O

Oris

Ospite
Credo intendesse, amodo suo, far si che la rpomessa di promessa sia meritevole di tutela.

Il che, in effetti, sarebbe la soluzione più logica, ma non sono d'accordo qsulel conseguenze, perchè tornerebbe il problema del bassissimo impegno di una parte nei confronti dell'altra.

QUindi la tutela non dovrebbe, a mio parere comprendere l'eseguibilità, semmai la perdita sicura della caparra e il danno emergente ecc., quando c'è ed è provabile.
Se no è sempre un *****.io
 

leonard

Membro Senior
Agente Immobiliare
Professionista
NO, non lo è.

Una cosa ho capito in federazione, nulla di quello che viene fuori è logico, perchè devi accontentare tutti, accontentando tutti, non puoi fare scelte FORTI, essendo un sindacato, deve tutelare gli interessi della categoria (come pensa sia meglio) anche quelli sbagliati e controproducenti a lungo andare (lo so è un assurdo, ma credo di non aver sbagliato di molto).

Queste regolamentazioni dovrebbe farle un tavolo, cosa che devo dire si sta iniziando a fare, con le associazioni di consumatori, però tra questi ci sono molti che NON HANNO IDEA ALCUNA delle problematiche vere che si incontrano.

Quindi anche le soluzioni, saranno un po campate in aria.

D'altronde, come avrai capito, la prima preoccupazione è "la provvigione senza rischio" cosa lecita, ma per raggiungerlo usano "la via breve", usando la proposta per CHIUDERE, e non per APRIRE.

... e PRESTO e BENE sono talmente rari nella realtà.... :basito:


.......uhmm se mi peretti dissentire in una parte del tuo ragionamento che nell'inseme non fà una piega..... le associazioni devono tener conto di tutti non sarebbe naturale se non lo facessero ma sopratutto la magioranza decide stà a te gradualmente "mosca bianca" far sentire la tua voce e se ne sei convinto non farti piegare e sconfiggere in quanto il tempo è galantuomo.........oltretutto nessuno se nè è reso conto ma ormai in tutti i settori come accadeva un tempo si comincia a stringere accordi dato che ci si è resi conto che la juris sopratutto se calata dall'alto fà solo che danni..............
 

alcal

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sono quello che ha iniziato la discussione.

Dal numero elevatissimo di interventi di questi due gg mi pare di aver toccato un nervo scoperto.:D

Per prima cosa ringrazio tutti per le tante utili informazioni presenti nei vostri post.

Dalla mia prospettiva di possibile acquirente, che non è la vostra di AI (mi pare lo siate in maggior parte), vi confesso che ho però la sensazione di essere all'angolo.

Non mi pare sia la questione di una specifica agenzia con la sua particolare pda. A parte pochissime eccezioni, mi pare che la proposta che mi è stata presentata ha più o meno la stessa impostazione di qualunque altra oggi (inclusa quella dell'associazione di categoria) e cioè:
Proposta che diventa compromesso all'accettazione, la "vera" caparra che viene presentata come una sorta di "seconda rata", e riferimento a possibile successivo perfezionamento dell'accordo con successiva scrittura, che però è lasciato vago e non impegnativo per le parti, perchè altrimenti costituirebbe "promessa di promessa" e come tale sarebbe forse valida di per sè, ma non porterebbe alla maturazione della provvigione da parte dell'AI. Ho riassunto bene?

Quindi l'inghippo parrebbe nascere dalla volontà, da parte dell'AI, di assicurarsi quanto prima (e magari col minimo dei rischi) la provvigione. Questo non sarebbe un male assoluto, se non rendesse tutto più difficile, al punto da far apparire la mediazione dell'AI più un problema che un'opportunità e un supporto per le parti (come credo debba essere).

In sostanza: sarei di fronte a un compromesso a tutti gli effetti, da firmare subito "col sangue" :shock: (se voglio "bloccare" la casa), senza poter avere il tempo e l'opportunità di fare tutti i controlli che possono rendersi necessari nella situazione specifica.

Rischierei così caparra, provvigione per l'agente e magari anche un risarcimento danni (qualora fossi portato a rinunciare in virtù di qualche magagna inattesa)

Non me ne intendo più di tanto, le poche cose che so le ho principalmente imparate da voi, leggendo il Forum, mi pare che l'impostazione di Oris, Seroli e Spalti (scusate se dimentico qualcuno) appare lungimirante, attenta all'equilibrio economico della transazione e ai legittimi interessi di tutte le parti in causa, non solo quelle dell'AI.

Purtroppo non credo di poter essere io a proporre il "precontratto" all'agenzia in questione.

Insomma, in questo momento con questo sistema non vedo vie di uscita praticabili senza significativi rischi da parte dell'acquirente. L'agenzia potrebbe forse assumersi lei qualche rischio, con una proposta di vecchio tipo, che rimandi cioè esplicitamente al compromesso, per cui l'AI maturerebbe la provvigione al compromesso e non all'accettazione della proposta. Ma non penso che le agenzie siano disponibili a tanto.:occhi_al_cielo:

Oppure l'acquirente potrebbe prendersi il tempo necessario per fare tutti i controlli, e POI firmare (proposta o compromesso che sia). Ovvio che il rischio è quello che nel frattempo la casa venga venduta a qualcun altro, ma che fare altrimenti?

Uff vedo solo problemi, pian piano, mi sta passando la voglia di acquistare casa... :triste:

Domanda tecnica: una pda di questo tipo, cioè quella che diventa preliminare una volta accettata, oltre che registrata, può anche essere trascritta (dal notaio)?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Sono quello che ha iniziato la discussione.

Dal numero elevatissimo di interventi di questi due gg mi pare di aver toccato un nervo scoperto.:D

Per prima cosa ringrazio tutti per le tante utili informazioni presenti nei vostri post.

Dalla mia prospettiva di possibile acquirente, che non è la vostra di AI (mi pare lo siate in maggior parte), vi confesso che ho però la sensazione di essere all'angolo.

Non mi pare sia la questione di una specifica agenzia con la sua particolare pda. A parte pochissime eccezioni, mi pare che la proposta che mi è stata presentata ha più o meno la stessa impostazione di qualunque altra oggi (inclusa quella dell'associazione di categoria) e cioè:
Proposta che diventa compromesso all'accettazione, la "vera" caparra che viene presentata come una sorta di "seconda rata", e riferimento a possibile successivo perfezionamento dell'accordo con successiva scrittura, che però è lasciato vago e non impegnativo per le parti, perchè altrimenti costituirebbe "promessa di promessa" e come tale sarebbe forse valida di per sè, ma non porterebbe alla maturazione della provvigione da parte dell'AI. Ho riassunto bene?

Quindi l'inghippo parrebbe nascere dalla volontà, da parte dell'AI, di assicurarsi quanto prima (e magari col minimo dei rischi) la provvigione. Questo non sarebbe un male assoluto, se non rendesse tutto più difficile, al punto da far apparire la mediazione dell'AI più un problema che un'opportunità e un supporto per le parti (come credo debba essere).

In sostanza: sarei di fronte a un compromesso a tutti gli effetti, da firmare subito "col sangue" :shock: (se voglio "bloccare" la casa), senza poter avere il tempo e l'opportunità di fare tutti i controlli che possono rendersi necessari nella situazione specifica.

Rischierei così caparra, provvigione per l'agente e magari anche un risarcimento danni (qualora fossi portato a rinunciare in virtù di qualche magagna inattesa)

Non me ne intendo più di tanto, le poche cose che so le ho principalmente imparate da voi, leggendo il Forum, mi pare che l'impostazione di Oris, Seroli e Spalti (scusate se dimentico qualcuno) appare lungimirante, attenta all'equilibrio economico della transazione e ai legittimi interessi di tutte le parti in causa, non solo quelle dell'AI.

Purtroppo non credo di poter essere io a proporre il "precontratto" all'agenzia in questione.

Insomma, in questo momento con questo sistema non vedo vie di uscita praticabili senza significativi rischi da parte dell'acquirente. L'agenzia potrebbe forse assumersi lei qualche rischio, con una proposta di vecchio tipo, che rimandi cioè esplicitamente al compromesso, per cui l'AI maturerebbe la provvigione al compromesso e non all'accettazione della proposta. Ma non penso che le agenzie siano disponibili a tanto.:occhi_al_cielo:

Oppure l'acquirente potrebbe prendersi il tempo necessario per fare tutti i controlli, e POI firmare (proposta o compromesso che sia). Ovvio che il rischio è quello che nel frattempo la casa venga venduta a qualcun altro, ma che fare altrimenti?

Uff vedo solo problemi, pian piano, mi sta passando la voglia di acquistare casa... :triste:

Domanda tecnica: una pda di questo tipo, cioè quella che diventa preliminare una volta accettata, oltre che registrata, può anche essere trascritta (dal notaio)?

Ciao alcal,
grazie per aver scritto nuovamente sul forum innanzitutto. Il confronto col cliente è il nostro pane.;)
Comincio col rispondere a due delle tue domande sinteticamente:
- il preliminare (se la proposta diventa preliminare, è preliminare) lo puoi registrare e trascrivere
- la promessa di promessa è un atto nullo secondo la famosa sentenza dell'aprile 2009 (non c'entra il discorso provvigioni): è nullo il contratto.
Per il resto, non è un nervo scoperto bensì un motivo di 'discussione' o confronto che dir si voglia fra gli AI perchè la sentenza della cassazione ha sconvolto tecnicamente il modo di operare delle agenzie. Non credo, tuttavia, che tu debba avere particolari problemi o remore nell'acquisto, ci sono tantissimi AI corretti ed onesti che ti 'accompagneranno' fino al rogito seguendoti in tutti i passi da farsi.
Il discorso del precontratto è sicuramente interessante, tuttavia non pensare che una proposta in confirmatoria ti mandi alla cieca contro un treno in corsa: le federazioni stesse (migliaia di iscritti AI regolari) hanno predisposto una nuova modulistica che prevede la proposta divenire preliminare all'accettazione. Al di là che sia meglio o peggio, sicuramente è una cosa legale, che è stata considerata la migliore da professionisti del settore. Il mio non è uno spot alla federazione (quelle proposte io NON le uso), ma una considerazione obiettiva per farti capire che non ti devi confondere le idee e stare tranquillo.
Le proposte in confirmatoria creano un vincolo forte, ma questo non significa mancanza di tutela o controlli approssimativi. :stretta_di_mano:
 
O

Oris

Ospite
Io come avrai capito non sono d'accordo, e ho motivato abbastanza le mie ragioni, da diventare perfino rompiballe.

Poi è chiaro che il 90% delle volte va tutto bene, l'importante è non essere nell'10%.

Con il mio sistema nell'10% difficilmente ci cadi, se ci cadi ci cadi per disattenzione o leggerezza di chi hai incaricato di controllare il tutto, e anche se ci cadi puoi uscirne con danno relativamente basso.

Con un preliminare, in caso di querimonie, devi PERFORZA o raggiungere un accordo, transando, o ti rifai al giudizio della legge, perchè spesso molte difformità o situazioni non sono così risolvibili ne hanno ben specificate i responsabili, specie tra le parti, tutto diventa confuso e confondibile.... e ciao...

Queste le mie ragioni, tutte tese a tutelare le parti SOPRA il mio diritto alla provvigione, ch epretendo SOLO se mi sento di aver fatto tutto il possibile per evitare problemi alle parti.

Poi è veramente brutto, in caso di "scoperte brutte" nella fase dei controlli, DOPO aver fissato un comproemsso, dover ridiscutere le condizioni:

pensa alla scoperta di un girdino ch einvece di esser tutto di chi te lo stava vendendo è in effetti del vicino o di un lontano parente che NON LO VUOLE VENDERE.

TU hai comprto una villa di 500 mq con giardino di 500, ma un piccolo pezzo, ch eso, 50 mq di questo non sono quelli ch eti avevano indicato, con l ameravigliosa fontana ch eti è piaciuta tanto, ma altri 50, dietro il box, pieni di rovi e affacciati sulle fabbriche :D

Cosa fai rompi il compromesso? Su quali basi? Tu hai comprato come visto e gradito, ma non hai mica definito bene la porzione di giardino, almeno non abbastanza bene da includere anche quella parte che ti era piaciuta, la parte che ti aveva convinto all'acquisto.... tu hai comprato una casa di 500mq con 500 mq di giardino, STOP.
Infatti dalle pllanimetrie allegate si vede che quanto ti è promesso era correttamente indicato nelle catastali, era il proprietario a confondersi, convinto ch efosse suo...

E ora?

;)

Potrei continuare con mille esempi, che chiunque lavori DAVVERO conosce a menadito.

Un bravo mediatore sistema il tutto, in mille modi, ma dopo il COMPROMESSO è abbastanz adifficile far valere le proprie ragioni se una delle aprti si interstardisce...e via in causa!

Capisci perchè i controlli vanno fatti accuratametne PIRMA e perchè non basta una visura del casso?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Oris... tu dici cosa sensata, motivata e io non l'ho mai messa in dubbio o discussa. E' il messaggio che secondo me sta passando al privato che contesto: leggendo i post (e il privato ce lo conferma) si ha l'impressione che chi acquista attraverso una proposta/preliminare (o comunque no pre-contratto) brancoli nel buio o comunque vada allo sbaraglio.
Non è esattamente così...
Quando io acquisisco chiedo se ci sono donazioni di mezzo o problemi relativi all'urbanistica consigliando di fare una conformità urbanistica. Se il venditore non fa conformità subito, ma garantisce la regolarità stessa ne affronterà le conseguenze.
Io faccio versare doppia caparra (in 2 tranches ricordi? ;) per evitare il discorso del versamento ulteriore caparra: ma è un discorso tecnico), trattengo la prima fino al versamento della seconda tranche (99% delle volte davanti ad un notaio) ed in quel momento i controlli sono fatti. Tutelo o non tutelo? io credo di si... E' la prima cosa che faccio: il diritto alla provvigione è nato, ma credimi non è il primo obiettivo.
Tu mi fai esempi relativi all'impossibilità (non fraudolenta) che puo incontrare il venditore a vendere: non poter sanare, non poter regolarizzare ect...
Il mio compratore cosa rischierebbe? Mi versa caparra (1^ tranche), al momento del 2^ versamento il venditore non PUO' vendere. Che succede? Il compratore ha qualcosa da temere? E' il venditore che ha dei guai (da me avvisato PRIMA), non il compratore..
Fino al momento dei controlli non c'è passaggio di soldi effettivo...
 
O

Oris

Ospite
Purtroppo il messaggio è proprio quello, perchè spesso di fatto è così.

Il punto è che se va tutto bene, non ci sono probelmi, è se va male qualcosa che i problemi di cosa si è firmato vengono fuori.

Poi non è vero che è il venditore ad avere dei guai, i guai li hanno ENTRAMBI! (non farmi spiegare perchè, che lo sai benissimo e divento ancora più prolisso)

Ed è in questo caso che io ho qualche punto in più, a mio parere, se va tutto bene, anche un foglio di carta igenica con le impronte digitali è adatto ;)

Questo non significa che facendo la proposta compromesso si faccia una cosa illegale, o scorretta, capisci a me, è tutto perfettamente legale e corretto, non lo è però, secondo il mio personale sentire e secondo il mio modo di concepire il lavoro.

D'altronde non è l'unica cosa su cui sono controcorrente... ;) (che non significa affatto migliore, solo.. diverso).

;)
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Purtroppo il messaggio è proprio quello, perchè spesso di fatto è così.Il punto è che se va tutto bene, non ci sono probelmi, è se va male qualcosa che i problemi di cosa si è firmato vengono fuori.Ed è in questo caso che io ho qualche punto in più, a mio parere, se va tutto bene, anche un foglio di carta igenica con le impronte digitali è adatto ;)
Questo non significa che facendo la proposta compromesso si faccia una cosa illegale, o scorretta, capisci a me, è tutto perfettamente legale e corretto, non lo è però, secondo il mio personale sentire e secondo il mio modo di concepire il lavoro.D'altronde non è l'unica cosa su cui sono controcorrente... ;) (che non significa affatto migliore, solo.. diverso).;)

Lo so che quello era il messaggio :disappunto: e mi spiace che nessuno abbia postato niente per ampliare il confronto.
Esempio: Bianchi compra da rossi, rossi non può (OGGETTIVAMENTE) vendere perchè l'immobile è insanabile (ma perchè ha aspettato il giorno prima di vendere per saperlo???). Che succede? Siamo dal notaio: io ho in mano un assegno di caparra di 5000euro da consegnargli (altri 20000 ne dovrebbe prendere) lasciatomi al momento della proposta dove lui garantisce la regolarità urbanistica. Non la può garantire (non esiste il modo): il compratore cos'ha perso? niente... Può chiedere l'esecuzione del contratto? NO, perchè il venditore NON può in nessun modo sistemare le cose.
Il compratore avrà il doppio della caparra o prenderà l'immobile a nuove condizioni...
Col pre-contratto che succede?
 
O

Oris

Ospite
Il punto è che semplifichi troppo le cose, rendendole troppo semplici, se fosse vero quello che dici te NON ci sarebbe nemmeno un contenzioso sulle compravendite... ;)

Invece ce ne sono molti, in molti di questi sono coinvolti colleghi (mi risulta però che noi abbiamo una percentuale di incidenti molto più bassa dei notai, alemno a livello di premi pagati dalle assicurazioni professionali).

Nell'esempio di sopra, da me buttato li, tutto è in regola, tranne il fatto che chi compra pensava di comprare altro, ora tu mi dirai, "il giardino non è come lo voleva? AMEN!".... beh... io questo ragionamento preferisco farlo A MONTE di un compromesso, così magari si tratta con più libertà e senza fucili addosso.

Col precontratto al limite lasci la caparra e mandi in domo agente immobiliare e proprietario/acquirente, nessuno può dirti un bel nulla, con un compromesso.... ;)

;)

Potrei fare altri esempi, più specifici e "tecnici"...
 

Seroli

Membro Senior
Agente Immobiliare
Lo so che quello era il messaggio :disappunto: e mi spiace che nessuno abbia postato niente per ampliare il confronto.
Esempio: Bianchi compra da rossi, rossi non può (OGGETTIVAMENTE) vendere perchè l'immobile è insanabile (ma perchè ha aspettato il giorno prima di vendere per saperlo???). Che succede? Siamo dal notaio: io ho in mano un assegno di caparra di 5000euro da consegnargli (altri 20000 ne dovrebbe prendere) lasciatomi al momento della proposta dove lui garantisce la regolarità urbanistica. Non la può garantire (non esiste il modo): il compratore cos'ha perso? niente... Può chiedere l'esecuzione del contratto? NO, perchè il venditore NON può in nessun modo sistemare le cose.
Il compratore avrà il doppio della caparra o prenderà l'immobile a nuove condizioni...
Col pre-contratto che succede?

Eh no,
siamo davanti al Notaio, io ho in mano la proposta accettata in confirmatoria e dove sono i soldi che ho dato a me non interessa (compratore), io HO DIRITTO a comprare, se non posso comincio a farmi da una parte e comincio a denunciare tutti, poi si sta' a vedere................;)

Il venditore fa' uguale perchè certamente pensera' di aver ragione.

In mezzo c'è una proposta diventata compromesso di una paginetta scarsa.

o godi.......

Il tutto per cosa?
mah..........

Con il precontratto al limite ballano quelli di soldi, quelli della proposta e nulla di piu'.
 

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