Acquisto immobile senza agibilità: agenzia immobiliare vs tecnico

[PyerSilvio]

@PyerSilvio
Grazie per l'esauriente risposta. In realtà io potrei anche acquistare senza mutuo e in tempi brevi, forse proprio per questo l'agenzia insiste. Inoltre, io preferirei fare i controlli sulla documentazione prima di firmare una proposta, ma non conoscendo il proprietario non posso avere la delega. Il tecnico, dopo un sopralluogo nell'immobile, dubita ci siano le condizioni perché l'agibilità venga concessa.

@Rosa1968
Credo del 1960, ma poi nell'immobile ci sono stati lavori per i quali è stata presentata domanda di condono nel 1985.

L'efficacia della proposta, espressa con condizione, ti mette al riparo dai rischi e la conseguente concessione della delega, ti spalanca le porte per effettuare il necessario controllo.

Che altro non e', che un colloquio con il gestore di quella pratica, presso l'ufficio tecnico.
Se la richiesta risulta essere stata fatta, risulteranno anche le motivazioni, per cui ancora non sia stato rilasciato il documento.

Se il tecnico, sostiene che non vi siano le condizioni, per ottenere l'agibilita', cambialo.
Perche' vuol dire che e' un incapace.

Se vero e', che l'immobile e' censito da oltre quarant'anni, significa che non e' abusivo.

Se non e' abusivo, significa che le pratiche, sono sanabili.

Diversamente, non si comprenderebbe per quale motivo, non sia stato ancora demolito.

Vedrai che il nulla osta, non viene concesso, per via di sanzioni ed oneri arrettrati, non a suo tempo ottemperati.

Un classico, quando si e' in presenza, di pratiche che hanno visto il ricorso ad un condono edilizio.

 

[Rosa1968]

Pyeruccio sei sicuro? Io invece penso ad altro. Non sono oneri ... Sai quanti dicono ah beh ho fatto il condono. Ma questo non è automatico ad ottenere l'agibilità e non è una questione di oneri ma di requisiti. Chi ha fatto un condono e' perché ha fatto qualcosa che non poteva fare. Ok condona ma per richiedere l'agibilità invece deve sanare mi spiego? Avrà sanato? Non si può prendere a tutti i costi una proposta per far verificare. Questo bisognava farlo prima di iniziare a vendere . . Essere preparati al dopo. Questo è lavorare. Il resto è storia di leggerezze.

 

[DesertTrip]

• @tutti
• Il tecnico dubita che l'abitazione possa ottenere l'agibilità sulla base di un calcolo di massima della superficie finestrata di ogni singola stanza in rapporto alla superficie. Se la la legge venisse applicata alla lettera l'agibilità sarebbe esclusa mi dice. L'immobile ha raddoppiato la superficie grazie al condono.

 

[PyerSilvio]

Pyeruccio sei sicuro? Io invece penso ad altro. Non sono oneri ... Sai quanti dicono ah beh ho fatto il condono. Ma questo non è automatico ad ottenere l'agibilità e non è una questione di oneri ma di requisiti. Chi ha fatto un condono e' perché ha fatto qualcosa che non poteva fare. Ok condona ma per richiedere l'agibilità invece deve sanare mi spiego? Avrà sanato? Non si può prendere a tutti i costi una proposta per far verificare. Questo bisognava farlo prima di iniziare a vendere . . Essere preparati al dopo. Questo è lavorare. Il resto è storia di leggerezze.

Rosuccia cara,

A differenza della sanatoria edilizia, nel diritto Italiano, "condono" e' un intervento legislativo, con il quale e' possibile ottenere, l'annullamento di un reato e della sua rispettiva pena.

In quello edilizio, si annullano gli effetti penali, derivanti dalla realizzazione di opere abusive e nello stesso momento, si acconsente di sanare opere abusive, realizzate infischiandosene, di OGNI norma urbanistica.

Quali distanze tra un fabbricato e l'altro, limiti o addirittura, la totale assenza volumetrica sui fondi.
Che vengono sanate con pratiche edilizie tardive, che possono variare a seconda dei casi, con buona pace dei codici civile e penale.

Il pagamento dell'oblazione, si rende necessario, per estinguere il reato penale.

Mentre la sanzione amministrativa, prevede il pagamento di oneri concessori, che ovviamente, superano di gran lunga, quelli previsti da pratiche che le norme invece, le osservano.

Per questo ultimo motivo, sono frequentissimi, proprio ad identificare un classico per eccellenza, i casi in cui la pratica di condono, fin dall'85, risulta ancora essere pendente.

Il perfezionamento della pratica, in ogni sua parte, determina il rilascio della concessione in sanatoria.

Che come una lapide, pone fine in via definitiva, ad ogni abuso e difformita'.

..Hai capito...?

 

[DesertTrip]

Ciao a tutti, leggendo questo testo sembra che il condono non comporti in automatico la concessione dell'agibilità.

Ai nostri fini risulta fondamentale chiedersi se, in sede del rilascio del certificato di agibilità a fronte di un condono ottenuto, si possa derogare alle norme di cui al D.M. Sanità 5 luglio 1975 testo di riferimento in materia. Con tale decreto ministeriale vengono individuate le misure delle altezze degli edifici, dei rapporti aero-illuminanti, delle superfici abitative, etc.

A questa domanda sembra rispondere il CdS nella pronucnia 2620 del 3.5.2011:“non può assumere esclusiva rilevanza il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione (e della norma da essa espressa) ad una fonte primaria (come tale non derogabile) ovvero ad una fonte secondaria (quindi derogabile) ma occorre verificare se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte ad esempio, dai regolamenti comunali, quale ulteriore e specifica esigenza da essi rappresentata con riferimento a specificità di quel singolo territorio, ovvero si trattano di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni primarie”

Quest’ultimo parere va a rafforzare un precedente parere del CdS con cui Il Consiglio di Stato che, con la sentenza 2140/2004, precisò che per gli immobili oggetto di concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 35 L. 28 febbraio 1985 n. 47, il rilascio della licenza di abitabilità, in base al disposto del ventesimo comma dello stesso articolo, non costituisce atto dovuto in assenza dei prescritti requisiti igienico-sanitari.

Ribadendo quindi il consolidato orientamento del Consiglio di Stato, la sentenza ricorda che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio ai sensi dell’art 35, comma 19, L. n. 47 del 1985, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 13 aprile 1999 n. 414).

 

[Bagudi]

Ma a te interessa che ci sia l'agibilità ?

Dal momento che non è obbligatoria per legge e paghi in contanti, se la casa ti piace, puoi comprarla anche così (l'Italia è piena di case senza agibilità e spesso per colpa dei comuni...)

 

[PyerSilvio]

Ciao a tutti, leggendo questo testo sembra che il condono non comporti in automatico la concessione dell'agibilità.

Ai nostri fini risulta fondamentale chiedersi se, in sede del rilascio del certificato di agibilità a fronte di un condono ottenuto, si possa derogare alle norme di cui al D.M. Sanità 5 luglio 1975 testo di riferimento in materia. Con tale decreto ministeriale vengono individuate le misure delle altezze degli edifici, dei rapporti aero-illuminanti, delle superfici abitative, etc.

A questa domanda sembra rispondere il CdS nella pronucnia 2620 del 3.5.2011:“non può assumere esclusiva rilevanza il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione (e della norma da essa espressa) ad una fonte primaria (come tale non derogabile) ovvero ad una fonte secondaria (quindi derogabile) ma occorre verificare se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte ad esempio, dai regolamenti comunali, quale ulteriore e specifica esigenza da essi rappresentata con riferimento a specificità di quel singolo territorio, ovvero si trattano di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni primarie”

Quest’ultimo parere va a rafforzare un precedente parere del CdS con cui Il Consiglio di Stato che, con la sentenza 2140/2004, precisò che per gli immobili oggetto di concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 35 L. 28 febbraio 1985 n. 47, il rilascio della licenza di abitabilità, in base al disposto del ventesimo comma dello stesso articolo, non costituisce atto dovuto in assenza dei prescritti requisiti igienico-sanitari.

Ribadendo quindi il consolidato orientamento del Consiglio di Stato, la sentenza ricorda che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio ai sensi dell’art 35, comma 19, L. n. 47 del 1985, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 13 aprile 1999 n. 414).

Si.

Ma va da sè, che il tecnico che presenta in via tardiva, le pratiche edilizie che occorrono, elaborerà un progetto idoneo e dotato di ogni requisito richiesto per ottenerla.

Diversamente, non si capisce a che pro, debba essere conferito l'incarico al tecnico.

 

[DesertTrip]

@Bagudi
Ciao, sinceramente non conosco la prassi nel settore immobiliare, ma la giurisprudenza sembra chiara al riguardo:
In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

@PyerSilvio
In teoria sì, ma io non ho le competenze per accertarlo. Il tecnico mi dice che il rapporto aeroilluminante non rispetta le norme di legge. Poi ovviamente ci sta che può esserci chi compravende case non in regola.

 

[ssimone75]

...

In quello edilizio, si annullano gli effetti penali, derivanti dalla realizzazione di opere abusive e nello stesso momento, si acconsente di sanare opere abusive, realizzate infischiandosene, di OGNI norma urbanistica.

Quali distanze tra un fabbricato e l'altro, limiti o addirittura, la totale assenza volumetrica sui fondi.


...

Non proprio. Il condono è "salvo diritto di terzi" quindi ad esempio le distanze non sono condonabili.

Confermo che il condono non comporta in automatico la concessione dell'Agibilità (anche se a me personalmente pare una cosa senza senso...)

@PyerSilvio cosa vuol dire che il Tecnico "elaborerà un progetto idoneo e dotato di ogni requisito richiesto per ottenerla"?
Ti presenta una pratica dove ad esempio ti fa ampliare tutte le finestre che non sono sufficientemente grandi? In questo caso è meglio cambiare oggetto...

Il Tecnico lo incarichi per verificare (cosa che mi sembra stia facendo) se esistono i presupposti per richiedere l'Agibilità e la risposta può essere sì o no. (un pò come quando vai dal dentista, farà del suo meglio per salvarti un dente ma non è obbligato a farlo...)

 

[ab.qualcosa]

Ciao, sinceramente non conosco la prassi nel settore immobiliare, ma la giurisprudenza sembra chiara al riguardo:
In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto.

Sono d'accordo che tu debba approfondire, ma il caso che citi è diverso.
Non era stato esplicitato che mancava l'agibilità evidentemente, se fosse stato riportato nel contratto da subito non ci sarebbe stato alcun aliud pro alio.

Purtroppo la gestione nel tempo del certificato di agibilità è uno di quegli esempi di schizofrenia burocratica che andrebbero riportati nei manuali.