Problema su compravendita

[setterx]

Buonasera, cerco di fare un esempio per togliermi un dubbio se possibile.

Mettiamo che metto in vendita una casa mediante agenzia. Arriva un potenziale acquirente, vede la casa e ci mettiamo a trattare per il prezzo. Troviamo un accordo e l'agente stipula la lettera inderogabile d'acquisto che entrambe le parti firmano. Viene depositato dall'acquirente un importo di garanzia di x mila euro il quale viene trattenuto dall'agenzia immobiliare fino a termine della vendita.

Nella lettera accetto che a carico mio siano le spese per la conformità urbanistica e catastale.
Incarico un tecnico il quale si rende conto che c'è un abuso edilizio non sanabile (esempio costruzione in zona a vincolo paesaggistico o altro) di cui nessuno era a conoscenza.

Comunico quindi all'agenzia del problema e che dobbiamo annullare il tutto.
Devo dare x + x mila euro all'acquirente in questo caso?

Grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao,
tendenzialmente sì, ovvio che il tutto dipende da come verrà formulata la proposta di acquisto.
Potreste anche prevedere che la somma versata sia acconto e non caparra subordinando la efficacia della proposta al positivo espletamento di tutte le verifiche urbanistico ed edilizie.
Si potrebbe, perché no, ipotizzare la rimessione in pristino dei luoghi (e quindi la eliminazione dell'abuso) per poi procedere alla vendita. Dipende dal tipo di abuso.
Le soluzioni astratte sono molte.

 

[cristian casabella]

Buonasera, cerco di fare un esempio per togliermi un dubbio se possibile.

Mettiamo che metto in vendita una casa mediante agenzia. Arriva un potenziale acquirente, vede la casa e ci mettiamo a trattare per il prezzo. Troviamo un accordo e l'agente stipula la lettera inderogabile d'acquisto che entrambe le parti firmano. Viene depositato dall'acquirente un importo di garanzia di x mila euro il quale viene trattenuto dall'agenzia immobiliare fino a termine della vendita.

Nella lettera accetto che a carico mio siano le spese per la conformità urbanistica e catastale.
Incarico un tecnico il quale si rende conto che c'è un abuso edilizio non sanabile (esempio costruzione in zona a vincolo paesaggistico o altro) di cui nessuno era a conoscenza.

Comunico quindi all'agenzia del problema e che dobbiamo annullare il tutto.
Devo dare x + x mila euro all'acquirente in questo caso?

Grazie

devi pagare anche le provvigioni all'agenzia...poi per il doppio della caparra, magari con l'acquirente puoi trovare un accordo diverso

 

[francesca63]

Troviamo un accordo e l'agente stipula la lettera inderogabile d'acquisto che entrambe le parti firmano.

Quella che chiami “lettera inderogabile” è un contratto.
Se non puoi rispettarlo dovrai rendere il doppio della caparra , e pagare comunque l’agenzia.
Proprio per questo motivo è consigliabile fare i controlli prima di mettere in vendita un immobile, o, in caso contrario, inserire nel contratto clausole chiare in merito, per evitare inadempimenti.

 

[Carlo Garbuio]

Devo dare x + x mila euro all'acquirente in questo caso?

+ la fustigazione per tutte le parti coinvolte

un approccio simile comporterà sicuramente altri problemi e probabilmente ancora più gravi di quanto attualmente prevedibile

le regolarizzazioni
vanno effettuate prima di mettere in vendita o comunque
devono, e possono, essere definite nei tempi e nei costi
vanno effettaute da professionisti qualificati e competenti
sono a carico di chi vende che ne deve conoscere nei dettagli
...
così si evitano tanti problemi

tutte le possibili alternative sono rischiose e le contromisure ipotizzabili non garantiscono mai a sufficienza, soprattutto se il modo di approcciarsi al mercato è quello presentato nel post = lavoro per gli avvocati

Nella lettera accetto che a carico mio siano le spese per la conformità urbanistica e catastale.

in pratica accetti un tuo onere alla cieca, all'agenzia va bene e pure all'acquirente
E' chiaro che questo problema, e questo modo di fare, ha influito e influirà sulle tue attese e su tutte le tue azioni .
Hai agito inconsapevolmente con tutta la responabilità a tuo carico

incarico un tecnico il quale si rende conto che c'è un abuso edilizio non sanabile (esempio costruzione in zona a vincolo paesaggistico o altro) di cui nessuno era a conoscenza.

nessun non professionista era a conoscenza e/o non si è preoccupato ed e è giuto che ne risponda
Perchè se poi il tecnico trova questo abuso edilizio non sanabile ... allora vuol dire che c'era e si poteva conoscere e agire di conseguenza

Comunico quindi all'agenzia del problema e che dobbiamo annullare il tutto.

magari con una telefonata o con una vista veloce ... meglio con raccomandata così si possono definire con maggiore certezza tutte le tue responsabilità

 

[setterx]

Tranquilli ho impostato volutamente la discussione al contrario, io sono quello che compra. L'ho fatto per raccogliere la necessaria acredine che si crea nei forum e poterla successivamente riversare verso coloro i quali eventualmente hanno commesso errori. Ad ogni modo era solo una ipotesi, non un fatto accaduto. Grazie comunque per le risposte.

 

[Carlo Garbuio]

L'ho fatto per raccogliere la necessaria acredine che si crea nei forum e poterla successivamente riversare verso coloro i quali eventualmente hanno commesso errori.

anche questo è un modo con cui si sceglie di operare, ad ognuno le proprie responsabilità

 

[Bagudi]

Nella lettera accetto che a carico mio siano le spese per la conformità urbanistica e catastale.

E' obbligatorio accettare, perchè è legge.
Se vuoi vendere, l'immobile deve essere conforme.

Incarico un tecnico il quale si rende conto che c'è un abuso edilizio non sanabile (esempio costruzione in zona a vincolo paesaggistico o altro) di cui nessuno era a conoscenza.

I proprietari continuano a non rendersi conto che i nodi arrivano al pettine comunque, e che il 95% degli immobili datati ha qualche difformità o abuso.
La maggior parte sono sanabili, quelli insanabili sono pochi ma tremendi...

 

[setterx]

Sì esatto Bagudi, il problema non è solo il sanabile o meno, sono anche i tempi. Soprattutto quando ci sono mutui di mezzo pronti per essere concessi oppure affitti che si interrompono con la previsione di poter andar ad abitare nella casa acquistata. Se mai ne uscirò, mai e mai più nella mia vita mi rimetterò a compravendere una casa, su questo potete starne certi.

 

[Carlo Garbuio]

la necessaria acredine che si crea nei forum

vedo che lo staff non ritiene offensivo questo passo.
acredine
che sia una conferma di quello che veramente è questo forum o dei suoi obiettivi?
aspettiamo gli sviluppi, magari si tratta solo di una svista e ora spiegano meglio