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  1. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao,
    volevo avere una chiarezza sul discorso della proposta di acquisto.

    Stipulando una proposta di acquisto,con versamento caparra penitenziale al costruttore (non ci sono agenzie o altro di mezzo) definendo il nostro impegno a firmare un preliminare,che si daranno tot euro al preliminare,i tempi di consegna ed il resto del pagamento al rogito...e considerando quanto ha detto la cassazione civile sez.2 del 2 aprile 2009 numero 8038 (
    http://www.cortellazzo-soatto.it/Ap...uti/Lanullitadelpreliminaredipreliminare.aspx)

    si può chiedere di annullare la proposta e farsi restituire la caparra?
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ti vuoi ritirare e stai cercando il come?
     
  3. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    stò valutando anche un'altro appartamento uscito fuori ieri...
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Può essere un gioco molto rischioso.
    Tenga conto che la maggior parte delle "proposte" di acquisto, una volta accettate, costituiscono esse stesse un contratto preliminare, con buona pace di quel che disse la Cassazione nel 2009; e l'obbligo, in esse contenuto, di stipulare un successivo preliminare, può avere la sua ragion d'essere nella volontà di ripetere il contratto magari in un'altra forma (ad es. per scrittura privata autenticata, così da trascrivere l'atto) o di disciplinare in modo più dettagliato alcuni aspetti di contorno che non sono stati esaminati al momento della proposta.
    E' necessario leggere le carte per dare una risposta precisa.
     
    A sfn, Silvio Luise, od1n0 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    capito...quindi varia di caso in caso?
    Mi interessava questa parte in particolare:

    Peraltro la Cassazione civile sez. II con la sentenza in data 2 aprile 2009 n. 8038 (in Giust. civ. Mass. 2009, 4, 571) ha affermato che “il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare ) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione.“
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Frank bisogna capire cosa hai firmato, di solito la proposta viene utilizzata quando c'è il mediatore e mi pare di no da quello che hai scritto, trattandosi di casa in costruzione potrebbe essere che tu abbia firmato una prenotazione la quale non può avere carattere di preliminare, ma viene proprio utilizzata come anteprima della trattativa.
    Leggi bene cosa c'è scritto oppure cancella i dati sensibili e postala qua nel forum e vediamo se possiamo esserti di aiuto.
     
  7. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco l'allegato.
    Che poi c'è scritto Proposta di preliminare di Vendita...mah,vabbè.
     

    Files Allegati:

  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'intestazione del documento in effetti è un po discutibile, ma non credo sia determinante.
    La proposta così impostata non è nulla se ci rifacciamo al discorso precedente perchè rimanda ad una scrittura integrativa (e ne potresti fare a decine di quelle volendo) e non ad un altro preliminare.
    Piuttosto mi pare discutibile il versamento di due caparre, una penitenziale ed una confirmatoria. In ogni caso la pattuizione di una caparra penitenziale deve essere espressamente accettata dalle parti come corrispettivo del recesso (e qui non lo vedo...)
     
    A sfn piace questo elemento.
  9. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Tieni conto che il mio passo successivo è il preliminare,questa è una proposta di acquisto,come è scritto anzi: proposta a concludere un preliminare,cioè proposta a stipulare un preliminare.
    quindi ,io mi sono 'obbligato' a stipulare un preliminare.

    E qui imi viene in mente il discorso della cassazione che dice di obbligo ad obbligarsi...

    La caparra penitenziale è questa relativa alla proposta.
    Le altre caparre di cui parla sarebbe l'acconto (il 20% dell'immobile) da dare al preliminare.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    questa proposta è già preliminare, però non rispetta i requisiti della tutela della legge 122/2005 infatti non ne parla in nessun punto. Rileggo meglio. E' stata registrata?
    A dopo
     
  11. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    No,niente registrazione.
     
  12. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Considera che nel preliminare ci saranno info su assicurazioni,fideiussione,ipoteche,mutuo,capitolato...etc.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quello che mi sembra non ti sia chiaro, Frank Surax, è che per dichiarare nulla una proposta, avvalendoti della sentenza della Cassazione, devi fare una causa.

    Non è che uno dice " Guarda, abbiamo scherzato, io mi ritiro perchè mi hai fatto firmare un preliminare di preliminare...", quindi pensaci bene prima di fare passi che potrebbero farti perdere capra e cavoli...
     
    A ingelman e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ok, quindi nessuna registrazione, e ti hanno comunicato quindi che la proposta è stata accettata e quindi andiamo al preliminare giusto? Questo quando? Perché non ho letto la data di irrevocabilità. Quanto tempo è passato dalla sottoscrizione? E' una proposta ingarbugliata. Ora, dimmi una cosa, eri consapevole di aver firmato un contratto con una clausola penitenziale? Ti eri informato prima di sottoscriverlo? Perché se tu volessi recedere ora lo puoi fare ma perdi. Il mio consiglio, nel caso appunto tu non volessi andare avanti, è sentire il parere di un legale, di fatto sembra una proposta che è preliminare e richiama alla scrittura integrativa che viene chiamata preliminare e di questo hai ragione, ma sembra che in un punto 3 lettera c) tu abbia la facoltà di scegliere la riproduzione della proposta a tua spese ......
     
  15. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si,ero consapevole. Ok,grazie,chiederò ad un avvocato
     
  16. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Concordo pienamente con tutti quanti mi hanno preceduto ed aggiungo una precisazione importante: l'intestazione del contratto, il cosiddetto nomen iuris, è irrilevante.
    Ciò che rileva è la volontà delle parti, come si evince dal contenuto delle pattuizioni e anche dai loro comportamenti.
    E' certamente opportuno che Frank Surax parli per bene con un avvocato prima di decidere se e come muoversi.
     
    A Bagudi, od1n0 e Rosa1968 piace questo elemento.
  17. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Aggiornamento.
    Ho chiesto a due avvocati e mi hanno detto che questa proposta é annullabile.
    Grazie a tutti.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    magari sarebbe interessante anche sapere il perche..
     
    A La Capanna e Rosa1968 piace questo messaggio.
  19. Frank Surax

    Frank Surax Membro Junior

    Privato Cittadino
    in breve...questa proposta non è un preliminare in sè,come alcuni qui hanno sostenuto.
    E poi,la proposta di acquisto impegna l'acquirente a concludere un contratto preliminare,che tradotto semplicemente sarebbe che l'acquirente si obbliga ad obbligarsi a comprare casa ed obbligare ad obbligarsi non ha senso.
    buon we.
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Buongiorno Frank, fai attenzione, le cause oltre che ad essere lunghe, costano. Effettivamente non è un contratto molto chiaro, infatti io non ho letto il termine di irrevocabilità, ma devi avere certezze e piuttosto che finire in causa, io cercherei una mediazione bonaria per chiuderla senza troppi esborsi.
     

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