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Dumbas

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

Sto per iniziare una trattativa per acquistare la mia prima casa. Dopo aver visto la casa tre volte ed aver parlato con l' AI ho richiesto a quest'ultimo di avere tutta la documentazione, ovvero:
Atto di compravendita,
Doc spese condominiali,
Regolamento condominio ed ultimi tre verbali,
Consuntivi
Certificazion impianti
Ape.
Mi ha dato con facilità solo l'APE e i consuntivi dopo qualche giorno. Per tutto il resto mi sta facendo aspettare già da 10 gg ed è comunque restio a darmi i documenti, in particolare ho dovuto discutere per avere l'atto. Per le certificazioni degli impianti dice che il proprietario li ha persi e che comunque non sono obbligatori.
Dice che senza una proposta non può darmi tutti questi documenti ma io non credo sia saggio fare una proposta se prima non si sa bene cosa si sta acquistando. Voi come mi suggerite di comportarmi? Sarebbe corretto fare una proposta avendo visionato solo APE, Atto e ultimi due consuntivi?

Grazie mille
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
beh, teoricamente l'AI dovrebbe aver visionato ed analizzato la documentazione e quindi dovrebbe darti tranquillità su quello che stai comprando.
Per di più, se guardi la cosa dal lato del proprietario, potrebbe non far piacere che i documenti della propria, per quanto pubblici, vengano dati al primo che manifesta interesse a voce.
La via di mezzo potrebbe essere subordinare la proposta alla regolarità edilizia/urbanistica/catastale/di diritto da verificarsi dopo l'accettazione.

Tieni conto che recuperare gli ultimi tre verbali, da molti proprietari e da molti amministratori spesso non è per niente semplice (li ho persi, mi richiami domani, dopodomani poi vediamo, non ho ricevuto la mail...)
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Molti agenti fanno così ma permettono la consultazione presso i loro uffici di questi documenti.

Chiedi di poterli almeno visionare presso l'agenzia.

Comunque l'atto di provenienza è pubblico e con pochi euro potresti procuratelo da solo, la certificazione impianti, a meno che non compri nuovo da costruttore, effettivamente non è obbligatoria.
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Buongiorno,

Sto per iniziare una trattativa per acquistare la mia prima casa. Dopo aver visto la casa tre volte ed aver parlato con l' AI ho richiesto a quest'ultimo di avere tutta la documentazione, ovvero:
Atto di compravendita,
Doc spese condominiali,
Regolamento condominio ed ultimi tre verbali,
Consuntivi
Certificazion impianti
Ape.
Mi ha dato con facilità solo l'APE e i consuntivi dopo qualche giorno. Per tutto il resto mi sta facendo aspettare già da 10 gg ed è comunque restio a darmi i documenti, in particolare ho dovuto discutere per avere l'atto. Per le certificazioni degli impianti dice che il proprietario li ha persi e che comunque non sono obbligatori.
Dice che senza una proposta non può darmi tutti questi documenti ma io non credo sia saggio fare una proposta se prima non si sa bene cosa si sta acquistando. Voi come mi suggerite di comportarmi? Sarebbe corretto fare una proposta avendo visionato solo APE, Atto e ultimi due consuntivi?

Grazie mille
Come ti hanno suggerito, perfino se ti fossero fornite tutto quello che chiedi la proposta va SEMPRE subordinata alla verifica della regolarità urbanistica e di provienenza, quella catastale è secondaria in quanto si regolarizza facilmente risolta la prima. ;)

Ah, l'atto di provienenza in se poco conta da solo, vanno fatte altre verifiche.

L'iter migliore è proposta con sospensiva alla regolarità,da far rilasciare a tecnico di fiducia dell'acquirente entro un tempo ragionevole (si va da 30 a max 60 gg per avere un quadro) -> caparra o rogito.

Quindi, visto che va sempre subordinata... la tua domanda è superata. ;)

Se l'agente resiste alla subordinazione e dovesse sostenere che basta al clausola che indica che tali conformità devono esser presenti al rogito, fagli dichiarare per esteso, sulla proposta, che l'immobile è in regola, e anche se non vuole poi digli di cercare le sentenze sulla responsabilità degli agenti in questi casi. ;)
 
Ultima modifica:

Mil

Membro Senior
Professionista
beh, teoricamente l'AI dovrebbe aver visionato ed analizzato la documentazione e quindi dovrebbe darti tranquillità su quello che stai comprando.
il fatto che ignorino seriamente a volte anche la via di ubicazione dell'immobile è molto spesso il campanello di allarme per qualunque compratore avveduto (nonchè per un tecnico) che manchi cotanta professionalità. Peraltro c'è dibattito ampio sull'argomento quando poi si constata ex post che non era compito dell'Agenti Immobiliari documentarsi...

Per di più, se guardi la cosa dal lato del proprietario, potrebbe non far piacere che i documenti della propria, per quanto pubblici, vengano dati al primo che manifesta interesse a voce.
La via di mezzo potrebbe essere subordinare la proposta alla regolarità edilizia/urbanistica/catastale/di diritto da verificarsi dopo l'accettazione.
Premesso che è proprio da questo che sorgono una miriade di problemi e contestazioni successive va detto che a molti clienti interessano anche dettagli che vanno oltre la regolarità urbanistica (ad esempio verificare spese straordinarie sottaciute oppure sincerarsi che le spese condominiali dichiarate coincidano con la realtà). Di fronte a chi nega anche in visione i documenti consiglio di girare i tacchi e cercare altro immobile/agenzia. Chi vuole seriamente vendere casa/negozio/ufficio ha come primo interesse quello di evitare grane e trovare l'acquirente interessato, non giocare a rimpiattino con gli sparuti proponenti.

Tieni conto che recuperare gli ultimi tre verbali, da molti proprietari e da molti amministratori spesso non è per niente semplice (li ho persi, mi richiami domani, dopodomani poi vediamo, non ho ricevuto la mail...)
ma questo è un problema del venditore...e mi pare poco corretto dare questi messaggi di superficialità quando si sta parlando di immobili.
Caspita ragazzi per un iphone c'è o non c'è una garanzia con tanto di possibilità di cambio, libretto di istruzione e quant'altro? Ma allora a chi si appresta a immettere sul mercato un bene di svariate decine di migliaia di euro deve o non deve passare il concetto che tutto deve essere il più possibile chiaro, trasparente e limpido fin dal primo approccio al di là di cosa sia o non sia dovuto? In mancanza di ciò non si vende, inutile poi prendersela con la clientela esigente...con tutti i documenti che si devono presentare poi per avere un mutuo lo credo bene, che hanno imparato a documentarsi prima su che diavolo stanno comprando.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
il fatto che ignorino seriamente a volte anche la via di ubicazione dell'immobile è molto spesso il campanello di allarme per qualunque compratore avveduto (nonchè per un tecnico) che manchi cotanta professionalità. Peraltro c'è dibattito ampio sull'argomento quando poi si constata ex post che non era compito dell'Agenti Immobiliari documentarsi...


Premesso che è proprio da questo che sorgono una miriade di problemi e contestazioni successive va detto che a molti clienti interessano anche dettagli che vanno oltre la regolarità urbanistica (ad esempio verificare spese straordinarie sottaciute oppure sincerarsi che le spese condominiali dichiarate coincidano con la realtà). Di fronte a chi nega anche in visione i documenti consiglio di girare i tacchi e cercare altro immobile/agenzia. Chi vuole seriamente vendere casa/negozio/ufficio ha come primo interesse quello di evitare grane e trovare l'acquirente interessato, non giocare a rimpiattino con gli sparuti proponenti.


ma questo è un problema del venditore...e mi pare poco corretto dare questi messaggi di superficialità quando si sta parlando di immobili.
Caspita ragazzi per un iphone c'è o non c'è una garanzia con tanto di possibilità di cambio, libretto di istruzione e quant'altro? Ma allora a chi si appresta a immettere sul mercato un bene di svariate decine di migliaia di euro deve o non deve passare il concetto che tutto deve essere il più possibile chiaro, trasparente e limpido fin dal primo approccio al di là di cosa sia o non sia dovuto? In mancanza di ciò non si vende, inutile poi prendersela con la clientela esigente...con tutti i documenti che si devono presentare poi per avere un mutuo lo credo bene, che hanno imparato a documentarsi prima su che diavolo stanno comprando.
Posto che sia doveroso, mettersi in condizione di trasparenza, quando si vende.

Ma, come al solito, guardi le questioni con un occhio unilaterale.

Alcune documentazioni, sono assolutamente necessarie, per intavolare una trattativa.

Mentre altre, possono essere consultate contestualmente, oppure in via successiva, alla fusione dell'accordo economico.

Perche' va' detto, che in mancanza della fusione dell'accordo, sapere se gli impianti del venditore, che non ci vende la casa, siano a norma oppure no, non ha alcuna importanza.

Andare d'accordo col prezzo e' la prima cosa da fare.

La seconda e' conoscere la capienza dell'acquirente.

Convenute queste volonta', che possono essere espresse a cindizione che si avverrino, si spalancano le porte.

Molto spesso, si vedono clienti "certosini", che vogliono avere tutti i documenti prima, quando devono fare il centotrenta per cento di mutuo, senza nemmeno rischiare mille euro di caparra.

Ci sono quelli che vogliono fare la proposta a 50/100mila euro in meno.

Aspettavamo a loro.

Con quei soldi, non si comprerebbero neanche la meta', di quella casa.

A che pro, pretendere e o consegnare, documenti sensibili a questo tipo di soggetti.

Per non parlare, di quelli che vengono tre volte, hanno preso la documentazione e poi svaniscono nel nulla.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Posto che sia doveroso, mettersi in condizione di trasparenza, quando si vende.

Ma, come al solito, guardi le questioni con un occhio unilaterale.

Alcune documentazioni, sono assolutamente necessarie, per intavolare una trattativa.

Mentre altre, possono essere consultate contestualmente, oppure in via successiva, alla fusione dell'accordo economico.

Perche' va' detto, che in mancanza della fusione dell'accordo, sapere se gli impianti del venditore, che non ci vende la casa, siano a norma oppure no, non ha alcuna importanza.

Andare d'accordo col prezzo e' la prima cosa da fare.

La seconda e' conoscere la capienza dell'acquirente.

Convenute queste volonta', che possono essere espresse a cindizione che si avverrino, si spalancano le porte.

Molto spesso, si vedono clienti "certosini", che vogliono avere tutti i documenti prima, quando devono fare il centotrenta per cento di mutuo, senza nemmeno rischiare mille euro di caparra.

Ci sono quelli che vogliono fare la proposta a 50/100mila euro in meno.

Aspettavamo a loro.

Con quei soldi, non si comprerebbero neanche la meta', di quella casa.

A che pro, pretendere e o consegnare, documenti sensibili a questo tipo di soggetti.

Per non parlare, di quelli che vengono tre volte, hanno preso la documentazione e poi svaniscono nel nulla.
Ottimo esempio esattamente dell'unilateralita che contesti a Mil.
Non ti faccio un'offerta perché il bagno mi piace come lo vedo, per poi scoprire che ha ancora i tubi in piombo risalenti all'impero romano e l'impianto elettrico l'ha fatto Edison in persona. Devo sapere più o meno se per entrare spendere 10k o 100k euro di lavori. Altrimenti non posso calibrare un'offerta. E voi Ai, che vantate una certa esperienza in psicologia e conoscenza delle persone, dovreste sapere prima, chiedendolo, se paga in contanti o con 130% mutuo.
Così da poter mediare e consigliare.
Altrimenti torniamo al trito discorso sul senso del vostro intervento. Se svolgete la vostra funzione di portare a soddisfazione entrambe le parti, vi pagano volentieri. Altrimenti si chiedono perché pagarti "per un'ora di lavoro, 4000 euro". E mi ha anche messo i bastoni fra le ruote quando gli chiedevo i documenti.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ottimo esempio esattamente dell'unilateralita che contesti a Mil.
Non ti faccio un'offerta perché il bagno mi piace come lo vedo, per poi scoprire che ha ancora i tubi in piombo risalenti all'impero romano e l'impianto elettrico l'ha fatto Edison in persona. Devo sapere più o meno se per entrare spendere 10k o 100k euro di lavori. Altrimenti non posso calibrare un'offerta. E voi Ai, che vantate una certa esperienza in psicologia e conoscenza delle persone, dovreste sapere prima, chiedendolo, se paga in contanti o con 130% mutuo.
Così da poter mediare e consigliare.
Altrimenti torniamo al trito discorso sul senso del vostro intervento. Se svolgete la vostra funzione di portare a soddisfazione entrambe le parti, vi pagano volentieri. Altrimenti si chiedono perché pagarti "per un'ora di lavoro, 4000 euro". E mi ha anche messo i bastoni fra le ruote quando gli chiedevo i documenti.
Basta fare una proposta bassa calcolando il peggio.

Si farà sempre in tempo a rivederla, sia in ordine di quantità prezzo, che di modalità o di termini.

Se e quando, il cliente lascia un assegno, significa che è seriamente interessato a procedere.

A quel punto sia l'intermediario, posto che non l'abbia già fatto, che il venditore, si metteranno a completa disposizione del promissario acquirente, affinchè proceda agli esami che gli occorrono tutti, al fine di alzare la proposta e concludere.

Se invece il promissario acquirente resta fermo su quelle posizioni inutile impiegare altro tempo e risorse.

Gli agenti immobiliari, intervengono per assistere la compravendita, in cambio di un compenso.

Trasferendo, ciò che si presenta e risulta dagli atti, nel momento attuale.

Chissenefrega se gli impianti all'epoca li abbia progettati Thomas Edison o Leonardo Da Vinci.
Oppure se domani, su quell'alloggio, verrà incaricato Massimiliano Fuksas.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Guarda, capisco che oggi trovi spesso quello che cerca la Reggia da 400k euro a 200k e ti lascia 1000 euro di caparra, ma quello lo inquadri subito. O almeno spero. È interesse tuo e del venditore. Ma se è disponibile ad un assegno da 30k euro, direi che dovresti anche fornirgli gli eventuali aneddoti e leggende che girano sulla casa, non solo tutta la documentazione che ti richiede. E non solo dopo l'offerta. Se non ha gli elementi per farla, non la fa.
E diventa un problema tuo e del venditore. Che perdete un interessato solvibile.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Io prima di dare i documenti chiedo agli acquirenti quanti soldi hanno sul conto corrente, quanti in BOT e su quale banca li hanno depositati.
Busta paga ed estratto conto incluso.

Sai,
Il venditore mi paga 4000€ e vuole sapere se può avere una ragionevole certezza che tu ti possa impegnare.

Non scherzo,
Vedessi le facce che fanno..
:shock::shock:

È uno scambio, tu controlla la casa che io controllo i tuoi conti..
cammello - soldi

All'improvviso capiscono cosa vuol dire dare documenti sensibili a sconosciuti.

Provate anche voi ..
Certe reazioni sono da filmare.
:bugiardo::shock::sbuffo::ciao:
 
Ultima modifica:

Dumbas

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno e grazie per i preziosi consigli.

Quindi ricapitolando io dovrei fare:
- una proposta subordinata alla regolarità edilizia/urbanistica/catastale/di diritto da verificarsi dopo l'accettazione.
- Farla abbastanza bassa da coprire eventuali spese occulte
- Far valutare la casa ad un tecnico di fiducia entro 30-60gg dall'accettazione
-Passare in banca per la richiesta ufficiale di mutuo

E' corretto?

A questo punto volevo chiedervi se il tecnico di fiducia può essere una qualsiasi persona con esperienza nel settore immobiliare o deve essere una figura riconosciuta giuridicamente.

Volevo anche chiedervi quale può essere il costo da affrontare per avere la certificazione degli impianti qualora il proprietario di casa non ritrovi gli originali.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Io prima di dare i documenti chiedo agli acquirenti quanti soldi hanno sul conto corrente, quanti in BOT e su quale banca li hanno depositati.
Busta paga ed estratto conto incluso.

Sai,
Il venditore mi paga 4000€ e vuole sapere se può avere una ragionevole certezza che tu ti possa impegnare.

Non scherzo,
Vedessi le facce che fanno..
:shock::shock:

È uno scambio, tu controlla la casa che io controllo i tuoi conti..
cammello - soldi

All'improvviso capiscono cosa vuol dire dare documenti sensibili a sconosciuti.

Provate anche voi ..
Certe reazioni sono da filmare.
:bugiardo::shock::sbuffo::ciao:
Sei tu che vuoi vendere casa. Fai il difficile? No problem, nel raggio di 300 metri ne trovo almeno altre 3 o 4 con le caratteristiche della tua e proprietari più convinti di vendere. In qualunque luogo in Italia. In una fase del mercato con così ampia scelta per i potenziali acquirenti secondo me sta a voi individuare se vi trovate di fronte qualcuno con cui spendere energie o un turista nulla tenente. Per evitare di lavorare a vuoto e far perdere tempo e opportunità a chi vi affida la vendita.
Anche io, se e quando dovessi trovare e comprare, dovrò fare un mutuo e relativa sospensiva, ma al momento di fare una proposta scritta, con impegno così importante, avrò almeno due certezze. Che ho visto varie soluzioni analoghe e quella è proprio la mia e che ti piazzo li un assegno di 30 o 40k euro. Se faccio la proposta è perché sono convinto al 100%, quindi ho già potuto fare tutte le mie valutazioni. Con o senza il tuo aiuto sulla documentazione. Anzi, adesso che mi ci fate pensare, credo che in proposta potrei inserire anche che è valida solo con il 2% di provvigione da parte acquirente anziché 3%, visto che ho dovuto incaricare altri per ottenere la documentazione. Prendere o lasciare.
Mi fornisci le informazioni complete per fare le mie valutazioni sulla bontà dell'acquisto, ti pago, altrimenti ti pago di meno.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno e grazie per i preziosi consigli.

Quindi ricapitolando io dovrei fare:
- una proposta subordinata alla regolarità edilizia/urbanistica/catastale/di diritto da verificarsi dopo l'accettazione.
- Farla abbastanza bassa da coprire eventuali spese occulte
- Far valutare la casa ad un tecnico di fiducia entro 30-60gg dall'accettazione
-Passare in banca per la richiesta ufficiale di mutuo

E' corretto?

A questo punto volevo chiedervi se il tecnico di fiducia può essere una qualsiasi persona con esperienza nel settore immobiliare o deve essere una figura riconosciuta giuridicamente.

Volevo anche chiedervi quale può essere il costo da affrontare per avere la certificazione degli impianti qualora il proprietario di casa non ritrovi gli originali.
Devi fare una proposta semplice.

La proposta, ha il fine di conquistare la fusione dell'accordo, in ordine al prezzo.

La semplice circostanza, di subordinare gli effetti, all'ottenimento del mutuo, ti rende ogni garanzia che hai citato.

Immobili difformi non possono essere finanziati.

Inutile, farcire la proposta di acquisto con doppie o triple sospensive e con prassi che si ripetono tra loro.

Come incaricare un tecnico, per valutare la casa, nella sede della proposta.

Se hai gia' visto la casa tre volte, si presume, che la fase destinata all'esame del bene sia gia' stata fatta.
Che devi valutare ancora...??

Ora e' il momento di pensare ai soldi.
Quindi al prezzo.

Se all'esito della perizia, inviata dalla banca, si riscontreranno mancanze, di certificati o adempimenti vari che occirrono, sara' il venditore a dover incaricare un tecnico e non tu.
 
Ultima modifica:

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Sei tu che vuoi vendere casa. Fai il difficile? No problem, nel raggio di 300 metri ne trovo almeno altre 3 o 4 con le caratteristiche della tua e proprietari più convinti di vendere. In qualunque luogo in Italia. In una fase del mercato con così ampia scelta per i potenziali acquirenti secondo me sta a voi individuare se vi trovate di fronte qualcuno con cui spendere energie o un turista nulla tenente. Per evitare di lavorare a vuoto e far perdere tempo e opportunità a chi vi affida la vendita.
Anche io, se e quando dovessi trovare e comprare, dovrò fare un mutuo e relativa sospensiva, ma al momento di fare una proposta scritta, con impegno così importante, avrò almeno due certezze. Che ho visto varie soluzioni analoghe e quella è proprio la mia e che ti piazzo li un assegno di 30 o 40k euro. Se faccio la proposta è perché sono convinto al 100%, quindi ho già potuto fare tutte le mie valutazioni. Con o senza il tuo aiuto sulla documentazione. Anzi, adesso che mi ci fate pensare, credo che in proposta potrei inserire anche che è valida solo con il 2% di provvigione da parte acquirente anziché 3%, visto che ho dovuto incaricare altri per ottenere la documentazione. Prendere o lasciare.
Mi fornisci le informazioni complete per fare le mie valutazioni sulla bontà dell'acquisto, ti pago, altrimenti ti pago di meno.
Ma se ti fanno spuntare piu sconto sull'acquisto, paghi di piu' o cominci a lagnare, che il tre x cento e' un tetto massimo...?
 

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