Proposta d'acquisto non vincolata al mutuo, la banca consiglia di vincolare il compromesso

[iacald]

Salve,

scusate tanto ma su certi aspetti siete quanto meno "leggerini". Pretendete che chi compra casa sia esperto, oltre che di diritto privato, anche di tecnica bancaria..... . Sono i privati cittadini che si rivolgono a "professionisti"....i quali spesso hanno come unico obiettivo quello di "vincolare" il richiedente mendiante proposte "formali". Se tutti i cittadini fossero "esperti" di certo non ci sarebbe bisogno di agenti.

Se io mi rivolgo ad un intermediario creditizio....pagando anche una lautissima commissione....pretendo chiarezza, quanto meno. Se io mi rivolgo ad una Agenzia immobliare, idem. Alla fine spesso gli agenti immobiliare sembrano avere come unico scopo quello di arrivare al compromesso per incassare la commissione.... allora fanno di tutto per farti arrivare al compromesso omettendo alcuni vincoli a garanziepossibili o addirittura osteggiandoli, come nel caso di vincolare una proposta all'ottenimento del mutuo.

Ma quante banche possono garantirti un mutuo "solo" con una verifica di fattiblità? Nessuna. Esiste sempre un margine, non trascurabile, di vedere il mutuo respinto anche in fasi avanzate ed in particolare per mutui che vanno oltre l'80% di valore.
Ed in questi casa cosa si fa secondo voi? Niente, si fa l'offerta senza vincoli..poi se va bene, siamo tutti felici, altrimenti pazienza...hai perso "solo" 10-15 mila euro.
Comodo per voi, che incassate la commisione per il "lavoro svolto"....poi magari quei 10-15 mila euro erano frutto di risparmi, persi i quali sarà assolutamente impossibile fare proposte per i prossimi 4 anni.... pazienza.
Ed io non avrei nemmeno il diritto di tutelarmi? Ma scherziamo?

Poi se la banca non ti dice nulla e poi nega il mutuo.....è colpa della banca che doveva dirti del pericolo...se ti suggerisce di vincolare la proposta....è sempre colpa della banca che dovrebbe dirtelo prima.

Ripeto, mi sembrate troppo leggeri su certi argomenti. Posso capire il vostro punto di vista ma, cercate di capire maggiormente il nostro di acquirenti.

Aggiunto dopo 2 minuti :

Le persone prima cercano casa, poi si preoccupano di recuperare i soldi per pagare i venditori, quando sarebbe più vantaggioso e opportuno iniziare con una procedura inversa. Aggiungo che l' intervento di Graziano è zeppo di buon senso e praticità.
Saluti

Smoker

Mi sgnali l abanca che ti garatisce "prima" di aver trovato casa l'importo mutuabile?
Ciao

 

[andrea boschini]

beh in effetti c'e' ne sono diverse che ti danno la predelibera o un parere positivo sulla fattibilita'...sempre cmq. a fronte di informazioni che poi si devono rivelare veritiere ( vedi CRIF )...Se poi devi fare un 110% e pretendi spread da 70% e trovare la casa che puo' essere stimata il 50% in piu' del suo valore ( per sostenere il tuo mutuo al 100/110% ) allora hai delle difficolta'.
Dici leggerini? spiegalo tu ad un proprietario ti tenere vincolata una casa 40/50 giorni in attesa del tuo mutuo ( magari poi rifiutato )...o visite su visite...trattativa lunghissima per spuntare il prezzo e poi richiedi un 120% xche' non hai i soldi nemmeno per le spese...o fai la CRIF e viene fuori che hai dei bollettini da 50 euri pagati costantantemente in ritardo ( che ovviamente non sapevi )...tutto questo tempo questi costi..chi ce li paga?? e poi quando ti vengono chiesti 230 euri di perizia e non ti danno il mutuo t'inc....zi con me
Ecco con questi piccoli problemini io non ci voglio piu' convivere...il cliente viene vede fa una offerta,la subordiniamo al mutuo va bene...ma nel frattempo se viene il cliente che non ha questi vincoli a parita' di prezzo gli vendo l'immobile ( tutto chiaro da subito,spiegato e scritto perbene...io ho il rischio d'impresa? tu..che non vuoi correre rischi...rischi di perdere la casa anche se il mutuo te lo danno...tutto chiaro,tutto alla luce del sole.
Viceversa..se ti ritieni ( e tu lo sai ) un cliente sano,con i requisiti giusti..metti sul piatto una piccola caparra e rischiamo tutti insieme...io ( tempo e potenziali clienti che posso perdere ), il proprietario ( idem ) e tu

 

[iacald]

beh in effetti c'e' ne sono diverse che ti danno la predelibera o un parere positivo sulla fattibilita'...sempre cmq. a fronte di informazioni che poi si devono rivelare veritiere ( vedi CRIF )...Se poi devi fare un 110% e pretendi spread da 70% e trovare la casa che puo' essere stimata il 50% in piu' del suo valore ( per sostenere il tuo mutuo al 100/110% ) allora hai delle difficolta'.
Dici leggerini? spiegalo tu ad un proprietario ti tenere vincolata una casa 40/50 giorni in attesa del tuo mutuo ( magari poi rifiutato )...o visite su visite...trattativa lunghissima per spuntare il prezzo e poi richiedi un 120% xche' non hai i soldi nemmeno per le spese...o fai la CRIF e viene fuori che hai dei bollettini da 50 euri pagati costantantemente in ritardo ( che ovviamente non sapevi )...tutto questo tempo questi costi..chi ce li paga?? e poi quando ti vengono chiesti 230 euri di perizia e non ti danno il mutuo t'inc....zi con me
Ecco con questi piccoli problemini io non ci voglio piu' convivere...il cliente viene vede fa una offerta,la subordiniamo al mutuo va bene...ma nel frattempo se viene il cliente che non ha questi vincoli a parita' di prezzo gli vendo l'immobile ( tutto chiaro da subito,spiegato e scritto perbene...io ho il rischio d'impresa? tu..che non vuoi correre rischi...rischi di perdere la casa anche se il mutuo te lo danno...tutto chiaro,tutto alla luce del sole.
Viceversa..se ti ritieni ( e tu lo sai ) un cliente sano,con i requisiti giusti..metti sul piatto una piccola caparra e rischiamo tutti insieme...io ( tempo e potenziali clienti che posso perdere ), il proprietario ( idem ) e tu

Il tuo discorso è assolutamente condivisibile. Fatto alla luce del solo come nel tuo caso. ma sempre dal tuo punto di vista, e dal punto di vista del venditore.

Ma giriamo il discorso. Io metto in mano vostra un assegno da 3/5/10 mila euro, dipende, e soprattutto l'impegno di comprare casa vincolando la proposta per 15/20 giorni...in attesa di risposta d aparte del proprietario. Questo significa che io per tutto quel periodo non posso fare nessuna tipo di offerta anche se dovessi trovare una situazione più vantaggiosa.....mentre venditore ed agenzia possono tranquillamente far scadere il tempo della proposta...avvisandomi solo alla fine della mancata accettazione....e nel frattempo avete magari fatto vedere e vagliato altre 20 proposte tra le quali una più vantaggiosa della mia poi accettata.

Non vedo molte garanzie per chi acquista. E' un meccanismo che tutela in prims l'agenzia, che avrà cmq diritto alla commissione...ed in qualche modo il venditore, che il tempo perso se lo ripaga con l'assegno dato come caparra confirmatoria.

la soluzione sarebbe semplice. Arrivare con una predelibera della banca circa la fattiblità (e questo è il minimo ch euno chiede) e vincolare l'acquisto a quella specifica predelibera (fatte salve le modifiche dei tassi di MERCATO, ievitabili). A quel punto saremmo tutti tutelati. Senza se e senza ma. Va da se che se io ad un certo punto della procedura di richiesta cambio le carte in tavola con la banca (da un tasso variabile voglio un fisso) ed il mutuo salta per quello....resto cmq vincolato all'acquisto della casa!!).

Così, almeno sulla carta, ci sarebbe tutela per tutti.

Io acquirente, se per caso la banca si tira indietro per qualche motivo (perito che valuta meno l'immobile...per esempio) tu agenzia e tu venditore, perchè io acquirente non posso tirarmi indietro semplicemente chiedendo importi o tassi diversi alla banca.....magari proprio per far saltare il mutuo....

ovviamente è troppo semplice come soluzione. Evidentemente.


PS
Il discorso delle banche è complesso. Le predelibere lasciano il tempo che trovano. Se chiedi il 100% (non il 110%) i pericoli sono cmq dietro l'angolo. E non ci sono predelibere (piene di condizioni....) che tengono. Per questo sarebbe importante vincolare l'affare all'accettazione effettiva della banca a quelle condizione previste nella pre-delibera.

PPS : infine, se trovate tanto importante capire prima se un cliente è finanziabile o meno per non perdere tempo....perchè non fate voi delle pre-analisi di fattiblità e poi vincolate il tutto alla vostra pre-analisi? Per esempio? Come a dire...tu acquirente vuoi vincolare al mutuo la proposta? Ok allora o mi porti una verifica di fattiblità della banca da te scelta alla quale vicoliamo il tutto...o ti vincoli ad una verifica fatta fare da noi.

Ciao

 

[andrea boschini]

PPS : infine, se trovate tanto importante capire prima se un cliente è finanziabile o meno per non perdere tempo....perchè non fate voi delle pre-analisi di fattiblità e poi vincolate il tutto alla vostra pre-analisi?

viene fatto costantemente ( e' che normalmente ci sono le "sorpresine" che il cliente dimentica)

o ti vincoli ad una verifica fatta fare da noi.

noi non "possiamo" accedere a crif

il cliente viene vede fa una offerta,la subordiniamo al mutuo va bene...ma nel frattempo se viene il cliente che non ha questi vincoli a parita' di prezzo gli vendo l'immobile ( tutto chiaro da subito,spiegato e scritto perbene...io ho il rischio d'impresa? tu..che non vuoi correre rischi...rischi di perdere la casa anche se il mutuo te lo danno...tutto chiaro,tutto alla luce del sole.

sono d'accordo con te..e in effetti io ormai uso il sitema sopracitato...dove tu non perdi soldi ma il rischio lo corriamo tutti insieme

 

[iacald]

viene fatto costantemente ( e' che normalmente ci sono le "sorpresine" che il cliente dimentica)

noi non "possiamo" accedere a crif

sono d'accordo con te..e in effetti io ormai uso il sitema sopracitato...dove tu non perdi soldi ma il rischio lo corriamo tutti insieme

1)
Fate di continuo cosa? Per quanto mi riguarda all'agenzia interessava solo arrivare al preliminare.... Nessuna verifica...nessuna mediazione. NEmmeno hanno voluto provare a chiedere al venditore se per caso fosse disposto ad accettare la sopsensiva.

2)
Voi no ma un giudice si. NEl dubbio citate in tribunale per riprendere i vostri soldi (più o meno quello che dovremmo fare noi clienti in caso opposto" . Sbaglio? E poi ho anche detto che potreste chiedere di vinvolare la proposta solo al mutuo offerta dal vostro intermediario creditizio di riferimento. Di quello vi fidate almeno o no?

3) Bene, peccato che siete due goccie nel mare di quelli che nemmeno prendono in cosiderazioni ipotesi di questo tipo.

Insomma, ripeto, la fate troppo semplice.Il discorso è molto più complesso e ci vorrebbe maggiore chiarezza anche da parte vostra.

Tutto qua.

 

[Bagudi]

Secondo me, tu ci attribuisci dei poteri che in realtà non abbiamo.

La cosa più difficile che si riscontra oggi nelle trattative è la consapevolezza del cliente (acquirente) di quello che vuole, di come lo vuole e soprattutto di poter avere dei problemi, di cui non ci parla se non quando ha verificato di trovarsi in difficoltà...

Bisognerebbe assolutamente che i clienti verificassero la loro capacità reddituale PRIMA di mettersi in cerca dell'immobile giusto e non dopo, ma lo faranno in due su 50...

Io a volte prendo la proposta vincolata al mutuo, ma solo se so che il proprietario può accettarla e solo per un periodo ben definito, e ovviamente non consegno l'assegno alla proprietà: l'ultima cosa che vorrei è vedere una persona non solo non avere il mutuo, ma anche perdere la caparra...

Oggi purtroppo niente è semplice e tantomeno una compravendita, non credo che noi agenti immobiliari la facciamo semplice...

Silvana

 

[iacald]

Secondo me, tu ci attribuisci dei poteri che in realtà non abbiamo.

La cosa più difficile che si riscontra oggi nelle trattative è la consapevolezza del cliente (acquirente) di quello che vuole, di come lo vuole e soprattutto di poter avere dei problemi, di cui non ci parla se non quando ha verificato di trovarsi in difficoltà...

Bisognerebbe assolutamente che i clienti verificassero la loro capacità reddituale PRIMA di mettersi in cerca dell'immobile giusto e non dopo, ma lo faranno in due su 50...

Io a volte prendo la proposta vincolata al mutuo, ma solo se so che il proprietario può accettarla e solo per un periodo ben definito, e ovviamente non consegno l'assegno alla proprietà: l'ultima cosa che vorrei è vedere una persona non solo non avere il mutuo, ma anche perdere la caparra...

Oggi purtroppo niente è semplice e tantomeno una compravendita, non credo che noi agenti immobiliari la facciamo semplice...

Silvana

Voi di contro ci attribuite delle certezze che non possiamo avere.
Io posso anche prendere tutte le misure del caso, fare 50 colloqui con 50 banche differenti chiedendo 50 pareri di fattiblità. Poi arriva il perito e valuta la casa per un importo inferiore, o il tasso varia tanto da non rientrare più nei parametri (spesso il rogito si fissa a 6 mesi....ma sai quanto può variare un tasso in 6 mesi?) ed il mutuo salta. Ed in tutto questo fate di tutto per non garantire l'acqurente da pericoli che possono, letteralmente, rovinarlo?
Ripeto a me gli AI danno la sensazione di tenere essenzialmente ad arrivare al compromesso. Io posso capire i vostri interessi e quelli del venditore....ma esistono i giudici. PErchè io debbo rivolgermi ad un giudice (con annessi e connessi) per far valere giustizia (tipo difetti nelle visure e cose di questo tipo) mentre voi no? MEttiamo la sopsensiva all'ottenimento del mutuo....se poi il mutuo non dovesse essere concesso e sospettatate che ci sia stata una forzatura....portateci dinnazi ad un giudice.

Non vedo perchè per me deve valere questa cosa mentre per voi no.

 

[Bagudi]

Guarda, che tu stai prefigurando uno scenario che non è assolutamente quello reale.

Parli di giudici, ma tu sai che noi siamo responsabili in solido se il compromesso non viene registrato ?

Sai che siamo obbligati ad eseguire complicate e - secondo me - inutili operazioni antiriciclaggio, che ci obbligano anche a spendere soldi nostri per consultare la cosiddetta Black list, se c' è un dubbio, che -essendo utile solo allo stato - dovrebbe essere perlomeno gratis ?

Sai che noi non siamo obbligati per legge a fare le visure e tutto quello che ne comporta, ma poi siamo sanzionati se nasce un problema e non l'abbiamo fatto ?

Sai che siamo l'unica categoria al mondo obbligata a intervenire in rogito con i propri dati personali e i dati della fattura ?

Non mi sembra proprio un quadretto idilliaco di gente che corre solo verso il compromesso: certo, raccogliamo i frutti del nostro lavoro in quel momento, ma non hai nemmeno idea di quanto sia complicato arrivarci, oggi come oggi, a quel momento.

E sicuramente oggi non ti puoi fidare minimamente delle banche e di quello che ti dicono prima, però almeno un parere di massima si potrebbe avere prima e i loro tempi devono essere brevi, proprio per non mettere nei problemi chi si è esposto con una proposta d'acquisto...

Silvana

 

[iacald]

Cara Silvana, avresti ragione se, e dico se, poi effettivamente il vostro lavoro garantisse una transazione limpida. Ecco questo a volte succede (e non metto in dubbio la professionalità di chi scrive qui) ma troppo spesso no.
E poi dimenticate troppo spesso un particolare. Voi anticiperete pure soldi e cose di questo tipo (è il vostro lavoro, che vi devo dire) ma avete spesso dinnanzi persone che mettono tutti i loro risparmi e non solo per l'acquisto di una casa. La sperequazione è evidente.

Mi spiace ma cercando casa e avendo avuto a che fare con molti agenti.... per me hanno il difetto di non dire sempre tutto, fare troppa pressione per ottenere una firma che vincoli .. e per la stessa cosa tutti hanno una idea diversa. La cosa si manifesta anche quando si chiedono delucidazioni sull'immobile. spesso le risposte sono evasive. Allora le cose sono due: 1) poca professionalità 2) fanno i furbi.
Proprio per la delicatezza della materia....io vi suggerirei un auto-regolamento condiviso e conosciuto da tutti. Ma temo sia impossibile.

Infine, forse chiedono garanzie anche personali perchè sete una categoria senza albi particolari ? Pensaci.

Grazie cmq delel risposte ma resto della mia idea. In ballo ci sono "PRINCIPALMENTE" i soldi di chi compra.

 

[Bagudi]

A dire il vero, nessuno di questi balzelli che ci hanno imposto ha una ragione, se non quella che si immagina che attraverso operazioni immobiliari venga riciclato denaro sporco (MA NON DA NOI) dagli acquirenti e che gli attori di una compravendita e quindi certo l'agente immobiliare, ma anche e soprattutto proprietario e acquirente cerchino di evadere le tasse...

Silvana