eldic

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Penso anch’io che si possa comprare a meno della presunta proposta, ma poi c’è da fidarsi, o l’agente va avanti a cercare chi offre di più?
Non è il massimo avere a che fare con tali “personaggetti”....

beh.. un conto è ricevere la chiamata, un altro dare una risposta diversa da una sonora pernacchia....

come che sia, a meno che il prezzo sia clamorosamente gonfiato, offrendo 100.000 a fronte di una richiesta di 125.000 la pernacchia la rischi tu, temo
 
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eldic

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Privato Cittadino
...fammi capire: se c'e' l'accordo valgono gli usi e costumi...cioè il 3%, ma se non c'e' l'accordo ti possono chiedere cio' che vogliono..allora a cosa servono gli usi e costumi? ma guarda uno ti puo' chiedere anche il 100% poi vai dal giudice che dice che senza accordo valgono gli usi e costumi...

non hai capito.
se c'è un contratto, regolarmente sottoscritto, vale quanto li pattuito;, sia l'1%, il 3% o il 10%.
se nulla è stato pattuito e non si trova un accordo, solo in quel caso valgono usi e consuetudini; è un po' come la gerarchia delle fonti del diritto.
 

Graf

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Privato Cittadino
Invischiarsi con certi mediatori che agiscono al limite della legalità...
Ma ne vale proprio la pena?
Ma non ci sono immobili che possiedono i medesimi requisiti di questo, a Brescia?
In una fase di mercato che registra la bassa marea ci dovrebbe essere molta possibilità di scelta, mi pare.
 
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eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Invischiarsi con certi mediatori che agiscono al limite della legalità...
Ma ne vale proprio la pena?
Ma non ci sono immobili che possiedono i medesimi requisiti di questo, a Brescia?
In una fase di mercato che registra la bassa marea ci dovrebbe essere molta possibilità di scelta, mi pare.
brescia non la conosco tutta, ma ci sono zone dove le tirano letteralmente nella schiena...
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Io chiamerei per annunciare la mia intenzione di fare una proposta e prendere appuntamento. In sede esordire subito dicendo "Dobbiamo rivedere il prezzo della provvigione perché mi sembra davvero eccessivo...".
Non so, come mi consigliate di agire?
Salve dmgius84, letto quel che è stato riportato, (proposta con clausola sospensiva, accettata dal venditore).
Se la casa ti piace e vuoi agire ci sono diverse strade da percorrere:
In primis dovresti controllare se oltre ad avere inserito la clausola sospensiva, le parti o il proponente han inserito anche la possibilità per una od entrambe di recedere dalla proposta accettata (a norma dell'art 1373 cc). Questo permetterebbe al venditore di accettare una tua proposta anche se l'altra è ancora in piedi (ma sospesa).
Analizziamo i diversi scenari:
1° - la proposta mostratati è reale, decade la sospensiva e Xkiochrvasky compra.
2° - la proposta mostratati è reale, Xkiochrvasky non ottiene mutuo e non compra.
3° - la proposta mostratati è fittizia, Xkiochrvasky non esiste (e quindi non compra).

Cosa si può fare per lavorare con l'agente "furbetto":
Presenti una proposta d'acquisto soggetta a clausola sospensiva, detta clausola va a decadere nel momento in cui la proposta d'acquisto formulata in data xx/xx/xx da "altro proponente tramite agenzia xxx" non è più efficace (Xkiochrvasky non ha ottenuto il mutuo entro la data prevista) o una od entrambe le parti recedono e/o di fatto il venditore è libero di accettare nuove proposte.
Il problema sorge se:
Xkiochrvasky non è reale (la proposta da te scritta sarebbe nulla perchè la sospensiva non è realizzabile)
Xkiochrvasky è reale ma non permette (per la privacy) di usare i suoi dati per un contratto fra terzi
Xkiochrvasky è reale ma il venditore non ha notizia di Xkiochrvasky (e/o non sa della sua proposta)

Cosa farei io: passo da un agente terzo, faccio proposta alle mie condizioni, mi accordo per la provvigione che mi vien chiesta senza chiedere sconti sulla stessa, ma chiedendo la possibilità di pagare il 50% subito (preliminare) ed il 50% a 365 giorni dal rogito se e solo se l'agente "furbetto" non chiede denari. La quota di provvigione resta da notaio fino a data x.

..guarda che le provvigioni si pagano solo ad un agente e non a tutti e due....
Non è esatto: si paga una sola provvigione, ma può essere spartita su 2 o più agenti in base all'operato che gli stessi hanno apportato per la conclusione dell'affare.

"Dobbiamo rivedere il prezzo della provvigione perché mi sembra davvero eccessivo..." .
Su questo non concordo. Premesso un AI può chiedere la provvigione che vuole, personalmente preferisco pagare di più l'AI se mi fa risparmiare più soldi sull'immobile: proponigli 7mila di provvigione se ti fa accettare una proposta da 90mila (rispetto alla tua idea ci stai comunque risparmiando) e se non ce la fa, il "poi ne parleremo" lo usi tu.
Ricordatevi che il "pago, pretendo" funziona di più del "ti pago meno se mi fai aver più sconto":fico:
 
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dmgius84

Membro Attivo
Privato Cittadino
Cosa farei io: passo da un agente terzo, faccio proposta alle mie condizioni, mi accordo per la provvigione che mi vien chiesta senza chiedere sconti sulla stessa, ma chiedendo la possibilità di pagare il 50% subito (preliminare) ed il 50% a 365 giorni dal rogito se e solo se l'agente "furbetto" non chiede denari. La quota di provvigione resta da notaio fino a data x.

Cioè mi rivolgo ad un agente terzo per contattare la proprietà? Scusami non ho capito...
 

il_dalfo

Membro Senior
Professionista
Cioè mi rivolgo ad un agente terzo per contattare la proprietà? Scusami non ho capito...
Personalmente farei così nel momento in cui non mi fido di un AI (e di uno che sbandiera proposte altrui in barba a norme e deontologia, non mi fido): vado da un altro AI, gli indico l'immobile che intendo acquistare, e sottoscrivo proposta con lui/lei. Sulla provvigione non chiedo sconto ma la possibilità di pagarla in 2 tranche per tutelarmi a fronte di eventuali richieste del primo AI.
I 365 giorni dopo l'atto notarile quale termine per pagare la restante parte provvigionale, sono necessari per il decadimento dell'eventuale diritto alla provvigione che il primo AI potrebbe esercitare.

Si tratta di un metodo scortese nei confronti del primo AI, infatti ho scritto sopra anche la versione "pulita" cioè quella con clausola sospensiva sulla proposta altrui, da effettuare col primo AI.

non mi sembra che chi compri tolga niente a nessuno...paga il giusto..perchè bisogna fare tutti sti ghirigori?
La domanda non è chiara ma se ti riferisci all.art 1373 c.c. ecco la spiegazione: chi acquista con clausola sospensiva, di fatto chiede al venditore di non vendere ad altri per un determinato periodo (o in virtù di un evento incerto, ad esempio l'ottenimento di un mutuo, fino all'avverarsi dell'evento)
Ora, mentre all'aspirante acquirente non cambia nulla se non ottiene il mutuo (la proposta decade e di fatto nulla è dovuto) il venditore si ritroverà ad aver atteso del tempo senza poter vendere e di fatto perdendo eventuali possibilità di incassare il capitale, eventuali interessi sullo stesso, eventuali utili da investimenti da farsi col capitale, pagando eventuali tasse e costi (ICI/IMU/tasi/tari/spese condominiali/gas/luce/acqua etc etc) o metti anche che un mercato in calo porterebbe al venditore future proposte sempre più contenute.
In generale possiamo dire che si tratta di un contratto molto favorevole per l'aspirante acquirente e relativamente sfavorevole per il venditore. A tutela del venditore propongo appunto l'art 1373 del c.c. ossia la facoltà di recesso dello stesso fintanto che il contratto non si è perfezionato (ad esser precisini, la facoltà la propongo esercitabile fino a 48 ore prima del termine della sospensiva). E' cortesia (non obbligo) inserire le motivazioni che permettono il recesso al venditore, in questo caso consiglio di specificare che il venditore ha facoltà di accettare ulteriori nuove proposte per l'immobile se formulate a cifra pari o superiore rispetto alla proposta con clausola sospensiva.
Agli AI, per loro tutela, nelle eventuali successive proposte consiglio di inserire nelle note che il proponente è a conoscenza dell'esistenza di proposte formulate da altri e ovviamente che il venditore, anche con le nuove proposte, ha facoltà di recedere fintanto che il contratto non è perfezionato (fintanto che han clausole sospensive in essere).

Sembra laborioso ma non è nulla di che e gli effetti pratici sono:
- per chi vuol comprare senza soldi e chiede un mutuo, con la proposta accettata ha una cifra esatta da poter presentare in banca e date certe per poter premere sulla banca stessa.
- per il venditore c'è la possibilità di ricevere ed accettare più proposte subordinate a clausola sospensiva e la possibilità di vendere non viene meno.

Ovvio che nel momento in cui il venditore accettasse una proposta non subordinata a sospensiva, sarà cura dell'AI gestire (a proprio rischio) i tempi di comunicazione dei recessi di eventuali altre proposte esistenti e successivamente a questi dare conferma dell'avvenuta accettazione al proponente "favorito".
 

dmgius84

Membro Attivo
Privato Cittadino
Stavo raccogliendo psicologicamente le energie per andare a parlare con l'ai a discutere provvigione e proposta quando mi viene in mente di scrivere all'ai dell'altro appartamento (identico ma con box) fuori a 110k per il quale un mese fa mi disse "mi spiace ma è praticamente venduto, se salta le faccio sapere".

Scrivo e mi risponde che non è andato in porto e che quindi ci possiamo rivedere. Mi ricontatterà lunedì.

Sono felice per tre motivi: finalmente vado a discutere qualcosa che mi soddisfa a pieno, molto probabilmente avrò anche a che fare con un ai seria e, terzo più importante, forse finalmente mi libero da questa ossessione dell'acquisto della casa che mi accompagna giornalmente da più di un anno. Sono al limite anche perché, essendo un "fuori sede" non ho conoscenze "sincere", che possano rassicurarmi sull'iter quindi stare sempre sull'allerta mi ha stressato molto e ovviamente la paura di fare la ca##ata è sempre dietro l'angolo.

Vorrei sottoporvi una domanda diretta:
ho un contratto a tempo indeterminato a 1.5k netti al mese (13ª e 14ª) con 32k di liquidità. Considerando tutto: costi accessori, costo casa, etc .... sto facendo una ca##ata?
 

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