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  1. alice30980

    alice30980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve ho un quesito:
    devo effettuare un preliminare d'acquisto in cui 5000 euro sono di caparra confirmatoria a 75000 di anticipo, la casa viene acquistata in comproprietà per me prima casa e per il mio compagno seconda casa. Cosa devo dare all'agenzia per la registrazione del preliminare dovendo comprare da costruttore (per la cronaca la casa è già ultimata), l'agenzia mi scrive:
    "in risposta alla sua domanda sui 75.000,00 euro dati in conto prezzo,come potrà vedere dalla copia del compromesso inviatole dalla procuratrice ,
    sono già gravati dell' IVA quindi non deve pagare niente altro che la tassa fissa (euro168,00) e lo 0.50 della caparra confirmatoria (euro 25,00).
    Per quel che concerne le marche da bollo ,dovrà acquistare n° 12 marche da euro 14,62 cad."
    è giusto che io paghi al costruttore-venditore l'IVA dell'anticipo?e lo 0.5 sui 5000 (25€) poi come li recupero?e suprattutto: l'IVA sui 5000 chi li paga?
    scusate le mille domande ma questo questioni mi risultano decisamente strane
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L' IVA sulla caparra confirmatoria non si paga.
    Lo 0,50% lo recuperi al momento dell'atto, i bolli NO.
    M a sono due le cose decisamente strane del tuo post...
    Caparra €. 5000 , acconto prezzo €. 75.000...vuol dire che a fronte di una perdita di 5000 euro puoi o il venditore puo' rescindere il contratto ( e a mio parere come risarcimento e' pochino ;) ).
    Non parli di fidejussione sulle somme versate ( 80.000 €. ), ricorda che sono obbligatorie per le imprese costruttrici, soltanto per gli immobili il cui permesso di costruire è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005. Quindi fai attenzione...personalmente la richiederei sempre, e se il costruttore non la da' molla il colpo...e' meglio rimpiangere una casa non acquistata che la perdita dei risparmi di una vita.
    Senza fidejussione ( bancaria e' meglio, se assicurativa deve essere in prima escussione...e fai comunque una telefonata di controllo..sammai ;) ), l'atto e' nullo e puo' essere invalidato a semplice richiesta...!!
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, allora andiamo per gradi , prima di tutto i 5.000 euro di caparra confirmatoria dovrebbero essere stati computati nel compromesso che dovrai firmare come " in conto prezzo " se non è stato menzionato fallo inserire.
    Poi state acquistando una casa di nuova costruzione ma già realizzata ed accatastata, in comproprietà con il tuo compagno quindi al 50% di proprietà.
    Allora è normale che tu paghi l'IVA sugli acconti prezzo , logicamente questi devono essere corrispondenti alla fattura emessa, però poichè tu usufruisci di agevolazione prima casa , l'IVA applicata alla tua quota di pagamento è del 4% ( agevolata ) mentre per il tuo compagno se si tratta di seconda casa l'IVA applicata sarà del 10% ( nel caso di acquisto di casa di lusso sarà del 20% per tutti e 2 ) quindi voi avete versato € 5.000 e ne verseete i € 75.000 totale €*80.000
    dovrete avere quindi 2 fatture dell'importo totale di € 40.000 ma con l'IVA applicata in percentuale diversa.
    per quanto riguarda le spese di registrazione :

    Imposta di registrazione preliminare €168,00 in misura fissa
    Imposta catastale per l'acquisto di 1° casa di nuova costruzione si paga la somma di € 129,11 in misura fissa
    ma per l'acquisto di seconda casa si paga 1% del prezzo dichiarato -
    Imposta ipotecaria € 129,11 in misura fissa
    nel vostro caso lo 0, 50 non deve essere pagato in quanto pagate l'IVA.
    12 marche da bollo da € 14,62 ? scusa ma cosa state registrando l'editto di Milano , tieni presente che si appone 1 marca ogni 4 facciate uso bollo .
    Spero di essere stato chiaro e sopratutto di non aver dato indicazioni sbagliate , ti consiglio comunque di fare un passaggio dal commercialista per avere chiarimenti in merito alla questione della duplice tassazione 1° e 2° casa.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    La casa è già finita, quindi la fidejussione non è dovuta, no ?
     
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo ha riportato qui.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto, non è dovuta.
    E' dovuta solo la polizza postuma decennale.
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    casa ultimata...e' accatastata? non lo dice...hanno dato il fine lavori? non sisa ...ora se tutto questo non c'e' rientriamo nella normativa...viceversa se vende costruttore...la casa e' accatastata ma rogiti fra 3 mesi? 2 mesi? boh
    personalmente a un costruttore do una somma simile solo al rogito contestualmente al resto...informati se esiste mutuo residuo e dove? se sul terreno o solo su altri appartamenti...
    e ripeto se la casa e' ultimata poco importa..se non c'e' la fine cantiere e il rogito a brevissimo

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    P.S. Vorrei ricordare di quei risparmiatori a cui sono state vendute azioni di Parmalat sino a pochi giorni dal fallimento...potrei portare esempi a gogo ma non tediamo nessuno

    Aggiunto dopo 9 minuti :

    questo e' quanto dice il decreto....
    Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito denominato anche “d.lgs”) prevede una specifica forma di tutela
    per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente
    una fideiussione(G) a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

    Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un
    intermediario finanziario abilitato, a
    garanzia di un importo pari alle somme e/o
    al valore di ogni altro eventuale
    corrispettivo che il costruttore abbia già
    riscosso o, secondo i termini e le modalità
    stabilite nel contratto preliminare, debba
    ancora riscuotere dall’acquirente prima del
    trasferimento della proprietà.
    La garanzia pertanto dovrà coprire:
    - le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già
    acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
    - le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifi-chi il trasferimento della proprietà, cioè prima del
    rogito definitivo(G).

    La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è
    destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il
    trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Esempio da Fonte Il Notariato
    b) se in un atto di compravendita il costruttore vende un
    edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
    - un versamento al rogito di € 150.000,00;
    - accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in
    corso di € 100.000,00;
    - saldo al momento del rilascio dell’agibilità, quando il fabbricato è già venuto ad esistenza, per € 50.000,00;
    la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi
    € 250.000,00.

    Era giusto per chiarire;)
     
  8. alice30980

    alice30980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora per la precisione la casa è già accatastata e tutte le altre villette del complesso sono state già rogitate. Il mio preliminare è previsto per la settimana prossima mentre il rogito per fine luglio.
    Allora scusatemi se ho ben capito per il mio caso per la registrazione del compromesso devo pagare i €168,00 fissi più 3,72 come imposta speciale(tasse speciali?) e le varie marche da bollo?
    ed infine pago l'IVA sulla caparra a parte?
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro ( datati al giorno del preliminare o dopo ..ma non prima ) , la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.la vendita è soggetta ad IVA ( essendo venditore un costruttore ) , è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa " il 50% della tua quota di acconto " , 10% per la seconda casa "il 50% della quota di acconto tuo marito ", 20% per le case di lusso).Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad IVA , l'imposta di registro pagata sulla caparra non potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (come i 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare).
    Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.
    Oltre a queste somme si dovranno aggiungere 168€ come imposta fissa e 3,72€ come tributi speciali per ogni copia del contratto che verrà restituita dall’ agenzia delle entrate .

    Per il resto erano solo chiacchere il liberta' fra colleghi;)
     
    A teiemca e alice30980 piace questo messaggio.
  10. ale1977

    ale1977 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Anch'io ho pagato 12 marche da bollo: 2 sul preliminare (4 facciate ma più di 100 righe) e due sugli allegati piantina appartamento e piantina cantina (da noi serve la marca da bollo da 14,62 anche sugli allegati) per tre copie (acquirente, venditore e Ade).
     

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