Validità preliminare di compravendita non registrato

[Luna_]

Io ancora sono curiosa di sapere chi le ha consigliato la diffida ad adempiere.....

 

[Avv Luigi Polidoro]

Da quel che si può capire in un forum, nessuna possibilità; concordo.

 

[LAURA.CIR]

Faccio l'avvocato del diavolo........ non è che Cristina Venezia 2, è inadempiente perché a richiesta della Parte venditrice (con lettera raccomandata) di presentare all'atto alla data stabilita nel preliminare, la stessa non è stata in grado di adempiere (non gli è stato concesso il mutuo???? ...è a richiesto più tempo per le formalità che non gli è stato concesso????)

 

[CristinaVenezia2]

Grazie avv. Luigi Polidoro e grazie a tutti i membri del forum che hanno partecipato attivamente e con interesse a questa discussione che per me è stata utilissima a comprendere meglio la mia situazione. Luna trova le risposte alle sue cortesi domande nei post precedenti, non vorrei ripetermi per non annoiarvi.
E' corretta l'osservazione di Laura.cir, in effetti i problemi derivanti da questo immobile di provenienza donativa hanno allungato di molto i tempi, ma il contratto preliminare è tuttora giuridicamente vincolante, vedi post precedenti.
Ho capito che "la casa me la devo scordare", peccato.... altrimenti vi avrei invitato tutti ad un brindisi nella terrazza sul mare. Comunque la cosa più importante è, come sostenete voi, di "riavere indietro i soldi" e di avere un equo indennizzo per i gravi danni subiti, sperando che i tempi giudiziari non siano particolarmente lunghi. Per mia soddisfazione morale spero comunque che la responsabilità del notaio P.D. sia accertata dagli organi competenti e sia sanzionata, al fine che la sua condotta professionale non determini più queste gravi situazioni. Seguirò con attenzione le altre interessanti discussioni del forum, nella speranza di dare il mio piccolo contributo. Nel ringraziarvi ancora, vi saluto cordialmente Cristina

 

[ludovica83]

Grazie avv. Luigi Polidoro e grazie a tutti i membri del forum che hanno partecipato attivamente e con interesse a questa discussione che per me è stata utilissima a comprendere meglio la mia situazione. Luna trova le risposte alle sue cortesi domande nei post precedenti, non vorrei ripetermi per non annoiarvi.
E' corretta l'osservazione di Laura.cir, in effetti i problemi derivanti da questo immobile di provenienza donativa hanno allungato di molto i tempi, ma il contratto preliminare è tuttora giuridicamente vincolante, vedi post precedenti.
Ho capito che "la casa me la devo scordare", peccato.... altrimenti vi avrei invitato tutti ad un brindisi nella terrazza sul mare. Comunque la cosa più importante è, come sostenete voi, di "riavere indietro i soldi" e di avere un equo indennizzo per i gravi danni subiti, sperando che i tempi giudiziari non siano particolarmente lunghi. Per mia soddisfazione morale spero comunque che la responsabilità del notaio P.D. sia accertata dagli organi competenti e sia sanzionata, al fine che la sua condotta professionale non determini più queste gravi situazioni. Seguirò con attenzione le altre interessanti discussioni del forum, nella speranza di dare il mio piccolo contributo. Nel ringraziarvi ancora, vi saluto cordialmente Cristina

Tienici informati sul proseguo e gli sviluppi, un po' come fanno tutti, in modo tale che possa anche essere utile ad altri... visto che andrai in giudizio.
Non è bello da dirsi ma anche i costi... almeno indicativi di un giudizio di questo genere e i tempi di attesa che ti prospetta il legale... possibilmente.

 

[CristinaVenezia2]

Certamente, vi terrò informati su tutto, a presto Cristina

 

[Bastimento]

Non credo di aggiungere niente di particolare, ma a fronte di certe affermazioni ed aspettative di cristina, mi permetto di dare alcune risposte, magari non tecnicamente perfette, ma sufficientemente indicative della situazione.
1) Possibilità che il giudice revochi la compravendita.
La risposta è no, e non è un assurdo. Gli aspetti che la legge deve tutelare sono due:
i diritti del terzo acquirente, ed i tuoi, che però non hai trascritto il preliminare.

La trascrizione è proprio lo strumento che impedisce che avvenga questo scavalco. Di fronte ai due contendenti, il c.c. fa la scelta di dare priorità a chi trascrive prima, in questo caso l'acquirente finale attuale.
I tuoi diritti quindi sono solo privatistici nei confronti del venditore, che dovrai citare per riavere la caparra ed eventuali danni (sempre che nella realtà tu non risulti inadempiente), ma l'immobile resta all'attuale acquirente.

2) Azione legale contro il notaio: a parole sembra effettivamente essere stato molto superficiale ed irresponsabile: ma nei fatti non mi pare di aver letto che lui abbia controfirmato alcunchè nella fase del preliminare. Qui non credo tu te la possa cavare solo con testimonianze, e con le tue mail, o riportando le sue parole: solo se il notaio si è esposto sottoscrivendo atti che risultano come prova di inadempienza, potrai trascinarlo in una causa.

 

[Rosa1968]

Io però un tentativo di trappola lo attiverei.
Egregio notaio tal de tali non mi ha ancora inviato la fattura per la stesura del preliminare avvenuto presso il suo studio con la sua presenza in data ..... Con i signori oltre che alle visure dell'immobile oggetto della scrittura. Vediamo cosa risponde via mail e alla sua cordiale attenzione. Se chiamano inventare una scusa e dire guardi mi risponda via mail e mi raccomando alleghi l'onorario.

 

[CristinaVenezia2]

Grazie Bastimento, sei stato molto chiaro, con questa esperienza ho imparato che la trascrizione è fondamentale per tutelarsi, ma pochi lo sanno, anche perchè non è obbligatoria. Quindi, se non ho capito male, se si registra il contratto e non lo si trascrive non si è pienamente tutelati ..... A tal proposito vi volevo porre alcuni quesiti per meglio comprendere la normativa in materia.
1) Se il mio preliminare fosse stato solo registrato e il notaio avesse comunque rogitato in quanto convinto della scadenza dei termini, cosa sarebbe successo?
2) Se il mio preliminare fosse stato registrato e anche trascritto e il notaio avesse comunque rogitato.....?
3) Ci sono dei motivi per cui io potrei essere considerata inadempiente, visto che ho sempre dimostrato la volontà di acquistare il bene, oltre i termini indicati nel contratto, senza avere risposte dalla venditrice, al punto da essere stata costretta, su consiglio di altro notaio, ad inviarle la diffida ad adempiere il contratto, sotto riportata, e considerato che il contratto è tuttora giuridicamente vincolante per le parti? A tal riguardo vedi post precedenti in cui riporto le normative.
"Gentile sig.a G.H., non avendo lei mai dato riscontro alle mie mail, trattenendosi la caparra confirmatoria di E. 100.000 senza dar seguito alla vendita del suo immobile dimostrando in questo modo di non agire in buona fede, con la presente La intimo e diffido ad adempiere il contratto di preliminare di compravendita a tutt'oggi valido per legge, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c., entro e non oltre 30 giorni dal ricevimento della presente, presentandosi (data da concordare) per il rogito dell'appartamento di Jesolo di Via L..... presso il notaio E. M. ........
Le ricordo che io ho sempre avuto un comportamento corretto e ho sempre dimostrato la volontà di acquistare il bene, nonostante tutti i problemi legati alla provenienza donativa dell'immobile, di cui sono venuta a conoscenza, tramite gli Istituti Bancari, successivamente la stipula del preliminare. Vizi lesivi a causa dei quali gli Istituti di Credito non erogano i mutui. Sono anche venuta a conoscenza, tramite l'amministrazione condominiale, che sul suo immobile gravano altri vizi, e questo è uno dei motivi per cui lei ha deciso di venderlo, ma di questo ne parleremo di persona. Inoltre ci saranno a breve, altre importanti spese da sostenere, che lei non mi ha reso noto. Ciò nonostante ho sempre dimostrato l'interesse ad acquistare il bene, nonostante le mie difficoltà economiche, facendomi aiutare dai miei familiari, agendo con trasparenza, correttezza e buona fede. Non ho soddisfatto la sua richiesta di saldare l'intero prezzo dell'immobile (scontato di E. 10.000) prima del rogito definitivo, versando ulteriori E. 75.000 in quanto non lo ritenevo onesto nei miei confronti e lei, visto il mio rifiuto, mi ha risposto che ha intenzione di vendere l'immobile ad altra persona interessata e di trattenersi la mia caparra, dimostrando in questo modo di agire in malafede.........
In ipotesi di suo inadempimento, il contratto s'intenderà automaticamente risolto di diritto, con mia riserva di agire presso le competenti sedi per il risarcimento di tutti i danni subiti e con ulteriore aggravio di spese a Suo carico"
Io mi auguro che il suo avvocato la faccia ragionare al fine di di raggiungere un accordo transattivo evitando così di intraprendere le lunghe e costose vie giudiziarie, vi terrò aggiornati.

 

[Rosa1968]

1) Se il mio preliminare fosse stato solo registrato e il notaio avesse comunque rogitato in quanto convinto della scadenza dei termini,

il preliminare non scade.

2) Se il mio preliminare fosse stato registrato e anche trascritto e il notaio avesse comunque rogitato.....?

Se fosse stato trascritto no, non poteva rogitare.

3) Ci sono dei motivi per cui io potrei essere considerata inadempiente, visto che ho sempre dimostrato la volontà di acquistare il bene, oltre i termini indicati nel contratto, senza avere risposte dalla venditrice, al punto da essere stata costretta, su consiglio di altro notaio, ad inviarle la diffida ad adempiere il contratto, sotto riportata, e considerato che il contratto è tuttora giuridicamente vincolante per le parti? A tal riguardo vedi post precedenti in cui riporto le normative.

l'inadempienza deve avere una procedura ben precisa, ti chiamo e tu non ti presenti. Ma avete sbagliato dovevate tutte le volte che rimandavate la data a non integrare il preliminare in questo modo: in data odierna le parti prorogano la data del rogito al ..... firmato da entrambi.

data da concordare)

Vizi lesivi a causa dei quali gli Istituti di Credito non erogano i mutui.

Come ti ho detto la donazione non è considerato un vizio, se non per le banche e il problema non è della parte venditrice ma tuo. Avresti dovuto, una volta venuta a conoscenza, incontrarti e inserire una clausola sospensiva ad ottenimento del mutuo.

Ho letto il papiro ... avete scritto cose inutili, scusa se te lo dico. Alla proprietà interessava rogitare e basta, della tua buona volontà non se ne fa nulla. Se puoi compri diversamente prendo un'altra strada. Speso condominiali, ecc, si sarebbero viste nelle sedi opportune, quando il notaio avrebbe chiesto la liberatoria delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie. Poi a data da stabilire? E che intimazione ad adempiere è scusa? Tu fissavi la data e se a lei non andava bene per motivi seri, visto che ha in mano 100.000, certificato e si sposta in seduta stante. Hai girovagato senza prendere il toro per le corna. E mi dispiace comunque. Quale avvocato mi chiedo scrive una lettera simile, scrivendo di buona fede .... fammelo conoscere. Io l'avrei ribaltato. La lettera doveva essere scritta in tre righe. Fissato atto per il alle ore X presso il notaio dal te tali. Diversamente adiremo per vie legali per il recupero delle somme a lei versate e la richiesta danni. Stop.