Cioè mi rivolgo ad un agente terzo per contattare la proprietà? Scusami non ho capito...
Personalmente farei così nel momento in cui non mi fido di un AI (e di uno che sbandiera proposte altrui in barba a norme e deontologia, non mi fido): vado da un altro AI, gli indico l'immobile che intendo acquistare, e sottoscrivo proposta con lui/lei. Sulla provvigione non chiedo sconto ma la possibilità di pagarla in 2 tranche per tutelarmi a fronte di eventuali richieste del primo AI.
I 365 giorni dopo l'atto notarile quale termine per pagare la restante parte provvigionale, sono necessari per il decadimento dell'eventuale diritto alla provvigione che il primo AI potrebbe esercitare.
Si tratta di un metodo scortese nei confronti del primo AI, infatti ho scritto sopra anche la versione "pulita" cioè quella con clausola sospensiva sulla proposta altrui, da effettuare col primo AI.
non mi sembra che chi compri tolga niente a nessuno...paga il giusto..perchè bisogna fare tutti sti ghirigori?
La domanda non è chiara ma se ti riferisci all.art 1373 c.c. ecco la spiegazione: chi acquista con clausola sospensiva, di fatto chiede al venditore di non vendere ad altri per un determinato periodo (o in virtù di un evento
incerto, ad esempio l'ottenimento di un mutuo
, fino all'avverarsi dell'evento
)
Ora, mentre all'aspirante acquirente non cambia nulla se non ottiene il mutuo (la proposta decade e di fatto nulla è dovuto) il venditore si ritroverà ad aver atteso del tempo senza poter vendere e di fatto perdendo eventuali possibilità di incassare il capitale, eventuali interessi sullo stesso, eventuali utili da investimenti da farsi col capitale, pagando eventuali tasse e costi (ICI/IMU/tasi/tari/spese condominiali/gas/luce/acqua etc etc) o metti anche che un mercato in calo porterebbe al venditore future proposte sempre più contenute.
In generale possiamo dire che si tratta di un contratto molto favorevole per l'aspirante acquirente e relativamente sfavorevole per il venditore. A tutela del venditore propongo appunto l'art 1373 del c.c. ossia la facoltà di recesso dello stesso fintanto che il contratto non si è perfezionato (ad esser precisini, la facoltà la propongo esercitabile fino a 48 ore prima del termine della sospensiva). E' cortesia (non obbligo) inserire le motivazioni che permettono il recesso al venditore, in questo caso consiglio di specificare che il venditore ha facoltà di accettare ulteriori nuove proposte per l'immobile se formulate a cifra pari o superiore rispetto alla proposta con clausola sospensiva.
Agli AI, per loro tutela, nelle eventuali successive proposte consiglio di inserire nelle note che il proponente è a conoscenza dell'esistenza di proposte formulate da altri e ovviamente che il venditore, anche con le nuove proposte, ha facoltà di recedere fintanto che il contratto non è perfezionato (fintanto che han clausole sospensive in essere).
Sembra laborioso ma non è nulla di che e gli effetti pratici sono:
- per chi vuol comprare senza soldi e chiede un mutuo, con la proposta accettata ha una cifra esatta da poter presentare in banca e date certe per poter premere sulla banca stessa.
- per il venditore c'è la possibilità di ricevere ed accettare più proposte subordinate a clausola sospensiva e la possibilità di vendere non viene meno.
Ovvio che nel momento in cui il venditore accettasse una proposta
non subordinata a sospensiva, sarà cura dell'AI gestire (a proprio rischio) i tempi di comunicazione dei recessi di eventuali altre proposte esistenti e successivamente a questi dare conferma dell'avvenuta accettazione al proponente "favorito".
