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  1. gabriele81ce

    gabriele81ce Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve sono in affitto da 11 mesi in una mansarda,accatastata come A2, e per la quale ho residenza, allacciò gas e tutto quanto sia attivabile ad una qualsiasi civile abitazione.

    Pochi giorni fa,per caso,ho visto il progetto di costruzione,nel quale da concessione edilizia è espressamente riportato che tale abitazione è un 'sottotetto ispezionabile' e sempre da concessione è senza tramezzature.

    È possibile che sia stato semplicemente accatastato come A2? È un abuso? A cosa vado incontro? È il proprietario a cosa va incontro? Io non vorrei fargli denuncia perché è comunque una brava persona che conosco da tempo,ma volevo sapere se io non dico niente e mi tengo la situazione così com'è,lui potrebbe avere lo stesso problemi?

    Grazie
     
  2. enzo6

    enzo6 Ospite

    Il fatto che quando è stato costruito l'edificio fosse un sottotetto non significa che dopo non potesse essere trasformato in appartamento.
    Sei sicuro sia A2 e non C2 ?
     
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  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì, potrebbe essere stato accatastato come civile abitazione in corso d'opera o successivamente.
    Comunque nel contratto di affitto è obbligatorio inserire i dati catastali. Da lì dovresti riuscire a capire la reale destinazione catastale del tuo appartamento.

    In ogni caso tu non rischi nulla.
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    potrebbe richiedere una visura catastale
     
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  5. gabriele81ce

    gabriele81ce Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho parlato col proprietario (che ripeto, conosco da anni) e mi ha detto che effettivamente si tratta di un sottotetto ispezionabile, che pero' lui ha accatastato come A2, proprio per poterlo fittare.

    Ovviamente mi ha detto che è per questo che mi ha fatto un prezzo di favore (effettivamente pago 390 euro al mese, quando da noi, un'appartamento del genere si fitta a circa 600 euro). Mi ha detto che il problema potrebbe averlo lui, quando lo deve vendere, ma per il fitto, puo andar bene.

    Ha detto che ha fatto l'accatastamento in A2, proprio per darmi la possibilità di fare la residenza e tutti gli allacci.

    Diciamo che io mi fido di lui, ed il prezzo è buono. L'unica cosa è capire se effettivamente come dite voi, io non rischio nulla, e se tantomeno anche lui rischia qualcosa.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un abuso.
     
  7. enzo6

    enzo6 Ospite

    se sei iin un sottotetto senza rapporto aereoilluminante e condizione igieniche/urbanistiche che lo possano ritenere un appartamento non dovresti neppure aver ottenuto la residenza.
    Comunque stai tranquillo.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi chiedo come possa aver accatastato A2. Premetto, non che a te interessa e non influisce qualcosa però la cosa mi incuriosisce e provo a fare delle premesse tanto per trovare una logica in questa cosa. Mi pare di capire sia di nuova costruzione. Come ha fatto a richiedere il nuovo accatastamento mi piacerebbe saperlo. Perché non può essere richiesta una variazione di uso abitativo, da C2 a A2, perché quando è stata richiesta la licenza edilizia, si parla di volumi massimi che verranno destinati all'abitativo e quelli per altri usi, e queste condizioni non possono essere modificate. Che lui abbia attrezzato con gli impianti quindi come abitativo un immobile per altri usi non consente di avere la variazione di destinazione d'uso oltre poi bisogna che verificare se ci sono le condizioni oltretutto, parlo di altezze ecc. ecc. ecc. Quell'ispezionabile mi fa pensare ad una partenza bassa. Boh! mi piacerebbe un parere di sales.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In attesa di sales, o altri amici geometri, vi segnalo sull'argomento la discussione simile, dove si racconta come un C2 sia diventato A2:
    http://www.immobilio.it/threads/accatastamento-e-tassazione-per-un-sottotetto.27465/page-2

    Sarei propenso a immaginare qui la seguente risposta:
    1) Il catasto originariamente è nato per fini fiscali, e conseguentemente non aveva fino a poco tempo fa finalità probatorie. Per la AdT valevano le caratteristiche intrinseche ai fini fiscali: se il sottotetto era tramezzato, con bagno e cucina, ad un controllo della AdT (o a fronte di un nuovo accatastamento) veniva classificato secondo i parametri DOCFA, come abitazione A3 o A2 a seconda della consistenza e delle dotazioni.
    2) Sicuramente da quando è stata resa obbligatoria la congruenza tra concessioni urbanistiche, planimetrie catastali, e planimetrie di fatto, sono inevitabilmente venutesi a creare delle anomalie a livello catastale.
    (ricordate le circolari che prima dicevano che comunque non era obbligatorio richiedere la variazione se le modifiche reali non mutavano i criteri x il calcolo della consistenza , vedi tramezza in posizione diversa; subito dopo una in direzione opposta che si allineava alla pretesa dell'allineamento sempre e comunque)
    3) In passato si diceva che il catasto, accatasta di tutto, perchè comunque si creava una rendita fiscale aggiuntiva.
    4) Non so se anche oggi per un passaggio da C2 ad A2 sia richiesta dal catasto stesso la concessione edilizia.

    In risposta a gabriele, anch'io penso che lui non abbia alcuna conseguenza diretta: l'abuso semmai verrebbe contestato al proprietario, nel qual caso potrebbe secondariamente conseguire anche la ordinanza di sgombero. Ritengo la probabilità della cosa del tutto remota.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Antonello: sempre telegrafico ma efficace.
    Con il primo no rispondi alla domanda: come hanno fatto ad accettare il passaggio da C2 ad A2?. Semplicemente prendono atto delle indicazioni sommarie indicate in planimetria
    Con la seconda risposta, confermi che potrebbe scaturire una ordinanza di sgombero: resta da sapere se controlli od esposti siano frequenti.
    Gabriele è conscio del vantaggio economico ma anche del rischio potenziale.
     
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  12. gabriele81ce

    gabriele81ce Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi nella peggiore delle ipotesi, mi chiederanno di andar via da li, nonostante sia abitabile la casa (sia per questioni igienico-sanitarie, sia per altro...essendo una nuovissima costruzione, tra l'altro fatto con materiali di qualità e risparmio energetico, tipo infissi, inferriate, porte blindate etc etc).

    io spero non accada, anche se la situazione non è del tutto legale, perchè poi mi troverei ad andare in affitto altrove e pagare non il doppio, ma quasi

    allo stesso tempo mi dispiacerebbe troppo per il proprietario, perchè mi sta facendo un grande favore, nonostante abbia pagato un bel po per realizzare quella struttura. Alla fine sta fittando semplicemente per recuperare qualcosina, ma non è che sta lucrando.

    Ovviamente resta l'idea, che è un abuso, e che se tutti passassero sopra queste cose, l'italia non migliorerà mai....ma forse questa cosa sta bene a tutti, pur di risparmiare qualcosina, sopratutto in questo periodo.

    In definitiva, a me arriverebbe lo sgombero, ma non una multa giusto? ed invece al proprietario? multa, o cosa ?
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sono contrario come te al lassismo ed alla propensione all'abusivismo.

    Nel tuo caso mi sembra però si sia di fronte ad una certa ottusità delle regole scritte: sembra tu dica che l'alloggio avrebbe tutte le caratteristiche d'igiene (rapporto 1/8 di superficie aeroilluminante) , e che l'altezza media rientra nei limiti ammessi.
    Questi sono casi di abuso che chiamerei amministrativo: e probabilmente un giorno il proprietario potrebbe regolarizzare pagando oneri in sanatoria.
    Non ci troviamo cioè di ronte al caso di un palazzo di N piani, realizzato in zona vincolata, senza permessi, ecc

    Ti cito il mio caso: il costruttore ci vende l'alloggio all'ultimo piano compreso il sottotetto, che non era riuscito a farsi autorizzare come abitabile.
    Viene la legge di condono o recupero sottotetti, non ricordo: sta di fatto che tutti i proprietari ultimo piano recuperano questo sottotetto, e pagano il condono. Siamo a posto? Non è detto: qualcuno sostiene che il Comune abbia fatto come Ponzio Pilato: ha concesso il condono, ma non ha mai emesso una abitabilità specifica per questi locali. Vale quella della globale casa o è necessaria una specifica: non si sa. I geometri locali hanno a suo tempo chiesto un incontro per chiarimenti al Comune. La risposta è stata: non stiamo ad approfondire troppo, La situazione è al limite dell'interpretazione, noi non indaghiamo, voi non sollevate il problema. W l'Italia.
     
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  14. gabriele81ce

    gabriele81ce Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ecco...l'hai detto tu: VIVA L'ITALIA. tutto sta bene a tutti...è sbagliato, ma è cosi, ed io sono il primo che sta sbagliando, ma a vantaggio di un 50% di sconto sul fitto.

    sono molto legato al proprietario, e allo stesso tempo mi preoccupo per lui. ad ogni modo, sembra che , come dici tu, è un illegalità "amministrativa"... a sto punto, spero ad un condono futuro, dove tutto venga sanato e problema risolto all'italiana

    ps: sembrerebbe che sia stato costruito un semplice sottotetto e non un appartamento residenziali, perchè era finita la cubatura (si tratta di un ampliamento costruzione... praticamente un piccolo fabbricato di 3 appartamenti, di cui il terzo ed ultimo è il sottotetto in questione)
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Certamente è così: e tecnicamente è un abuso edilizio vero e proprio, non solo amministrativo, sia chiaro.
    Ma poi ti fanno la legge sul recupero dei sottotetti, addirittura concedono un innalzamento max 1 mt delle falde, e ti concedono la variazione urbanistica (ovviamente onerosa) , e tutto rientra a posto.

    Allora mi chiedo perchè non prendano atto da subito che i sottotetti comunque vengono ad esistere: tanto vale conteggiarli subito nella cubatura, definirne le caratteristiche minime e max, e imporre ab origine le caratteristiche abitative necessarie: è in questo senso che li chiamo abusi amministrativi, nel senso che sono legati solo alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione, non a vincoli geologici, paesaggistici, distanze dai vicini o dalle vie ecc.
    Altro esempio sono le famose verande sui balconi: tecnicamente erano abusive: poi ne hanno preso atto, e vengono accettate, magari spillando un pò di soldi, purchè siano "removibili" e non costituiscano un aumento di cubatura permanente.....:

    Mi sembra si guardi alla pagliuzza, e non si vogliano vedere le travi nell'occhio. Vogliamo dare priorità ed attenzione ai mostri edilizi sui litorali? Ai sotterfugi per rendere edificabili zone classificate a parco per ampliare l'ospedale di Veronesi, che avrà bisogno nell'intorno di edilizia accessoria strumentale ed abitativa, sui terreni di un certo Ligresti, facendo recuperare ad Unicredit miliardi di prestiti incauti ?....
    Tiri su una tramezza per realizzare due stanzette per i figli e commetti un abuso: hai aumentato, a pari superficie, i vani.
    Tiri su un intero comprensorio abusivo a scopo speculativo, e si mettono a discutere, a lavori ultimati, (perchè non lo hanno visto nemmeno costruire) se debba essere demolito o no! :disappunto:
    Passano gli anni e va a finire che il tutto viene legalizzato.
     

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