovrebbe essere tutto nullo..
il preliminare in agenzia...capisci? e la fregatura sarebbe stata completa...
menomale che ho la carta della dia e mi levo dalla discussione sulle questioni di principio davanti al giudice...

 

[Bagudi]

Trovo molto grave l'omissione del "piccolo particolare" del pignoramento: l'acquirente deve assolutamente sapere tutto, poi sarà una sua scelta procedere o meno.

 

[Arwen Undòmiel]

e tu pensa bagudi.. se io nn avessi la carta della dia, mi sarei trovata costretta a concludere un affare di non ho saputo dall'inizio la verità e i rischi. insooma l'agente e il venditore possono scrivere che vogliono di falso se poi la cosa è risolvibile in itinere, la prposta resta valida. tanto un immobile pignorato si puo' comprare comunque... che problema c'è se io non lo sapevo dall'inizio... è risolvibile. mica c'è problema se l'ipoteca legale è un procedimento molto + semplice e io quello volevo..Queste risposte ho + o meno ricevuto qui. Per me a rigore di logica e pre responsabilizzare gli agenti nonchè renderli meno propensi a dire le falsità per iscritto, una proposta come la mia dovrebbe essere nulla ache senza appigliarmi alla dia come carta a mio favore inoppugnabile.